隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，“高周轉(zhuǎn)”住宅開發(fā)淪為過去式。取而代之的是，超大特大城市的城中村改造正在不斷提速，樓市10萬億級的新市場就此出現(xiàn)，各地擁有舊改經(jīng)驗與項目儲備的龍頭企業(yè)，毫無疑問將優(yōu)先受益，成為新的時代“寵兒”。

近日召開的中央經(jīng)濟工作會議，再次提及要“持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”，“城中村改造”便是其中重要一環(huán)。

會議提出，要加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”；完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。不難看出“三大工程”配套政策將加快落實，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。

今年10月，武漢市以城區(qū)總?cè)丝?080.64萬躋身全國超大城市之列，并在隨后印發(fā)了《武漢市城市更新行動方案》，劃定32片重點更新單元，計劃通過3~5年，實現(xiàn)城市面貌整體提升。

這也意味著，作為本土舊改龍頭，且憑此位列全國首批定增獲批少數(shù)民營房企之一的福星股份，或?qū)⒂瓉硇乱惠啓C遇。

搭乘政策東風(fēng)，成為首批定增獲批房企之一

事實上，自今年4月，中共中央政治局召開會議指出，“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”以來，包括武漢在內(nèi)的全國核心城市城中村改造進度便一再提速。

7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》；10月12日住建部披露，目前城中村改造信息系統(tǒng)已入庫城中村改造項目162個，超特大城市城中村改造正分三類推進實施。

按照最新超大特大城市城中村改造政策要求，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市，以及武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連14個特大城市的城中村改造將進入實施階段，樓市10萬億級的新市場就此出現(xiàn)。

平安證券研報指出，在這場激烈角逐中，具備融資、拿地優(yōu)勢，且借助調(diào)整窗口期優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量的房企有望逐步勝出。

而作為較早參與武漢市“三舊”改造的龍頭企業(yè)，福星股份有望成為這場10萬億級新市場的主角之一。

融資方面，福星股份自2022年11月底啟動定增，也是彼時中央融資層面“三箭齊發(fā)”政策后，首批少數(shù)受益者之一。

2023年6月19日，福星股份定增再融資成功獲批，定增融資規(guī)模約13.41億元。擬計劃將扣除相關(guān)發(fā)行費用后的募集資金凈額全部用于紅橋城K6住宅項目、K15項目及補充流動資金項目當(dāng)中，目前定增項目正在有序推進中。

要知道，根據(jù)東興證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國范圍內(nèi)“第三支箭”股權(quán)融資方面，定增落地的房企截至目前一共才7家，其中還包括3家頭部央企和2家大型地方國企。福星股份對于武漢城中村改造的重要程度不言而喻。

據(jù)了解，本次募投項目正是武漢市紅橋村城中村改造項目的開發(fā)用地之一，項目處于武漢二環(huán)漢口中心區(qū)，位于武漢市江岸區(qū)三眼橋路，已被湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳納入湖北省棚戶區(qū)改造計劃范圍，改造完成后將進一步提升武漢城市能級和品質(zhì)。

持續(xù)助力武漢“三舊”改造

對于福星而言，類似高質(zhì)量城中村改造項目，也是在行業(yè)下行周期中，保障公司核心競爭力與持續(xù)盈利能力的制勝“法寶”。

仍以上述定增募投項目為例，根據(jù)企業(yè)最新披露信息，該項目已經(jīng)取得項目實施所需的全部批準或備案，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和有關(guān)環(huán)境保護、土地管理等法律和行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。

需要指出的是，募投項目只是企業(yè)眾多推進項目及優(yōu)質(zhì)儲備中的冰山一角。

在近20年的武漢市“三舊”改造過程中，福星先后主導(dǎo)推進了三角路村、團結(jié)村、和平村、賀家墩村、紅橋村、姑嫂樹村等多個大型城中村改造，在城中村原址上開發(fā)建設(shè)了水岸國際、月亮灣壹號、國際城、東湖城、福星城、紅橋城、星譽國際、福星華府等一批大型都市經(jīng)典樓盤。

