每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

REITs市場開年首單產(chǎn)品正式在上交所掛牌上市。

在1月12日上市首日，國泰君安城投寬庭保租房REIT即跌破發(fā)行價，盤中一度下跌11.28%。臨近下午收盤才有驚無險跌幅收窄至0.07%，不過仍處于破發(fā)狀態(tài)。1月15日收盤，該基金報2.822元，跌幅為7.41%。截至1月16日午間收盤，該基金報2.810元，跌幅為0.43%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，國泰君安城投寬庭保租房REIT自申報成功以來持續(xù)受到市場關(guān)注，一級市場方面表現(xiàn)火爆，在公眾投資者募集期第一天的有效認(rèn)購規(guī)模便超過初始募集規(guī)模上限，隨即宣布提前結(jié)募。

據(jù)悉，國泰君安城投寬庭保租房REIT是目前市場規(guī)模最大的保租房REITs產(chǎn)品、長三角企業(yè)首單保租房REITs產(chǎn)品和上海市國企首單保租房REITs產(chǎn)品，也是2023年唯一一單獲批的保租房REITs項目。

對于該基金上市即破發(fā)的原因，有市場分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面受到開年以來REITs市場震蕩下跌的行情影響，另一方面也是由于投資人對類似保租房REITs處于了解和認(rèn)識階段。“后續(xù)經(jīng)過持續(xù)發(fā)展擴(kuò)圍，市場有望得到回升。”

1月15日國泰君安城投寬庭保租房REIT價格 來源：雪球網(wǎng)

上市前增持基金份額

國泰君安城投寬庭保租房REIT的發(fā)起人為上海城投（集團(tuán)）有限公司，原始權(quán)益人為上海城投房屋租賃有限公司，運營管理機(jī)構(gòu)為上海城投置業(yè)經(jīng)營管理有限公司?；鸸芾砣?、資產(chǎn)支持證券管理人為上海國泰君安證券資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱國泰君安資管）。

該基金不僅是上海國資首單保租房公募REITs，也是迄今為止募資規(guī)模最高的保租房REITs，募資規(guī)模達(dá)30.50億元。在此之前，四單保租房REITs發(fā)行規(guī)模均在12億-13億元。

2023年12月25日，國泰君安資管發(fā)布公告表示，國泰君安城投寬庭保租房REIT原定的公眾投資者募集期為2023年12月22日至12月25日，結(jié)果截至12月22日，公眾投資者累計有效認(rèn)購規(guī)模已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限。

按照有關(guān)規(guī)定，該基金提前結(jié)束了公眾投資者的募集，不再接受公眾投資者的認(rèn)購申請。

今年1月11日，城投控股（SH600649，股價3.61元，市值91.32億元）發(fā)布公告表示，公司第十一屆董事會第七次會議審議通過了《關(guān)于增持保障性租賃住房公募REITs項目基金份額的議案》，同意公司全資子公司上海城投控股投資有限公司通過二級市場，增持國泰君安城投寬庭保租房REIT的基金份額。增持金額不超過3.60億元，增持基金份額不超過11,806萬份，占該基金已發(fā)行基金總份額的11.81%。

來源：城投控股公告

對于城投控股在公募REITs上市前一日增持的行為，有市場分析人士指出，國泰君安城投寬庭保租房REIT未雨綢繆，在上市前即發(fā)布增持公告，可能是為了防止在當(dāng)下公募REITs二級市場承壓的情況下，價格出現(xiàn)異動的時候能夠有備無患。

不過，億翰智庫方面表示，與其他四只保租房REITs上市以來下跌全部超過20%相比，國泰君安城投寬庭保租房REIT表現(xiàn)最為堅挺，這主要與其底層資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)有關(guān)。

上市首日遭遇破發(fā)

據(jù)招募說明書披露，國泰君安城投寬庭保租房REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項目是上海市楊浦區(qū)江灣社區(qū)項目和光華社區(qū)項目。“城投寬庭”是上海城投集團(tuán)于2019年發(fā)布的租賃住房品牌，聚焦于上海市保租房體系建設(shè)。

