每經(jīng)記者 劉頌輝  包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“無論是商業(yè)出圈還是破圈，商業(yè)的創(chuàng)新始終是永恒不變的話題。”

近日，天津現(xiàn)代集團總裁張剛在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，“商業(yè)資產(chǎn)在跨界全周期管理之中，有兩個容易被忽略的管理部分——計劃管理的節(jié)奏和資產(chǎn)類型的結構。在資產(chǎn)管理的不同時期，如何把資產(chǎn)價值做到最大化，非?？简炦\營者。既要懂資本，又要懂資產(chǎn)，還要懂商業(yè)，三者皆通才能很好地實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)的全周期管理。”

作為商業(yè)地產(chǎn)界的“實力戰(zhàn)將”，張剛在就任天津現(xiàn)代集團總裁之前，曾任新加坡凱德商用總經(jīng)理、香港中信資本副總裁、藍光文商旅集團董事長兼總裁，有著逾22年商業(yè)資產(chǎn)行業(yè)高層管理工作經(jīng)驗。

天津現(xiàn)代集團總裁張剛 

如何突破資產(chǎn)證券化的瓶頸

2020年，張剛成功操盤上海藍光中心“類REITs”發(fā)行，成為當年國內(nèi)成功發(fā)行的首單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。時隔3年，該單產(chǎn)品從底層資產(chǎn)的高價值、高收益，到資管產(chǎn)品的整體設計，以及投資方的雙GP操盤、運營方的梯度分成模式，對當下商業(yè)資產(chǎn)管理行業(yè)仍然有著重要的借鑒意義。

從藍光上海中心“類REITs”的成功發(fā)行，到今年10月26日首批4單消費基礎設施REITs項目獲得證監(jiān)會和滬深交易所同時受理，行業(yè)經(jīng)歷了相當長的試水期。2023年下半年，公募REITs開始加速多元化擴容，但對于大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，審批端、項目端、需求端仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。

“對于很多市場化的企業(yè)而言，還是面臨著諸多資產(chǎn)證券化的瓶頸，這是一個行業(yè)課題。”

張剛給出了實踐建議：在當前的階段，不管是類REITs、私募REITs，還是公募REITs，形式雖有所不同，但都歸結為由資產(chǎn)經(jīng)營收益決定資產(chǎn)價值的邏輯，都需要“整體設計、分階段實施”。

“在‘投資-開發(fā)-運營-證券化退出’的全周期管理的整體認知基礎上，從投資可行性落地開始后的所有操作環(huán)節(jié)和對關鍵指標進行校對糾偏，通過管理的規(guī)范性和體系化支撐，企業(yè)根據(jù)自身資質(zhì)、資產(chǎn)情況、運營狀況等因素，可以選擇適合自身的資產(chǎn)證券化模式去推進實施。”

商業(yè)運營應當“以終為始”

回到商業(yè)運營的本質(zhì)上來，觀點指數(shù)認為，企業(yè)管理層需要對市場前景做出準確預判，并在此基礎上制定適應自身發(fā)展的戰(zhàn)略。同時，增強項目運營能力，運營好旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能實現(xiàn)長期健康可持續(xù)的發(fā)展目標，在商業(yè)道路上走得更穩(wěn)、更遠。

對此，張剛表示。“商業(yè)運營應當‘以終為始’，核心邏輯首先要基于運營的項目精準定位，再對建筑設計、空間功能、氛圍營造、業(yè)態(tài)結構、服務特色等方面開展工作。”

新項目如此，更新的項目升級換代更是如此。天津現(xiàn)代旗下的樂賓百貨，曾是一家傳統(tǒng)的老百貨商場，在沒有國際一線奢侈品牌加持的背景下，緊扣年輕消費者的消費趨勢，經(jīng)過不斷資產(chǎn)升級改造之后玩出了新花樣。如商場一樓好幾個只有幾十平方米的黃金珠寶店鋪，年銷售額均超過億元。同行業(yè)擁有眾多奢侈品牌的綜合商業(yè)體，在這個細分市場上也無法與之抗衡。“買黃金珠寶到樂賓”已然成了年輕人首選消費目的地，樂賓百貨也成為天津潮流商業(yè)地標。

“原因是什么？首先是精準定位；其次是選擇優(yōu)勢業(yè)態(tài)和品類結合新媒體的線上線下互動，與時俱進打造與眾不同的體驗感，圍繞消費者的消費變化不斷創(chuàng)新。”

在張剛看來，無論是樂賓百貨的成功升級轉(zhuǎn)型，還是天津國際金融中心、四季酒店的高質(zhì)量運營，都離不開資產(chǎn)價值管理。“資產(chǎn)價值管理的重點是運營創(chuàng)造價值，價值獲取、價值創(chuàng)造、價值支撐、價值傳播是有機的，一旦形成體系，將會對資產(chǎn)管理行業(yè)產(chǎn)生極大的助力。”

封面圖片來源：觀點網(wǎng)