其中常常面臨土地改造困難、多種需求難以兼顧等多方面挑戰(zhàn)，這也是企業(yè)在深度參與舊改過程中，決定成敗的關(guān)鍵所在，均被福星一一化解。

例如福星股份在接手武昌區(qū)團結(jié)村項目時，就遇到了地塊分散、可能造成規(guī)劃及營銷困難的情況。對此福星股份引入世界先進理念，在原址建設(shè)了福星惠譽·國際城、福星惠譽·群星城等，并且在福星惠譽·群星城創(chuàng)新打造了華中首座峽谷式生態(tài)主題購物街區(qū)，以“綠色生態(tài)建筑”和“時間消費型”兩大創(chuàng)新理念，一舉拿下“中國城市商業(yè)新地標”的殊榮。

一批批城中村經(jīng)過福星股份改造，煥顏為嶄新樓盤拔地而起，并成為行業(yè)的明星樓盤，比如福星惠譽月亮灣壹號在2022年多次創(chuàng)下開盤即售罄的樓市神奇，并奪得武漢樓市年度豪宅銷冠；福星惠譽·星譽國際去年初開盤后，成為區(qū)域板塊熱盤。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，其銷量多次入圍武漢樓市月度銷售榜單TOP10。

今年以來，福星一方面積極跟蹤武漢等主要市場的最新規(guī)劃方案，持續(xù)關(guān)注人口凈流入?yún)^(qū)域，側(cè)重考察核心和快發(fā)展區(qū)域項目，一方面集中力量部署儲備項目地塊拆遷安排，加快推進現(xiàn)有城中村改造項目工作，為公司未來可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

截至9月30日，公司房地產(chǎn)項目總建筑面積1012.7萬平方米，在建及待建面積250.3萬平方米，剩余未結(jié)算建筑面積285.71萬平方米。

圖：福星三季度末土地儲備情況

此外，福星從2005年起，連續(xù)多年入選中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，位列武漢市房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力前茅。先后被中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院評為“中國房地產(chǎn)城中村舊城改造專業(yè)領(lǐng)先品牌價值TOP10”“中國房地產(chǎn)城市更新綜合開發(fā)專業(yè)領(lǐng)先品牌價值TOP10”。

在新的五年規(guī)劃期內(nèi)，公司將致力成為中國領(lǐng)先的“城市更新與幸福生活服務(wù)商”。

有市場人士分析認為，福星股份作為湖北最大的舊城改造及城中村改造開發(fā)企業(yè)，有望搭乘政策東風(fēng)，推動改造項目順利落地，為對改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展做出貢獻。從行業(yè)發(fā)展角度來看，目前房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模洗牌出清后，以福星股份為代表的優(yōu)質(zhì)房企有望進一步搶占市場份額，獲得后續(xù)持續(xù)健康發(fā)展空間，并且得到市場全方位的價值重估。

碳中和與城市更新雙輪驅(qū)動發(fā)力

值得一提的是，除了專注于城中村改造之外，作為房企轉(zhuǎn)型典范，福星近年來也一直在探索新時代的轉(zhuǎn)型道路，特別是近期以來，錨定“碳中和”領(lǐng)域頻頻落子。

就在幾天前的12月11日晚間，福星股份公告披露，公司與中國林場協(xié)會簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，同意共同合作林業(yè)生態(tài)項目開發(fā)等業(yè)務(wù)。

企業(yè)在公告中表示，為充分發(fā)揮中國林場協(xié)會在產(chǎn)業(yè)資源、機制方面的優(yōu)勢，以及福星股份在渠道資源、創(chuàng)新能力方面的優(yōu)勢，雙方將開展全方位深度合作。具體來說，針對中國林場協(xié)會業(yè)務(wù)涵蓋的全部生態(tài)建設(shè)內(nèi)容，中國林場協(xié)會和福星股份雙方同意共同合作林業(yè)生態(tài)項目開發(fā)等業(yè)務(wù)。

