每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的一年，樓市政策環(huán)境已接近十年來(lái)最寬松階段。

這一年，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)歷了先熱后冷再熱的曲線(xiàn)變化。在第一季度迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅后，第二季度迅速降溫，并一直持續(xù)到10月，此后熱度重新回升，最終呈現(xiàn)“翹尾行情”。

同時(shí)，各城市之間的商品房成交情況也在日益分化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)約4%，二線(xiàn)、三四線(xiàn)代表城市累計(jì)成交面積同比分別下降4%、12%。

價(jià)格方面，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年全國(guó)百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅0.27%。得益于8月多地出臺(tái)樓市優(yōu)化舉措、“金九銀十”部分改善型項(xiàng)目入市，從9月起，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比呈微幅上漲態(tài)勢(shì)。但相比新房，二手房市場(chǎng)雖然出現(xiàn)多城成交量同比上升，但價(jià)格卻面臨下滑壓力，2023年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.53%。

新房市場(chǎng)復(fù)蘇持續(xù)性不足

“復(fù)蘇持續(xù)性不足”是2023年新房市場(chǎng)的重要特征之一。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積111735萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降8.2%；商品房銷(xiāo)售額116622億元，同比下降6.5%，其中住宅銷(xiāo)售額下降6.0%。

另?yè)?jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2023年120個(gè)重點(diǎn)城市樓市呈現(xiàn)“脈沖式”復(fù)蘇：先是3~4月政策調(diào)整帶來(lái)了一波剛性需求、剛性改善需求集中釋放；而后9~10月，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”、核心一二線(xiàn)城市松綁限購(gòu)等政策落地，市場(chǎng)又迎來(lái)一輪短暫復(fù)蘇。

然而，不同能級(jí)城市的表現(xiàn)不盡相同。中指研究院報(bào)告顯示，2023年1月~11月，一線(xiàn)城市新建商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市均同比下降。一線(xiàn)城市新建商品住宅月均成交67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約3%，其中上海、廣州累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10.9%和1.3%，北京、深圳累計(jì)銷(xiāo)售面積下降，深圳同比下降11.1%；二線(xiàn)城市月均成交面積46萬(wàn)平方米，同比下降2.3%；三四線(xiàn)城市月均成交面積16萬(wàn)平方米，同比下降約10%。

此外，房企供貨能力、供貨意愿不足。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，50個(gè)代表城市2023年商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降超10%，月均批準(zhǔn)上市面積約1600萬(wàn)平方米，同比下降約11%，供給端表現(xiàn)整體偏弱。而在供需均走弱的背景下，重點(diǎn)50城整體表現(xiàn)供小于求。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年，50個(gè)代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約1600萬(wàn)平方米，同期月均成交面積為1955萬(wàn)平方米，銷(xiāo)供比為1.22，高于2022年水平。

不過(guò)需要指出的是，2023年狹義庫(kù)存持續(xù)回落，四季度小幅微增但仍處于階段性底部。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，截至2023年11月末，百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)51852萬(wàn)平方米，環(huán)比微增2%，同比下降13%。從去化周期變動(dòng)來(lái)看，一線(xiàn)城市達(dá)18.8個(gè)月環(huán)比持平；二線(xiàn)城市環(huán)比下降；三四線(xiàn)去化周期已突破36個(gè)月，創(chuàng)2019年以來(lái)新高，去化風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。

價(jià)格方面，受改善性購(gòu)房需求支撐的一線(xiàn)和強(qiáng)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，而內(nèi)陸弱二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大回調(diào)。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市及長(zhǎng)三角、珠三角城市占據(jù)房?jī)r(jià)高點(diǎn)。如上海商品住宅成交均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，同比上漲5%；北京、廈門(mén)、東莞、蘇州等居民改善性購(gòu)房需求依舊旺盛的城市，房?jī)r(jià)同比均有不同幅度上漲。而深圳、杭州、南京等受推盤(pán)結(jié)構(gòu)和成交轉(zhuǎn)淡等影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。

中指研究院預(yù)計(jì)，2024年一線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售面積或繼續(xù)穩(wěn)中有增，不同二線(xiàn)城市之間將會(huì)有不同的市場(chǎng)表現(xiàn)。杭州、成都、西安等城市新房銷(xiāo)售規(guī)模有望保持高位；南昌、武漢、鄭州等城市庫(kù)存去化承壓，短期市場(chǎng)走出底部或仍需要時(shí)間；福州、天津等城市庫(kù)存去化壓力較大，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)短期內(nèi)尚難改善；三四線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售規(guī)模將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，在克而瑞看來(lái)，2024年樓市成交總量規(guī)模仍將回落，預(yù)期延續(xù)筑底。“從全年走勢(shì)來(lái)看，大概率延續(xù)2023年脈沖式復(fù)蘇，傳統(tǒng)的‘金三銀四’‘金九銀十’或?qū)⒂瓉?lái)小波段向好行情，但持續(xù)性不足。”

