每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

國(guó)內(nèi)首只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（房地產(chǎn)信托）將于1月22日起正式發(fā)售，最終發(fā)售定價(jià)為2.67元，募資規(guī)模10.68億元。

近日，中國(guó)金茂（HK00817，股價(jià)0.72港元，市值97.2億港元，以下簡(jiǎn)稱(chēng)金茂）披露了分拆REIT在上交所獨(dú)立上市的公告，明確了華夏金茂商業(yè)REIT的發(fā)售價(jià)和公開(kāi)發(fā)售所得款項(xiàng)等細(xì)節(jié)。分拆完成后，項(xiàng)目公司將不再為中國(guó)金茂的附屬公司，賬目不再并入公司賬目。

華夏金茂商業(yè)REIT是證監(jiān)會(huì)接收并受理的國(guó)內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，以長(zhǎng)沙金茂覽秀城項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，進(jìn)入REITs市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有重要意義。

金茂方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)行，希望擁抱資本市場(chǎng)，資產(chǎn)通過(guò)REITs上市后不僅能一起共享增值，也能接收到資本市場(chǎng)對(duì)于金茂提升運(yùn)營(yíng)管理水平的要求，加強(qiáng)整體資管平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)能力。后續(xù)還將充分利用好REITs平臺(tái)的作用，持續(xù)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入到REITs平臺(tái)當(dāng)中。

不過(guò)從市場(chǎng)大盤(pán)來(lái)看，2024年REITs市場(chǎng)同樣面臨壓力與挑戰(zhàn)，開(kāi)年多只REITs產(chǎn)品先后停牌，有的跌幅超過(guò)兩位數(shù)。

長(zhǎng)沙覽秀城為首發(fā)資產(chǎn)

據(jù)華夏基金發(fā)布的消息，華夏金茂商業(yè)REIT將于1月22日~26日發(fā)售，投資者通過(guò)上交所場(chǎng)內(nèi)證券賬戶(hù)或場(chǎng)外代銷(xiāo)機(jī)構(gòu)基金賬戶(hù)認(rèn)購(gòu)，單筆最低認(rèn)購(gòu)金額為1000元，2024年分派率預(yù)計(jì)4.92%。

華夏金茂商業(yè)REIT的原始權(quán)益人是金茂，基金管理人為華夏基金，中信證券作為計(jì)劃管理人及財(cái)務(wù)顧問(wèn)，基金托管人為中國(guó)銀行。

“既然已對(duì)外公布，說(shuō)明基金的認(rèn)購(gòu)量至少超過(guò)60%了。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向記者表示，REITs基金在發(fā)行之前積極籌集有意向的認(rèn)購(gòu)人，如果到正式發(fā)行日，不能達(dá)到足額認(rèn)購(gòu)，則說(shuō)明不被市場(chǎng)認(rèn)可，反而對(duì)企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。

長(zhǎng)沙金茂覽秀城位于中部城市長(zhǎng)沙首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為金茂商業(yè)房地產(chǎn)（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金茂商業(yè)）。該項(xiàng)目自2016年底開(kāi)業(yè)至今累計(jì)運(yùn)營(yíng)7年，是金茂旗下的首個(gè)覽秀城項(xiàng)目，也是運(yùn)營(yíng)較為成熟的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。

事實(shí)上，在金茂商業(yè)運(yùn)營(yíng)的同類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，長(zhǎng)沙金茂覽秀城不如南京金茂覽秀城的出租率高，商業(yè)建筑面積也不如青島金茂覽秀城大。從城市能級(jí)來(lái)看，也不如上海金茂的兩座寫(xiě)字樓商場(chǎng)。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，作為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，不排除企業(yè)方面抱著“試試水”的心態(tài)，將二線城市或新一線城市的購(gòu)物中心定為REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)，而非一線城市核心項(xiàng)目，“第一單保證能夠?qū)徟ㄟ^(guò)更為重要”。

對(duì)此，金茂方面也回復(fù)記者稱(chēng)：“單純從出租率指標(biāo)及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，長(zhǎng)沙覽秀城時(shí)點(diǎn)出租率超過(guò)98%已經(jīng)屬于滿租狀態(tài)，與南京和青島相比并無(wú)實(shí)質(zhì)差異，是金茂旗下出租情況最佳的商業(yè)物業(yè)之一，且長(zhǎng)沙覽秀城資產(chǎn)規(guī)模體量符合監(jiān)管要求。將長(zhǎng)沙覽秀城作為首發(fā)資產(chǎn)，體現(xiàn)了公募REITs平臺(tái)與金茂商業(yè)板塊規(guī)劃的高度契合，也體現(xiàn)了公司對(duì)于搭建公募REITs平臺(tái)的重視和誠(chéng)意。”

財(cái)報(bào)顯示，2020~2022年，金茂商業(yè)的凈利潤(rùn)分別為9319.38萬(wàn)元、1672.43萬(wàn)元、175.69萬(wàn)元，2023年1~6月虧損5848.11萬(wàn)元。近三年，公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額波動(dòng)較大，2022年虧損7473.49萬(wàn)元。

金茂方面解釋稱(chēng)：“金茂商業(yè)的凈利潤(rùn)為負(fù)主要系內(nèi)部資金調(diào)撥原因所致，凈利潤(rùn)為負(fù)不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生負(fù)面影響，公司有信心將凈利潤(rùn)扭虧轉(zhuǎn)正。”

