每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2023年12月70城房價數(shù)據(jù)顯示，上海新房價格環(huán)比和同比分別上漲0.2%和4.5%，二手房價格環(huán)比和同比分別下降0.6%和0.4%。

整體來看，2023年上海新房市場表現(xiàn)明顯好于二手房，月度同比漲幅平均達(dá)到4.4%。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2023年上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國第一；新房共成交14.1萬套，僅次于成都排在全國第二。價格方面，易居研究院根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上海新房價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)19個月環(huán)比上漲；同比則連漲62個月，連續(xù)21個月在70城中漲幅排名前十，自2022年8月以來的連續(xù)17個月同比漲幅排名前五。

二手房方面，2023年的成交量前高后低，特別是下半年成交較為低迷。去年12月在上海調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降首付降利率等一系列利好政策的提振下，當(dāng)月成交量再次回到榮枯線以上。上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2023年上海二手房累計成交18.01萬套，累計成交金額6055億元，同比增長16%。

58安居客研究院院長張波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）微信采訪時表示，2023年上海樓市最值得關(guān)注的有三點(diǎn)：一是新盤去化節(jié)奏變慢成為常態(tài)，一二手房倒掛趨勢在很多區(qū)域逐步消失。新盤價格優(yōu)勢不再明顯，導(dǎo)致去化難度有所增大，不少中心城區(qū)新盤也開始啟動分銷，就是直接體現(xiàn)；其次是二手房高掛牌量，體現(xiàn)出改善置業(yè)鏈條有所受阻，尤其是市中心“老破小”的高掛牌量，使得成交價格下跌明顯；第三是市場分化明顯。雖然新房價格整體上漲，但外圍區(qū)域的金山、奉賢、崇明等區(qū)域成交難度大，房價下行壓力大，而傳統(tǒng)市中心區(qū)域的新盤依然可以保持相對于不錯的去化速度。

上海某在建樓盤項目 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

新房市場“量減價升”

2023年，上海新房市場呈現(xiàn)量減價升的態(tài)勢。

從供求上來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年上海新房供應(yīng)1019萬平方米，成交909萬平方米，同比均下降11%；成交均價66945元/平方米，同比上升4%。

“量減價升的主要原因不是房價漲了，而是中心城區(qū)供應(yīng)量占比有所提升。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，一方面體現(xiàn)出房企應(yīng)對改善性購房需求，加快了對應(yīng)中高端產(chǎn)品的入市節(jié)奏；另一方面，也體現(xiàn)出一線城市中心城區(qū)的房價穩(wěn)定性更為優(yōu)秀。”張波表示。

不過據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2023年上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國第一；成交套數(shù)則以14.1萬套排在全國第二，僅次于成都的14.7萬套。

從2023年三季度開始，上海樓市熱度普降，各區(qū)域認(rèn)籌率均下滑，優(yōu)質(zhì)板塊也同樣降溫明顯。從克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，到了去年第四季度，降溫速度更為明顯，新項目積分觸發(fā)率跌至新低，全市平均認(rèn)籌率從年初的205%降至69%。

來源：克而瑞上海

在張波看來，“2023年上海新房市場相比2022年更為理性，市場上諸如假離婚、高積分代持買房等行為基本絕跡，取而代之的則是購房者入市更為理性，大量改善性購房需求入市，帶動市場保持一個較為穩(wěn)定的成交量。”

在購房者趨于理性之下，項目開盤去化率也成為擺在開發(fā)商面前的難題。

上海某熱銷樓盤項目策劃洪濤（化名）在接受每經(jīng)記者采訪時坦言：“開盤過后，我們跟營銷團(tuán)隊去復(fù)盤，了解銷售的具體情況后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)所有項目都在分食客源。一個好產(chǎn)品大家都會去關(guān)注，但因?yàn)轭A(yù)算有限、距離不合適等方方面面的問題，客戶可能會考慮其他項目，好項目的熱度會被分散。”

每經(jīng)記者注意到，2023年上海大部分熱門地塊在出讓后迅速入市，而且去化率較高。不過，也出現(xiàn)部分熱門地塊項目開盤遇冷、冷門地塊產(chǎn)品反而熱銷的情況。如僅有萬科一家企業(yè)參拍的松江廣富林19-01地塊，就取得了首次開盤去化率81%的好成績；而閔行莘莊16A-07A地塊當(dāng)時有28家企業(yè)爭搶，最終被中華企業(yè)摘得，但項目首次開盤的去化率僅30%。

