每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產行業(yè)融資再次迎來利好。

1月12日晚間，住房和城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》（以下簡稱《通知》），指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設部門、金融監(jiān)管總局派出機構等為成員單位的房地產融資協(xié)調機制（以下簡稱協(xié)調機制）。

《通知》明確提出，對正常開發(fā)項目提供綠色融資通道，優(yōu)化審批流程，確保項目的資金需求得到及時滿足。而對于暫時遇到困難但仍有資金平衡能力的項目，政策強調不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

多位業(yè)內人士1月13日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，此次政策出臺成立協(xié)調機制，事實上是各方尋找共贏點，區(qū)分集團風險與項目風險，分類支持項目融資，也體現(xiàn)了政府在因城施策、精準施策方面的決心和能力，以及政府對房地產市場長期穩(wěn)健發(fā)展的信心。

資料來源：Wind（萬得）、天風證券研究所、中信建投 楊靖制圖、視覺中國圖

更加精準支持地產項目

《通知》首先強調了中央金融工作會議就一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求、促進金融與房地產良性循環(huán)作出部署。為發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調作用，因城施策用好政策工具箱，更加精準支持房地產項目合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展進行相關安排。

對于建立城市房地產融資協(xié)調機制，《通知》要求，協(xié)調機制要明確工作分工，強化統(tǒng)籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實做細。定期組織各方會商，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協(xié)調解決房地產融資中存在的困難和問題。搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發(fā)企業(yè)和金融機構精準對接。保障金融機構合法權益，指導金融機構與房地產開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場化、法治化原則自主決策和實施。

在篩選確定支持對象方面，《通知》明確，協(xié)調機制根據(jù)房地產項目的開發(fā)建設情況及項目開發(fā)企業(yè)資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區(qū)域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發(fā)企業(yè)和項目，要提示金融機構審慎開展授信。

對于如何滿足企業(yè)合理融資需求，《通知》指出，金融機構按照市場化、法治化原則評估協(xié)調機制推送的支持對象，對正常開發(fā)建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求。

而對于暫時遇到困難但仍有資金平衡能力的項目，政策強調不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時，加強貸款資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資。

有利于提振市場信心

在做好融資保障方面，《通知》還提出了多項具體指引措施，如協(xié)調有關部門加快行政許可事項辦理，對符合條件的房地產項目要盡快為其辦理“四證”；加強信息共享，及時向相關金融機構提供項目建設運行、預售資金監(jiān)管等信息；為房地產開發(fā)企業(yè)和金融機構做好在建工程等抵押提供支持，保障金融機構債權安全。

此外，《通知》還強調，要進一步壓實房地產開發(fā)企業(yè)主體責任，指導房地產開發(fā)企業(yè)通過項目銷售、處置存量資產、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流；督促房地產開發(fā)企業(yè)依法真實反映資產負債、銷售經(jīng)營等情況，合規(guī)使用信貸資金，進一步增強銀企互信。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，我國房地產開發(fā)經(jīng)營基本采用項目公司制，集團風險與項目風險有差別，此次政策風向明確，房企在融資過程中各方商業(yè)金融機構要區(qū)分集團風險與項目風險，淡化集團情況，重點根據(jù)項目資金狀況，對于不同狀況的項目，分類支持，加大支持融資需求，精準支持房地產項目融資。 “這體現(xiàn)了政策的靈活性和人性化，對于穩(wěn)定市場預期、提振市場信心具有積極意義。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認為，政策的落地執(zhí)行仍需各地政府結合實際情況進行細化操作。如何在確保資金安全的前提下，有效滿足房地產企業(yè)的合理融資需求，是擺在地方政府面前的一大挑戰(zhàn)。此外，對于如何甄別項目的真實狀況等方面，也需要進一步的政策指導和監(jiān)管措施。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙則表示，從宏觀來看，該政策是金融支持房企融資的進一步舉措，對房企本身來說有一定利好作用。尤其對于出險房企，給與展期、延長還款時間、新增貸款的支持，避免出險房企項目爛尾，有利于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產融資延續(xù)下降

值得注意的是，雖然近一年來監(jiān)管層密集發(fā)布政策鼓勵融資，但房企的融資狀況仍未明顯恢復。據(jù)中指研究院發(fā)布的最新報告，2023年房地產行業(yè)融資規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢，信用債、ABS（資產支持證券）為融資主力。

具體來看，2023年房地產行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。2021年下半年行業(yè)開始進入下行周期，融資規(guī)模大幅回落，2023年延續(xù)了下降態(tài)勢，降幅較2022年收窄。其中，信用債同比下降9.1%，海外債同比增長24.6%，信托同比下降71.0%，ABS同比下降6.8%。信托銳減，海外債保持低水平，信用債成為融資主力，ABS融資占比超三分之一。

“這背后或因各方訴求沖突，而協(xié)調機制事實上是在試圖尋找共贏點。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，例如目前住建部門的首要訴求是穩(wěn)定房地產市場，這就希望能多增加貸款投放，而金融部門的首要訴求是防風險，然后才是增加貸款，獲得收益。目前來看，這兩方的訴求是沖突的。但是，如果金融一味地防風險，風險偏好降低，則行業(yè)、市場繼續(xù)下行，風險也是防不住的，也就無法實現(xiàn)中央金融工作會議提出的金融和地產良性循環(huán)。

李宇嘉分析認為，從政策效果分析來看，此次建立協(xié)調機制，只能是建立一個對接的平臺，讓雙方充分地溝通，是否貸款依照的是銀行的風險控制、信貸審批流程，這是市場化、法治化、商業(yè)自愿自主的，而不能強制。除此以外，政府能做的也僅僅是加快營商環(huán)境改革，比如簡化貸款投放需要的手續(xù)材料等。除此以外，沒有別的辦法，因為這是市場交易行為。

“房企應當抓住當前不同渠道的窗口期，根據(jù)自身情況補充資金，盡快適應新周期下的融資模式。”劉水認為，對于穩(wěn)健型房企，可利用當前融資寬松政策，置換獲取低息長期資金，提升財務彈性，同時積極利用REITs（不動產投資信托基金）等政策出臺時機，在盤活持有物業(yè)的同時形成持有物業(yè)運營金融閉環(huán)，發(fā)展資產管理業(yè)務。出險房企也需借助當前金融政策窗口，積極與金融機構對接，對債務能展盡展，同時積極盤活存量資產，提升自身流動性。

王小嬙表示：“融資能解決當下的現(xiàn)金流危機，提升資金流動性，但長期看，企業(yè)的發(fā)展還需依賴自身的造血能力。”

封面圖片來源：視覺中國