每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

嗅覺極其靈敏的險(xiǎn)資，已經(jīng)對地產(chǎn)股做出了選擇。

11月13日，保利發(fā)展發(fā)布股東集中競價(jià)減持股份結(jié)果公告，泰康人壽減持總股本的0.74%，持股比例降至6.31%。

幾天前，中國平安發(fā)布澄清公告，稱截至目前并未持有碧桂園的股份。而在市場巔峰時(shí)期，中國平安認(rèn)購了碧桂園22.36億股新股份，涉資62.97億港元，占碧桂園已發(fā)行股本的9.90%。今年6月末，中國平安還在碧桂園股東名單之列，持股比例5.04%。

據(jù)東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)，今年三季度，險(xiǎn)資還減持了萬科A、招商蛇口等地產(chǎn)股。

多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，險(xiǎn)資屬于長期投資，他們更看重長期收益。但近期部分房企發(fā)生債務(wù)違約，嚴(yán)重打擊了投資者對房企健康持續(xù)經(jīng)營的信心，且上市房企股票價(jià)格持續(xù)大幅下降，險(xiǎn)資減持房企股權(quán)及債券，規(guī)避及隔離投資風(fēng)險(xiǎn)。

但值得注意的是，險(xiǎn)資并未將目光完全從房地產(chǎn)市場移開，正積極布局其他領(lǐng)域，如存量市場和養(yǎng)老領(lǐng)域等。

悄悄撤離不再做股東

近年來險(xiǎn)資多通過二級市場購買上市房企股份，或者通過上市房企定向增發(fā)進(jìn)行投資。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月31日，險(xiǎn)資現(xiàn)身142只個(gè)股前十大流通股東，合計(jì)持股222.27億股，合計(jì)持股市值達(dá)1766.66億元。而在地產(chǎn)股方面，險(xiǎn)資持有金地集團(tuán)股數(shù)位于數(shù)量榜榜首，為15.40億股。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前許多企業(yè)面臨著短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流爆雷的風(fēng)險(xiǎn)，這也是險(xiǎn)資選擇撤離原因之一?？偟膩碚f，險(xiǎn)資撤離房地產(chǎn)的趨勢反映了當(dāng)前市場的復(fù)雜性和不確定性。

IPG（中國）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則向記者表示，近一年來，險(xiǎn)資撤離房地產(chǎn)的情況較為明顯。與去年同期相比，險(xiǎn)資撤離房地產(chǎn)的數(shù)量和規(guī)模都有所增加。這表明險(xiǎn)資對于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有所擔(dān)憂，因此選擇撤離。

盡管開發(fā)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)在減少，但并不意味著險(xiǎn)資放棄了房地產(chǎn)市場，它們只是從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)移。宋紅衛(wèi)解釋道，“在開發(fā)領(lǐng)域掙快錢的機(jī)會(huì)已經(jīng)減少，而持有型物業(yè)的收益逐漸變得可觀。”

直接出手做房東

但是，在大宗不動(dòng)產(chǎn)交易市場，險(xiǎn)資表現(xiàn)了極高的熱情，甚至交易高峰時(shí)，僅三天時(shí)間內(nèi)就有超百億元交易額。從投資類型來看，險(xiǎn)資布局以商業(yè)酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓宇等物業(yè)為主。

此前，中郵人壽以42.46億元接手大悅城位于北京的中糧置地廣場；世茂宣布中國人壽旗下子公司以39.1億元接手珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)，而珠海世茂新領(lǐng)域的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項(xiàng)目。

9月底，上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司的股權(quán)關(guān)系發(fā)生變更，大連萬達(dá)商管正式退出，大家保險(xiǎn)成為其第一大股東。另據(jù)業(yè)內(nèi)消息，大家保險(xiǎn)此前已經(jīng)接手了大連萬達(dá)商管旗下上海松江萬達(dá)廣場、江門臺(tái)山萬達(dá)廣場和青海西寧萬達(dá)廣場3個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)睿和智庫統(tǒng)計(jì)顯示，年初至今，就有友邦人壽、平安人壽、泰康人壽、建信人壽、太保壽險(xiǎn)等先后進(jìn)行了大額不動(dòng)產(chǎn)投資。其中，友邦人壽對上海市北外灘89街坊項(xiàng)目的累計(jì)新增出資額超74億元。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低迷，險(xiǎn)資在積極購買配置寫字樓、購物中心等實(shí)體項(xiàng)目資產(chǎn)，未來一二線城市核心地段的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)升值空間，當(dāng)前險(xiǎn)資加大配置也是時(shí)機(jī)。

“除此之外，險(xiǎn)資還直接購買房地產(chǎn)相關(guān)REITs，如保租房REITs、購物中心REITs等，該類資產(chǎn)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。”

宋紅衛(wèi)則指出，在利率下行的大背景下，持有型物業(yè)的投資收益逐漸變得可觀。存量市場中的優(yōu)質(zhì)商業(yè)和辦公項(xiàng)目具有穩(wěn)定的收益和良好的發(fā)展前景，是險(xiǎn)資目前關(guān)注的重點(diǎn)。

“現(xiàn)在不僅是險(xiǎn)資在向存量市場轉(zhuǎn)移，一些外資和國內(nèi)資本也在做同樣的選擇。”宋紅衛(wèi)還提到了另外一種投資方式——通過REITs投資存量市場，“這不僅可以獲得分紅和資產(chǎn)升值收益，還能為險(xiǎn)資提供更多的投資選擇。”

柏文喜也表示，險(xiǎn)資在減持甚至清倉地產(chǎn)股后，可能會(huì)選擇投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的租賃市場、物業(yè)管理等領(lǐng)域，這些領(lǐng)域相對較為穩(wěn)定，收益也較為可觀。此外，險(xiǎn)資也可能選擇投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，例如建筑、建材等領(lǐng)域，這些領(lǐng)域同樣具有較為穩(wěn)定的收益和較低的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

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