多城二手房成交量創(chuàng)新高

相較于新房市場(chǎng)成交量的下降，二手房則是另一番景象。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2023年重點(diǎn)10城二手住宅成交約 77.43 萬(wàn) 套 ，同 比 上 漲31.47%，創(chuàng)近五年新高。其中，佛山二手房成交量同比上漲高達(dá)69.18%，而青島、成都、南京、無(wú)錫、深圳、大連等城市同比上漲幅度也超過(guò)了30%，成交熱度遠(yuǎn)超去2022年。

此外，2023年二手房成交金額及成交套數(shù)TOP20城市中，上海、北京、成都占據(jù)成交量及成交金額雙榜單前三，上海、北京分別以9570.7億元、8737.8億元排前兩位，分別較上年上漲23.6%、16.2%；成都以3743.8億元排在第三，成交套數(shù)上則位于榜首，二手房市場(chǎng)延續(xù)活躍狀態(tài)。

具體來(lái)看，來(lái)自成都住建局的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2023年成都二手房成交量首次超過(guò)20萬(wàn)套，達(dá)到22.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)68%。二手房與新房市場(chǎng)的份額差距進(jìn)一步擴(kuò)大，新房占比僅約39.8%。這已是成都二手房成交量連續(xù)兩年超過(guò)新房。

“剛需客群是成都二手房購(gòu)買(mǎi)的主力。”貝殼研究院成都分院指出，2023年成都二手房成交平均面積為92平方米，相比2022年僅上漲了2.22%，新房、二手房總價(jià)差首次突破百萬(wàn)元，“買(mǎi)新”更加依賴(lài)于“賣(mài)舊”，而交易結(jié)構(gòu)也從局部存量轉(zhuǎn)到全面存量化時(shí)代。

盡管成都二手房成交量創(chuàng)下了新高，但價(jià)格卻在一路下行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月成都二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1.5%，這已是成都二手房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月下跌。但與2022年同期相比，仍有0.5%的增長(zhǎng)，成為全國(guó)70個(gè)城市中二手房?jī)r(jià)格唯一同比上漲的城市。

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’新政以及首付比例、房貸利率下調(diào)促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，由于部分新房存在交付風(fēng)險(xiǎn)，更多購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向二手房，因而二手房成交比重進(jìn)一步上升。”諸葛找房分析指出，二手房成交規(guī)模靠前的主要為重點(diǎn)一二線(xiàn)城市，并且多數(shù)城市的二手房成交量同比呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。 不過(guò)，也有二線(xiàn)城市的二手房成交增長(zhǎng)動(dòng)力相對(duì)不足。如廈門(mén)2023年二手房成交套數(shù)及成交金額雙雙下滑，同比降幅分別為10.1%、41.7%。

事實(shí)上，在2023年上半年全國(guó)多個(gè)城市二手房市場(chǎng)回暖之際，廈門(mén)的二手房市場(chǎng)就一直處于較為低迷的狀態(tài)。據(jù)廈門(mén)市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2023上半年廈門(mén)二手房成交12000套，不到2021年上半年成交量的一半，排近五年倒數(shù)第二位。

而根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的市場(chǎng)情緒指數(shù)模型，廈門(mén)二手房市場(chǎng)情緒指數(shù)2023年以來(lái)幾乎呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，自9月份起進(jìn)入市場(chǎng)低迷區(qū)間，10月情緒指數(shù)降至-0.88，市場(chǎng)情緒有待提振。盡管去年廈門(mén)也在逐漸對(duì)局部限購(gòu)限售政策進(jìn)行松綁，二手房成交量隨之有一定上升，但整體情況仍不及2022年同期成交水平。

城市間房地產(chǎn)投資分化

在投資端，從中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)來(lái)看，2023年全國(guó)300城宅地市場(chǎng)仍然偏冷。

盡管在2023年的最后一個(gè)月全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，當(dāng)月宅地成交規(guī)劃建筑面積14710.76萬(wàn)平方米，環(huán)比增加141%，出現(xiàn)“翹尾”行情。但從全年情況來(lái)看，2023年全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積62805.62萬(wàn)平方米，同比下降19.61%；共成交住宅用地規(guī)劃建筑面積49384.95萬(wàn)平方米，同比下降20.82%，成交絕對(duì)規(guī)模為近十年最低位。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。