圖片來源：國泰君安城投寬庭保租房REIT招募說明書

“城投寬庭”共有四大在營社區(qū)，包括江灣社區(qū)、光華社區(qū)、浦江社區(qū)和灣谷社區(qū)，已入市的租賃房源總計達(dá)到6207套。

本次“入池”的資產(chǎn)江灣社區(qū)和光華社區(qū)，截至2023年9月30日出租率分別為91.70%和95.11%。兩處項目均位于楊浦區(qū)新江灣城板塊，分別于2022年11月和2023年3月投入運營，有可租房間1719間和1234間，周邊的保租房供應(yīng)稀缺，無其他項目。項目臨近復(fù)旦大學(xué)和同濟(jì)大學(xué)等院校和科技園區(qū)，租賃需求較大。截至報告期末，上述兩處項目履行的租賃住房類的合同共2717份，租金水平在同地段同品質(zhì)的市場租賃住房中較有優(yōu)勢。

招募說明書顯示，江灣社區(qū)和光華社區(qū)運營時間未滿三年，但是具有租金優(yōu)勢，客源較為優(yōu)質(zhì)。同時，上海城投置業(yè)經(jīng)營配備有專業(yè)的綜合運營團(tuán)隊，保障項目穩(wěn)定運營。在完成前期運營提升后，第三年及以后租賃住房年度出租率預(yù)計可保持在較高水平（93%），實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益。

根據(jù)國泰君安資管的測算，上述兩處項目在2024年營業(yè)總收入將達(dá)到1.79億元，凈利潤及綜合收益總額為8035.04萬元。按照本次募集規(guī)模計算，可供分配金額1.3億元，分派率（年化）達(dá)到4.28%。

來源：國泰君安城投寬庭保租房REIT招募說明書

上海城投集團(tuán)董事長蔣曙杰在上市發(fā)布儀式上表示，上海城投集團(tuán)早在2018年就深耕保租房領(lǐng)域，實施保租房建設(shè)戰(zhàn)略，為市場籌措房源1.7萬套，受益服務(wù)2萬多人。這次搶抓發(fā)展機(jī)遇，順利打通保障性租賃住房REITs基金的發(fā)行通道，成功打造上海市國資首單保租房公募REITs產(chǎn)品，為做大做強(qiáng)保租房蹚出了新路子。

不過，從REITs市場整體情況來看，受宏觀經(jīng)濟(jì)與底層資產(chǎn)的運營情況影響，公募REITs市場開年來持續(xù)走低。

在一級市場“一日售罄”的國泰君安城投寬庭保租房REIT，并沒有在二級資本市場受到足夠認(rèn)可。1月12日上市首日，開盤僅10分鐘，該基金便跌超10%，截至午間收盤跌幅收窄至6.23%，下午臨近收盤2分鐘才有驚無險跌幅收窄至0.07%。截至1月15日收盤，報2.822元，跌幅為7.41%。

對此，國泰君安資管1月16日在上交所官網(wǎng)解釋稱，截至公告發(fā)布日，國泰君安城投寬庭保租房REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營穩(wěn)定，基金投資運作正常，未涉及對項目運營有重大影響事項。

億翰智庫方面認(rèn)為，億翰智庫方面認(rèn)為，上市首日下跌主要因為受到2024年開年整體REITs市場的影響，從國泰君安城投寬庭保租房REIT確定發(fā)行價格到正式上市，整個二級市場已經(jīng)下跌超過10%，導(dǎo)致其發(fā)行首日價格下跌。此外，該基金的現(xiàn)金流分派率相較其他保租房REITs相對偏低。

另外，保租房市場產(chǎn)品同質(zhì)化的背景下市場競爭激烈，并且租賃市場租金持續(xù)下行，未來隨著供給的提升，其出租率、租金價格也確實有可能受到一定的影響。

第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部董事張琳向每經(jīng)記者表示，保租房REITs本質(zhì)上來說是一種資金穩(wěn)健型產(chǎn)品，不像股票型基金一般的收益率。相對于國外，國內(nèi)REITs市場尚處在起步階段，投資人需要更多時間進(jìn)行了解和認(rèn)知。

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