每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，無論在土拍市場還是銷售業(yè)績榜上，作為民營房企的濱江集團(tuán)均表現(xiàn)突出。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前10月，濱江集團(tuán)以242億元的拿地金額排在行業(yè)第11位，其中230億元砸向了長三角，包括重倉杭州的179億元。從銷售業(yè)績來看，前10月濱江集團(tuán)以1322.6億元的銷售金額同樣排在行業(yè)第11位，是排名最高的民營企業(yè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，濱江集團(tuán)今年初所拿地塊已經(jīng)陸續(xù)入市，部分熱銷項(xiàng)目還觸發(fā)社保排序。不過，濱江集團(tuán)也有部分項(xiàng)目去化率并不理想，有些項(xiàng)目已經(jīng)開始采取降總價(jià)、送車位、送加裝包等促銷方式，以加速出貨變現(xiàn)。

項(xiàng)目去化冷熱不均

在杭州蕭山區(qū)，今年4月，濱江集團(tuán)以14.76億元底價(jià)摘得杭政儲(chǔ)出[2023]46號(hào)地塊（此后開發(fā)了濱江翠棲府項(xiàng)目），樓面價(jià)12000元/平方米，新房精裝限價(jià)30750元/平方米。

不到20天，杭州市規(guī)劃和自然資源局即下發(fā)了該項(xiàng)目的規(guī)劃許可證，并公示了設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目規(guī)劃24幢住宅和4幢辦公樓，容積率1.5。公開信息顯示，該項(xiàng)目附近兩年前出讓的“花棲云境里”地塊限價(jià)25600元/平方米，而濱江翠棲府的限價(jià)提升了5000元/平方米，利潤上有一定空間。

不過，濱江集團(tuán)在這個(gè)項(xiàng)目上的周轉(zhuǎn)速度并不算快，4個(gè)月后的9月20日，該項(xiàng)目首次取證銷售。每經(jīng)記者查閱杭州透明售房網(wǎng)、杭州房小團(tuán)等多個(gè)購房數(shù)據(jù)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，濱江翠棲府9月、10月、11月分別取得取得預(yù)售證（202300538、202300595、202300652），備案單價(jià)24830元-33480元/平方米。

由于地處杭州遠(yuǎn)郊蕭山，加之周邊有同期競品，該項(xiàng)目前兩期銷售過程并沒有重現(xiàn)上半年的熱鬧場面。9月份推出的4棟樓共122套房源，目前仍剩余43套；10月開盤3棟樓共90套房源，目前仍有72套可售。

濱江翠棲府銷控表 圖片來源：透明售房網(wǎng)

再如位于杭州臨平區(qū)的聽荷芳翠府項(xiàng)目，同樣是濱江在4月份獲取的地塊。彼時(shí)，濱江集團(tuán)以樓面價(jià)10500元/平方米取得該地后，2個(gè)月后便陸續(xù)取證4次，備案均價(jià)21835元/平方米，不僅利潤空間有限，去化也不理想。目前，該項(xiàng)目仍有135套房源可售，其中7月份取證的6號(hào)棟樓共64套房源僅簽約了15套。

而濱江集團(tuán)位于良渚文化村的萃棲云廬項(xiàng)目，銷售情況又不一樣。目前，該項(xiàng)目的26號(hào)樓、3號(hào)樓全部處于可售狀態(tài)，12號(hào)樓共12套房源已經(jīng)售罄，8號(hào)樓僅剩1套可售房源。

每經(jīng)記者注意到，今年上半年，濱江部分熱銷樓盤觸發(fā)了社保排序，部分項(xiàng)目中簽率僅10%左右，如潮映萬象軒的中簽率為10.08%，澄虹府為10.004%，濱運(yùn)錦上灣為10.06%，望翠藍(lán)庭為11.5%。

其中，潮映萬象軒所在的杭政儲(chǔ)出[2022]61號(hào)地塊，2022年9月經(jīng)過24輪競價(jià)，最終以25.81億元、溢價(jià)率9.78%、樓面價(jià)44284元/平方米被濱江集團(tuán)競得；澄虹府所在的杭政儲(chǔ)出[2022]94號(hào)地塊，則在2022年11月被濱江集團(tuán)以總價(jià)約26.78億元、溢價(jià)率10.75%、樓面價(jià)31011元/平方米競得，精裝限價(jià)46000元/平方米。

打折促銷抓緊出貨

今年濱江集團(tuán)入手的土地中，既有不少溢價(jià)封頂、搖號(hào)摘得的優(yōu)質(zhì)地塊，也有地處遠(yuǎn)郊和托底獲得的土地，因而也使得濱江集團(tuán)的“庫存變現(xiàn)金”模式操作起來并不那么“絲滑”。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)指出，“杭州整體市場這幾年一直是表現(xiàn)是比較分化的，核心區(qū)的熱門板塊項(xiàng)目不愁賣，但反觀周圍市場，比如像遠(yuǎn)郊區(qū)域，整個(gè)去化壓力還是存在的。”

