比起以“買到房”為目標(biāo)的上一個階段，“住得好”逐步成為市場共識，品質(zhì)為先的趨勢正在形成，“人的體驗(yàn)”成為消費(fèi)者關(guān)注的核心。

11月8日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù) 平 臺 貝 殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發(fā)布2023年第三季度財務(wù)業(yè)績。

報告期內(nèi)，貝殼的總交易額（GTV）達(dá)到6552億元，凈收入為178億元，同比增長1.2%，超出業(yè)績指引上限。毛利率進(jìn)一步上升至27.4%，凈利潤達(dá)11.7億元，同比增長63.4%，經(jīng)調(diào)整后凈利潤同比提升14.4%至21.59億元。前三季度，公司累計GTV同比增長23%。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示，人們從關(guān)注“買到房子”的時代，回歸到了關(guān)注“住”這件事本身上，貝殼也要從以“交易”為核心進(jìn)化到“怎么讓大家住得更好”上，而后者是一片藍(lán)海。

為此，貝殼積極推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略升級到“一體三翼”，成為公司一站式新居住服務(wù)平臺的重要一步。彭永東表示，基于貝殼在行業(yè)深耕所積累的稟賦，期待公司與行業(yè)內(nèi)更多的伙伴做連接，在快速增長的過程中提升對行業(yè)的深度理解，不斷迭代服務(wù)能力，并與行業(yè)所有參與者建立持久的和諧生態(tài)，“我們將始終以‘讓行業(yè)變好’為核心驅(qū)動力，致力于提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，更努力地滿足消費(fèi)者對服務(wù)與品質(zhì)的需求，推動居住行業(yè)的品質(zhì)提升。”

前三季度存量房GTV同比增長28%

今年第三季度，貝殼盈利能力依然表現(xiàn)穩(wěn)固，在過去兩年所做的審慎成本優(yōu)化的基礎(chǔ)上，持續(xù)增強(qiáng)的經(jīng)營能力助推毛利率達(dá)到27.4%，同比提升0.4個百分點(diǎn)。凈利潤同比增長63.4%至11.7億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤同比增長14.4%至21.59億元；凈收入達(dá)到178億元，同比增長1.2%。

貝殼執(zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤表示：“隨著公司的‘一體三翼’業(yè)務(wù)增長策略積極推進(jìn)，第三季度我們實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)，盈利韌性進(jìn)一步凸顯。貝殼平衡規(guī)模、效率和財務(wù)安全的能力在過去幾年的市場波動中被有效驗(yàn)證，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)、盈利能力和現(xiàn)金的不斷增長。”

2023年7月24日，相關(guān)會議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

為此，多地多部門密集發(fā)文，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時，也將對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生有利影響。

受行業(yè)形勢的影響，第三季度，貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV為4390億元，較去年同期下跌2.2%；不過，存量房業(yè)務(wù)收入仍然取得超預(yù)期表現(xiàn)，達(dá)到了63億元，存量房貢獻(xiàn)利潤率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升2.6個百分點(diǎn)，環(huán)比提升了3.1個百分點(diǎn)。得益于貝殼在房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)中長期以來的運(yùn)營提效措施，存量房前三季度GTV同比增長28%。

新房市場方面，當(dāng)下處在風(fēng)險持續(xù)出清過程中，城市間需求表現(xiàn)分化。貝殼在把控風(fēng)險底線的前提下采取積極的渠道合作戰(zhàn)略。

于第三季度，貝殼新房GTV為1921億元，同比收縮幅度小于市場；新房業(yè)務(wù)收入為59億元，新房貢獻(xiàn)利潤率在收入下降的情況下仍同比微增至25.1%，經(jīng)營韌性得到充分展現(xiàn)。三季度，在貝殼自身新房業(yè)務(wù)中，國央企開發(fā)商傭金收入占比穩(wěn)定在46%，開發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”項(xiàng)目占比也保持在54%的高位。

在ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）基礎(chǔ)上，貝殼持續(xù)鏈接行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能，推動業(yè)務(wù)敏捷高效發(fā)展。今年三季度末，貝殼活躍門店數(shù)量為40903家，同比增長3.0%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為399048人，同比增長7.1%。隨著人、店規(guī)模的擴(kuò)大，貝殼將適時調(diào)整經(jīng)營導(dǎo)向、調(diào)動平臺能力，通過成立店東自治委員會等助力店東發(fā)展，共同推動人、物、服務(wù)的更高標(biāo)準(zhǔn)落地。