對于項目熱度的迅速分化，張波認(rèn)為：“以往房價普漲階段，不分區(qū)域的價格上漲以及開盤熱銷，并不是正常的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)。正常的市場就應(yīng)該是開盤售罄和低去化率并存，這也是不同區(qū)域差異在房地產(chǎn)市場的直接體現(xiàn)。”

二手房成交“前高后低”

在上海浦東金橋地區(qū)的一家中介門店，業(yè)務(wù)員大多都是從業(yè)時間比較長的，平時老客戶介紹客源較多。

“目前還沒有正式核算全年業(yè)績收益，粗略估計在約150萬-200萬元，相當(dāng)于成交了15套二手房。”店長黃斌告訴每經(jīng)記者：“幸好最后兩個月業(yè)績比較好，全年業(yè)績也勉強(qiáng)說得過去。”

上海鏈家研究院指出，2023年在政策的持續(xù)促進(jìn)下，上海二手房月均成交量基本保持在1.4萬套左右，雖較前兩年高位回落，但仍有一定的活躍度。全年來看，二手房成交前高后低，特別是下半年成交較為低迷，12月份在調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降首付降利率等一系列利好政策的提振下，當(dāng)月的成交量再次回到榮枯線以上。

值得注意的是，2023年上海二手房累計成交18.01萬套，累計金額6055億元，同比增長16%。成交套數(shù)僅次于成都的約22萬套，排在全國第二。

上海某房產(chǎn)中介展示的二手房源信息 圖片來源：每經(jīng)房產(chǎn) 包晶晶 攝

雖然數(shù)據(jù)顯示上海二手房市場仍然保持了韌性，但房產(chǎn)中介們的“體感”卻并不好。對于二手房成交的艱難，張華寶最直接的感受是：“反正只要能預(yù)算能到1000萬元的客戶，置換之后基本上都選擇了打新。二手房掛牌的多，買的人少。”

另據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2023年12月，上海二手房價格環(huán)比和同比分別下降0.6%和0.4%。上海鏈家研究院指出，上海二手房價格仍在持續(xù)調(diào)整的過程中，逐步回歸理性，疊加政策的進(jìn)一步優(yōu)化，有望在來年吸引更多剛需和改善群體入市，促進(jìn)市場的良性運(yùn)行。

在去年成交的二手房源中，據(jù)上海鏈家研究院統(tǒng)計，50-140平方米戶型的成交量占比增加，其中50-90平方米戶型的成交量占比51.1%，同比增加了0.5個百分點(diǎn)。從總價段來看，300萬元以上房源的成交占比增加，其中400萬-600萬元房源的占比為12%，增加了0.9個百分點(diǎn)；600萬-800萬元房源的成交占比增加了0.5個百分點(diǎn)。

每經(jīng)記者注意到，2023年上海二手房銷量TOP5板塊為奉賢南橋新城、浦東周康、金山新城、嘉定主城區(qū)和浦東三林，除浦東周康和三林板塊距離市區(qū)較近外，其余三個板塊均位于遠(yuǎn)郊。

進(jìn)入2024年，上海陸續(xù)出臺新政促進(jìn)樓市熱度。“從上海當(dāng)下的趨勢來看，房價在今年一季度保持穩(wěn)定將是大概率事件，外圍區(qū)域的限購松動對購房需求的拉動作用也將逐步在成交量上得到體現(xiàn)，但并不會推動房價呈現(xiàn)明顯上漲。因此，2024年‘小陽春’在上海的體現(xiàn)更多是成交量，尤其和去年下半年相比，日均成交量預(yù)計會有一定提升，但依然很難超過去年一季度成交水平。”張波表示。

從鏈家近幾周在上海的帶看量來看，總體保持穩(wěn)健，市場需求依然比較充分，并未在新政影響下出現(xiàn)大幅波動。二手房周度成交較新政前有所增長，但周環(huán)比的增速有所收窄。

“上海二手房市場熱度提升的概率較大，尤其是看房人群預(yù)計會在春節(jié)后有明顯增多，但由于中心城區(qū)的限購沒有放開，大量‘老破小’的成交量依然難有明顯提升，不過中高端改善型二手房成交量預(yù)計在一季度會表現(xiàn)明顯。”張波預(yù)測道。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