具體到城市，中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，在300城中，2023年宅地成交金額排名前10的城市是上海、杭州、北京、廣州、成都、南京、西安、蘇州、武漢和常州，分別約為2202億元、1780億元、1741億元、1180億元、1136億元、1134億元、937億元、909億元、800億元和650億元。除北京外，其余9城的宅地成交金額均有不同程度下降。宅地成交金額破千億元的有上海、杭州、北京、廣州、成都和南京等6座城市。而2022年，宅地成交金額破千億元的有7城，還包括西安。

雖然2023年西安土地市場(chǎng)延續(xù)上一年度態(tài)勢(shì)，成交量?jī)r(jià)規(guī)模持續(xù)下滑。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年西安共推出199宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，規(guī)劃建面共計(jì)2208.94萬(wàn)平方米，同比下降27.66%；其中143宗住宅用地，規(guī)劃建面共計(jì)1779.26萬(wàn)平方米，同比下降21.45%，成交139宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積共計(jì)1686.74萬(wàn)平方米，同比下滑7.09%。

為了進(jìn)一步刺激土地市場(chǎng)，2023年西安施行了預(yù)出讓清單、逐步取消了地價(jià)上限等限制，但仍然出現(xiàn)區(qū)域分化現(xiàn)象，房企在熱點(diǎn)區(qū)域爭(zhēng)搶地塊的趨勢(shì)越發(fā)明顯。

事實(shí)上，不僅是西安，2023年多個(gè)重點(diǎn)城市也針對(duì)土拍政策和規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化。

如重點(diǎn)城市推出擬出讓地塊清單公布制度，土地出讓更加靈活，出讓頻次增加，供地節(jié)奏更加常態(tài)化，為房企提供了更多摸排和研判時(shí)間。同時(shí)，多地陸續(xù)跟進(jìn)取消地價(jià)上限，截至目前，22個(gè)集中供地城市中已有18個(gè)城市落實(shí)相關(guān)政策。

取消地價(jià)上限后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫，包括濟(jì)南、合肥、成都、廣州等熱點(diǎn)城市的核心地塊先后拍出高溢價(jià)。如2023年10月30日，濟(jì)南成交的10宗土地中就有3宗溢價(jià)率超50%；2023年11月2日，合肥一宗地塊溢價(jià)率達(dá)45%，成交樓面價(jià)18716元/平方米，刷新城市單價(jià)最高紀(jì)錄；2023年12月29日，廣州成功出讓的1宗地成交溢價(jià)率達(dá)59%，成交樓面價(jià)75760元/平方米，同樣刷新當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)最高紀(jì)錄。

對(duì)此，中指研究院分析師孟新增向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，高溢價(jià)率或高樓面價(jià)地塊僅是少數(shù)。“一方面解除地價(jià)上限后，部分城市競(jìng)自持、競(jìng)配建、競(jìng)現(xiàn)房等環(huán)節(jié)亦相繼退出，地塊優(yōu)質(zhì)度較之前有所提高；另一方面，當(dāng)前房企拿地普遍采取‘精準(zhǔn)投資’策略，核心地塊競(jìng)拍意愿強(qiáng)。”

不過(guò)，2023年各線(xiàn)城市供應(yīng)和成交規(guī)模都有不同程度下降，其中三四線(xiàn)城市降幅最為明顯。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市宅地供應(yīng)面積同比分別下降13.2%、16.69%和21.64%；成交面積同比分別下降21.75%、15.03%和23.93%。

“2023年，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市熱度分化明顯，房企投資繼續(xù)向核心優(yōu)勢(shì)城市聚集，重點(diǎn)城市供地計(jì)劃完成率相較于2022年明顯提高，在八成左右。”

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱分析認(rèn)為，2024年土拍市場(chǎng)整體仍將縮量，而其中大部分減量將由三四線(xiàn)城市承擔(dān)，核心城市仍能維持當(dāng)前的規(guī)模。同時(shí)，市場(chǎng)分化仍將加劇，房企對(duì)于北京、上海市場(chǎng)判斷高度一致，下沉市場(chǎng)只有結(jié)構(gòu)性拿地機(jī)會(huì)。“由于絕大部分核心城市放開(kāi)了土拍溢價(jià)率上限，2024年土拍出價(jià)能力將嚴(yán)重依賴(lài)于房企的產(chǎn)品力和成本力。”