每經(jīng)記者注意到，對于今年特殊的市場環(huán)境，濱江集團(tuán)近期也加入了促銷行列，除了在第三方平臺(tái)上打出了宣傳海報(bào)，還在官微推出了“雙十一淘房特輯”，其中就包括位于杭州遠(yuǎn)郊臨平的聽荷芳翠府項(xiàng)目、蕭山區(qū)的翠棲府項(xiàng)目等，也包括一些單周熱銷的尾盤項(xiàng)目。

圖片來源：濱江集團(tuán)促銷廣告

在海報(bào)中，濱江集團(tuán)打出了“首付約46萬、買房送車位”“最高優(yōu)惠20萬、買房再送車位、不限售不限購、首付最低兩成”等促銷內(nèi)容。

以翠棲府項(xiàng)目為例，如果按照最高優(yōu)惠20萬元、贈(zèng)送車位20萬元計(jì)算，一套總價(jià)277萬元、車位20萬元的住宅，相當(dāng)于打了87折，優(yōu)惠力度非常大。

不過，除了“最高優(yōu)惠20萬元”和贈(zèng)送車位之外，在備案價(jià)格方面，濱江集團(tuán)暫未有降價(jià)動(dòng)作。據(jù)“杭州房小團(tuán)”小程序顯示的一房一價(jià)表，濱江翠棲府項(xiàng)目同一棟樓、同一單元、同樓層已售房源和未售房源價(jià)格相差無幾。而此次取證的第三批4棟樓140套房，從公示均價(jià)來看明顯高出前兩個(gè)批次。

對此，高院生表示，“促銷更多地是企業(yè)在經(jīng)營層面的考量，濱江在半年度的時(shí)候已經(jīng)對未來發(fā)展有了戰(zhàn)略考慮，也提到了要加速這些遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目的去庫存，包括非住宅類的大平層產(chǎn)品、車位等，這些對于很多企業(yè)來說都是一樣的，當(dāng)然也說明他們確實(shí)足夠了解杭州市場。因?yàn)樯罡贾菔袌?，為了保障在杭州市場未來的穩(wěn)健發(fā)展，濱江集團(tuán)其實(shí)也是進(jìn)行及時(shí)、有針對性地調(diào)整。”

從未來預(yù)期來看，高院生認(rèn)為，如果遠(yuǎn)郊項(xiàng)目庫存去化理想的話，濱江集團(tuán)的投資布局應(yīng)該不會(huì)減少，但肯定是根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況進(jìn)行補(bǔ)充，單純?yōu)榱艘?guī)模而拿遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的可能性會(huì)減少。而核心地段肯定還是會(huì)積極去補(bǔ)倉。“杭州市場仍然是濱江集團(tuán)最重要的市場，這一點(diǎn)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生變化的。”

杭州拿地額占比超7成

今年以來，杭州土拍市場最大的贏家無疑是濱江集團(tuán)。1-10月，濱江集團(tuán)的拿地總金額為242億元，而在杭州的拿地金額就達(dá)179億元，占總金額近74%，穩(wěn)居杭州第一，比第二名的綠城中國多了55億元。

據(jù)濱江集團(tuán)半年報(bào)，其上半年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目22個(gè)，貨值區(qū)域占比杭州占60%。從前10個(gè)月新增貨值看，濱江集團(tuán)的全口徑新增貨值951億元，權(quán)益新增貨值432億元。

高院生向每經(jīng)記者表示，“去年下半年以來，杭州市場的韌性相對更為安全，所以很多企業(yè)也開始搶地。從這個(gè)角度來說，可能濱江集團(tuán)在今年獲取的地塊沒有以往這么優(yōu)質(zhì)，在補(bǔ)倉的時(shí)候不可避免地會(huì)用外圍土地來補(bǔ)充，這跟杭州整體的市場是有一定關(guān)系的。”

事實(shí)上，濱江集團(tuán)內(nèi)部也有共識(shí)：哪里賣得掉，就到哪里區(qū)拿地。但今年拿“好地”的難度增大，因而濱江集團(tuán)明顯改變了策略，開始采取合作+濱江操盤模式，在確保市場占有率的情況下，抓權(quán)益、抓回款。

今年前10月濱江集團(tuán)銷售額排在行業(yè)第11位  圖片來源：中指研究院

從銷售業(yè)績來看，中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-10月，濱江集團(tuán)以1322.6億元的銷售金額排在行業(yè)第11位，原先第10名的位置被金地集團(tuán)以不到7億元的優(yōu)勢占據(jù)。

不僅如此，下半年以來，濱江集團(tuán)與排在自己前面的建發(fā)房產(chǎn)的差距開始拉大，而后方的中國金茂、越秀地產(chǎn)大有步步緊逼之勢，銷售金額差距不斷在縮小。

目前四季度業(yè)已過半，對于濱江集團(tuán)的業(yè)績表現(xiàn)，高院生認(rèn)為，“房企TOP20中今年銷售額還能保持增長的民營企業(yè)，真的是不多的，濱江集團(tuán)的成績算得上民營房企中的翹楚。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