財務(wù)抗風(fēng)險能力增強(qiáng)，與股東共享發(fā)展紅利

貝殼一直以來財務(wù)策略穩(wěn)健，保持專注于長期健康發(fā)展的財務(wù)作風(fēng)。

于第三季度，貝殼的新房現(xiàn)金收入比進(jìn)一步上升至1.21，新房回款連續(xù)9個季度超過新房收入。前三季度新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為52天。截至Q3末，公司全年累計經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入93.9億元，第三季度經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入26.58億元。

三季報數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月30日，貝殼的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、受限資金及短期投資的合并結(jié)余為604億元。

基于堅實(shí)的現(xiàn)金儲備和穩(wěn)健的財務(wù)管理，貝殼通過積極的股票回購和分紅傳遞公司高效的資本配置與給予投資者回報的決心和能力。

僅在9月份，貝殼的股票回購總金額就超1.3億美元，自2022年9月回購項(xiàng)目啟動以來截至今年9月末，貝殼累計回購的股票數(shù)量已占2022年公司回購項(xiàng)目啟動前已發(fā)行總股本的約3.91%。同時，貝殼已于近期完成了總額約為2億美元的特別分紅。

徐濤在2023Q3貝殼業(yè)績電話會上表示，展望未來，貝殼也將在財務(wù)管理上保持審慎，持續(xù)提升資本配置效率，優(yōu)先投入于能夠帶來業(yè)務(wù)關(guān)鍵產(chǎn)出和價值的領(lǐng)域，也將同時與股東共享發(fā)展的紅利。

家裝家居業(yè)務(wù)凈收入達(dá)到32億元，新業(yè)務(wù)成長勢能進(jìn)一步顯現(xiàn)

整裝、租賃乃至更優(yōu)質(zhì)的居住產(chǎn)品供給給市場帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，“一站式新居住服務(wù)平臺”正在成為滿足居住消費(fèi)需求的重要力量。

貝殼家裝家居業(yè)務(wù)保持在發(fā)展快車道，并且具備不與房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)趨勢掛鉤的極強(qiáng)自發(fā)生長勢能。三季度，家裝家居業(yè)務(wù)合同額達(dá)到33億元，同比增長65.6%。隨著竣工交付和收入確認(rèn)節(jié)奏加快，業(yè)務(wù)凈收入取得72.1%的同比增幅，達(dá)到32億元，環(huán)比也增長21%。三季度家裝家居業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤率保持在29.1%。

在城市層面，隨著家裝家居業(yè)務(wù)產(chǎn)品設(shè)計、組貨等基礎(chǔ)能力的搭建夯實(shí)，領(lǐng)跑城市的經(jīng)營正循環(huán)不斷推進(jìn)。在第三季度，上海有兩個月收入超過1億元，成為繼北京、杭州之后，第三個單月收入破億的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度營收環(huán)比增速也達(dá)到50%以上。北京、上海、杭州等10城連續(xù)二、三季度城市層面經(jīng)營利潤盈利，合同額規(guī)模前十城市中經(jīng)營利潤為正的有7個。

中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為，貝殼供應(yīng)鏈和交付能力積累已經(jīng)突破短板，作業(yè)流程梳理已經(jīng)取得明顯進(jìn)展，家裝疊加新零售，業(yè)務(wù)天花板和盈利空間也完全打開，并完全不依賴于房地產(chǎn)開發(fā)周期。

租房業(yè)務(wù)方面，截至三季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)中“省心租”的在管房源量從去年同期的5萬套提升至16萬套，入住率達(dá)到95.9%。11月7日，濟(jì)南住房公積金中心與貝殼簽署戰(zhàn)略合作，正式在濟(jì)南開啟“公積金直付房租”模式，再次降低城市新市民、青年人租住門檻，共同推動住房租賃市場的發(fā)展。

由于租賃住房管理運(yùn)營業(yè)務(wù)規(guī)模的增長，報告期內(nèi)貝殼新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入同比增長202.7%至24億元。整體看，三季度非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)的收入同比增長112%，占比進(jìn)一步提升至超30%，對比去年同期該占比為15%。

隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)也面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級的新課題。圍繞居住領(lǐng)域的真實(shí)需求，貝殼持續(xù)進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)布局，以高品質(zhì)供給驅(qū)動消費(fèi)體驗(yàn)躍遷，將在美好居住的道路上穩(wěn)健前行。文/史現(xiàn)