福星股份進一步表示，本協(xié)議的簽署不會對公司本年度財務(wù)狀況及經(jīng)營成果構(gòu)成重大影響，但未來隨著雙方業(yè)務(wù)合作的進一步加深，預(yù)計將對公司經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生積極影響。

11月29日晚間，福星股份控股子公司福星寶碳湖北環(huán)境能源科技有限公司與中化能科碳資產(chǎn)運營有限公司簽署《合作框架協(xié)議》，旨在充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢，通過業(yè)務(wù)合作等方式助力雙方共同成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的碳資產(chǎn)管理機構(gòu)，實現(xiàn)合作共贏。

公告稱，雙方基于平等互利、優(yōu)勢互補、共同發(fā)展的原則，積極貫徹落實“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的五大發(fā)展理念，大力推進“能源革命”，服務(wù)國家“3060”宏偉目標。發(fā)揮甲方產(chǎn)業(yè)資源、機制優(yōu)勢與乙方在能源、碳金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新能力與渠道資源等，開展全方位深度合作。將碳資產(chǎn)交易管理、碳減排項目開發(fā)、綠色金融和碳金融合作、雙碳路徑研究及綜合服務(wù)、客戶開發(fā)及合作作為重點合作領(lǐng)域，加大合作力度，助力雙方共同成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的碳資產(chǎn)管理機構(gòu)，達到雙贏。

今年8月，福星股份還與上海寶碳新能源環(huán)保科技有限公司、上海錦碳浩環(huán)境能源科技有限公司展開合作，三方共同出資設(shè)立福星寶碳湖北環(huán)境能源科技有限公司，其中福星股份持股60%。

彼時福星股份亦表示，成立該控股子公司的目的在于探索碳中和相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

截至目前，福星股份圍繞“碳中和”領(lǐng)域的布局投資已初見成效，后者有望成為企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域之外的第二增長曲線。

在行業(yè)看來，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)步入下行，幾乎所有房企都期望開辟第二賽道轉(zhuǎn)型，作為企業(yè)未來發(fā)展方向。但房地產(chǎn)本身作為資金密集型與高杠桿行業(yè)，真正轉(zhuǎn)型成功的卻少之又少。

而福星的成功轉(zhuǎn)型，與企業(yè)前瞻性地采取財務(wù)保守策略、始終保持較高的流動性，同時不斷拓寬融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)不無關(guān)聯(lián)。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年及2023年前三季度，公司營業(yè)收入分別達到75.0億、125.4億、151.4億、44.37億，呈現(xiàn)快速上升的趨勢。

2023年前三季度，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤8077.35萬元，同比上升33.44%；綜合毛利率24.83%，較去年同期的15.28%上升9.55個百分點。

財務(wù)杠桿方面，自2019年開始，福星股份提前預(yù)判市場和政策變化，不再新增土地儲備并主動壓降負債，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率，由2020年末的66.07%降至今年三季度末的56.65%；凈負債率由2020年末的97.66%降至今年三季度末的44.83%。

截至今年三季度末期，福星股份賬面貨幣資金余額達23.71億元，加上銷售回款可以覆蓋一年內(nèi)到期的有息債務(wù)，已降至健康水平，且不存在持有金額較大財務(wù)性投資的情形，整體負債端壓降明顯，財務(wù)風(fēng)險持續(xù)降低。

中泰證券在研報中表示，公司本次募投的兩個項目均已動工在建，若此次13.41億元定增順利落地，在充裕資金的加持下這兩個棚改項目有望提速推進，有望加速業(yè)績釋放。

“手中有糧，心中不慌”。所有企業(yè)都懂的道理，真正做到卻并不容易。單從這點來看，福星股份無疑稱得上房企轉(zhuǎn)型典范。

目前，福星股份構(gòu)建“城市更新”與“碳中和”雙輪驅(qū)動的新發(fā)展格局已逐步形成，在城市更新、碳中和整體向好的大趨勢驅(qū)動下，有望助推公司盈利能力及市場表現(xiàn)再攀高峰。

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