金茂方面還表示，公募REITs平臺(tái)之于金茂并不是單純的融資手段，而是未來(lái)重資產(chǎn)投融管退形成閉環(huán)的重要通道，公司愿意順應(yīng)這個(gè)大趨勢(shì)并利用好首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs這個(gè)重要的資本市場(chǎng)契機(jī)。“本項(xiàng)目的成功發(fā)行有望打造金茂體系內(nèi)部的重資產(chǎn)管理平臺(tái)，在金茂大力發(fā)展持有型物業(yè)的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)能夠?qū)⒏喑墒焐虡I(yè)資產(chǎn)逐步裝入REITs平臺(tái)，新項(xiàng)目能夠形成‘投資-建設(shè)-運(yùn)管-退出’的商業(yè)模式閉環(huán)，極大幅度提升資金周轉(zhuǎn)效率，拔高商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)融資空間。”

值得一提的是，早在2022年6月30日，金茂就成功發(fā)行了全國(guó)首單碳中和寫(xiě)字樓類(lèi)REITs，總規(guī)模12.7億元。

REITs市場(chǎng)表現(xiàn)乏力

房企分拆消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市發(fā)行的重要意義在于，其將成功打通商業(yè)地產(chǎn)“投融建管退”通道，緩解過(guò)去三年行業(yè)陣痛期帶來(lái)的資金壓力。對(duì)普通投資者而言，都有成為大型購(gòu)物中心的投資者的機(jī)會(huì)。截至2023年底，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)已發(fā)行上市的共有29只，合計(jì)總市值823.35億元，涉及項(xiàng)目類(lèi)型包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、發(fā)電項(xiàng)目、市政項(xiàng)目。

2024年首周，29只公募REITs僅5只上漲，漲跌幅中位數(shù)-2.57%。嘉實(shí)京東REIT因主要項(xiàng)目租金下滑大跌14.71%，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT開(kāi)市起停牌1小時(shí)，兩只基金市場(chǎng)價(jià)格今年以來(lái)雙雙創(chuàng)出上市以來(lái)的新低。

瑞銀內(nèi)地/香港房地產(chǎn)投資研究部主管林鎮(zhèn)鴻告訴記者，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs以購(gòu)物中心、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)和超市為底層資產(chǎn)，其市場(chǎng)表現(xiàn)將非常依賴(lài)于消費(fèi)增長(zhǎng)以及開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。

林鎮(zhèn)鴻認(rèn)為，近期，REITs市場(chǎng)表現(xiàn)不佳一方面與宏觀經(jīng)濟(jì)下行周期有關(guān)，另外最大的原因在于流動(dòng)性不足，一旦有大的投資者出售或者套現(xiàn)，就會(huì)明顯出現(xiàn)價(jià)格下跌。后續(xù)發(fā)行公募REITs的關(guān)鍵在于讓更多投資人熟知，投資人需要更多時(shí)間去了解資金回報(bào)情況，去深入熟悉所上市的產(chǎn)品，因?yàn)檫@畢竟是項(xiàng)新工具。

華夏金茂商業(yè)REIT的招募說(shuō)明書(shū)顯示，發(fā)行份額募集的資金最初為10.99億元，根據(jù)最新情況，募資規(guī)模有所減少，長(zhǎng)沙金茂覽秀城項(xiàng)目的估值也相應(yīng)減少。

對(duì)此，金茂解釋稱(chēng)，是長(zhǎng)沙金茂覽秀城出于謹(jǐn)慎性原則考慮調(diào)低了部分評(píng)估參數(shù)，估值水平下降約1100萬(wàn)元。出租率假設(shè)參數(shù)調(diào)整前項(xiàng)目估值為10.76億元，調(diào)整后為10.65億元，募集資金下降也是估值調(diào)整原因所致。

“長(zhǎng)期出租率參數(shù)調(diào)整后，項(xiàng)目整體估值預(yù)測(cè)更加保守，也體現(xiàn)了公司對(duì)于投資者的最大誠(chéng)意。”金茂方面表示。

根據(jù)華夏金茂商業(yè)REIT的申報(bào)稿，金茂計(jì)劃將通過(guò)轉(zhuǎn)讓消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目取得的凈回收資金，100%用于投資廊坊覽秀城商業(yè)綜合體項(xiàng)目或符合公募REITs監(jiān)管要求的其他項(xiàng)目。

公司方面表示，此舉體現(xiàn)了金茂堅(jiān)定貫徹落實(shí)盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資重大戰(zhàn)略規(guī)劃的決心。

不僅如此，據(jù)金茂方面介紹，公募REITs的運(yùn)管協(xié)議中設(shè)置了切行有效的運(yùn)營(yíng)管理獎(jiǎng)懲安排，金茂商業(yè)作為運(yùn)管機(jī)構(gòu)其利益與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況高度捆綁，有助于金茂商業(yè)最大程度激發(fā)運(yùn)營(yíng)管理能力，提升運(yùn)營(yíng)的規(guī)范化程度，提高金茂商業(yè)的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)。

目前，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，除了華夏金茂商業(yè)REIT已公布發(fā)售時(shí)間，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT也已定在1月24日至25日發(fā)行，發(fā)售價(jià)為2.383元。募資規(guī)模分別達(dá)到69.8億元、35.77億元的華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT和中金印力消費(fèi)REIT暫未公布發(fā)售計(jì)劃。