每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進(jìn)入2024年以來，廣州樓市的促銷活動可謂花樣翻新。

如近期廣州有樓盤推出了“12元首付”促銷活動；多家房企則推出了指定房源一口價活動，一套房源優(yōu)惠幅度在20萬-120萬元；還有中介表示“首付只要5萬塊左右，月供可以三年后再還”……

對此，中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠1月24日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)房產(chǎn)）采訪時表示，在目前市場整體需求走弱、購房者信心不足以及去化緩慢的情況下，部分資金面偏緊的開發(fā)企業(yè)面臨著較大回款壓力，紛紛采取多種方式促進(jìn)存量去化。

廣州某樓盤售樓處 圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖 

花樣促銷，一口價房源最高優(yōu)惠120萬

1月23日，廣州增城當(dāng)?shù)刂薪槿藛T告訴每經(jīng)記者，“12元首付”需要先做首付分期方案，向開發(fā)商申請延期交首付。“正常還是要給三成首付的，（首付）一般可以延期半年或一年交，最終看開發(fā)商給到的時間，之前是可以延期一年的。”

廣州當(dāng)?shù)亓硪晃恢薪橹芟壬鷦t向每經(jīng)記者提供了另一種購房方案：“首付只要5萬元左右，看具體面積，不過月供可以3年后再還。”他強(qiáng)調(diào)，自己跟開發(fā)商很熟悉，可以先根據(jù)購房預(yù)算，讓開發(fā)商做個方案，可先去看房，不用急著作決定。

對于諸如低首付、零首付這類宣傳獲客方式，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師1月24日在接受每經(jīng)記者采訪時表示，這類獲客方式主管部門通常不認(rèn)可，類似的零首付、低首付促銷宣傳有不少套路，或是虛假宣傳，也很可能涉及違法違規(guī)。

“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實際上往往會伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時還可能會規(guī)避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。”

王玉臣舉例道，我們接到不少咨詢，買房貸款時銀行審查首付款來源有問題，就不會批貸。就算有銀行批貸，也是在透支客戶資金能力，后續(xù)還貸遇到問題，往往會產(chǎn)生更多的房產(chǎn)糾紛，房子甚至可能被強(qiáng)制拍賣。

“天下沒有免費的午餐，所謂零首付、低首付看起來沒有手續(xù)費，但是為了及時支付剩余的首付款，有些人通過消費貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司、中介進(jìn)行籌措資金，既會產(chǎn)生新的成本，又會產(chǎn)生更多融資風(fēng)險。”王玉臣提醒道。

楊紅俠則分析認(rèn)為，近兩年廣州新房市場分化趨勢愈發(fā)明顯，遠(yuǎn)郊剛需項目成交持續(xù)走弱，遠(yuǎn)洋天成項目所在的增城區(qū)屬于廣州遠(yuǎn)郊區(qū)域，整體庫存量大，競爭激烈，需要通過多種營銷方式促進(jìn)成交。

每經(jīng)記者在采訪中還注意到，在當(dāng)下銷售難度明顯提升的環(huán)境下，廣州有多家房企推出了指定房源一口價活動，一套房源優(yōu)惠幅度在20萬-120萬元。還有房企推出總經(jīng)理簽售周主題優(yōu)惠活動，指定房源合計優(yōu)惠15萬-24萬元。

不只開發(fā)商在價格方面卷出天際，每經(jīng)記者在采訪中還獲悉，廣州有房產(chǎn)中介主動告知客戶，廣州、佛山新房由其帶去售樓部，在開發(fā)商底價之外還可再額外返還傭金1萬-10萬元。

據(jù)該中介介紹，跟其他中介去過售樓的客戶他也可以帶看，只要過了7-30天保護(hù)期，再帶客戶過去依舊可返傭金。“但客戶不能自己去售樓處，因為被人臉識別后會被認(rèn)定為開發(fā)商自來客，就無法進(jìn)行返傭。”

楊紅俠告訴每經(jīng)記者，目前廣州開發(fā)商主要有以下促銷方式：一是價格優(yōu)惠，一般以包裝“一口價單位”“特價房”“工抵房”“額外折扣”等方式實現(xiàn)購房價格下降，吸引成交；二是首付分期、延期，降低購房者資金壓力，鎖定購房需求。“從效果來看，由于市場仍處于深度調(diào)整期，購房者觀望情緒較濃，促銷手段效果一般，對去化刺激相對有限。”

合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云1月24日在接受每經(jīng)記者采訪時表示：“當(dāng)下樓市進(jìn)入買方市場，發(fā)展商靈活實施‘一房一策’，以最大限度促進(jìn)成交。”

開年以來，新房網(wǎng)簽量同比跌超兩成

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年12月廣州新房價格再次環(huán)比下降1%，二手房價格環(huán)比下降1.5%，均為一線城市中跌幅最大。同比跌幅則更大，新房和二手房價格分別下降3%和5.2%。

成交量方面，據(jù)合富研究院統(tǒng)計，2023年廣州商品住宅成交803萬平方米，為近15年來低位。低迷的市場環(huán)境下，房企推貨熱情下降；新增預(yù)售758萬平方米，同比下降19%。

來源：合富研究院

分區(qū)域來看，廣州中心區(qū)成交份額連續(xù)三年上升，目前已上升至25%，其中天河、海珠、荔灣、白云2023年成交量上升，帶動市場份額持續(xù)走高；近郊成交量占比走穩(wěn)，主要依靠番禺個別改善優(yōu)質(zhì)大盤成交走好支撐市場；而遠(yuǎn)郊成交量占比連續(xù)三年下跌，增城、從化的成交量持續(xù)下滑，南沙、花都的成交量則維持低位。

馮佩云分析認(rèn)為，當(dāng)前廣州樓市進(jìn)入淡季，發(fā)展商推新意欲明顯下降，營銷動作減弱，除極個別項目外，市場總體成交淡靜。據(jù)合富大數(shù)據(jù)監(jiān)測，1月1日-23日，廣州全市新房網(wǎng)簽2376套，同比降幅超過兩成。但同時，2023年高溢價成交地塊卻選擇在春節(jié)前通過產(chǎn)品發(fā)布會、開放展示區(qū)等動作提前亮相市場。“預(yù)計2024年市場分化將持續(xù)甚至加劇。”

“元旦過后，廣州房地產(chǎn)市場熱度有所下降。據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年前三周，廣州全市新建住宅周度平均成交807套，僅為去年12月周均成交的約60%。去年底新房供求均小幅放量后，潛在需求已基本釋放，且春節(jié)前為房產(chǎn)交易淡季，預(yù)計市場將維持相對低迷狀態(tài)。”楊紅俠表示。

合富研究院市場研究中心負(fù)責(zé)人吳智杰分析認(rèn)為，預(yù)計未來開發(fā)商仍將著力營銷，實際亟須解決的問題則是“去庫存”。目前廣州整體可售庫存消化周期超20個月，當(dāng)庫存積壓地區(qū)的庫存水平降到合理水平，樓市將達(dá)到真正穩(wěn)定。

事實上，雖然2023年廣州樓市未能走出獨立行情，但在政策調(diào)控方面卻一直走在各大熱點城市前列，如松綁限購、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等多項政策均在一線城市首先發(fā)布。

對于2024年廣州樓市發(fā)展趨勢，吳智杰認(rèn)為，2024年屬于市場修復(fù)之年，預(yù)計新建商品住宅成交量約800萬平方米，較2023年持平。市場仍將分化，中心區(qū)成交總價段繼續(xù)上升，郊區(qū)仍處去庫存狀態(tài)，部分去年快速降價的區(qū)域，由于可售貨量大幅縮減而出現(xiàn)價格逐步企穩(wěn)。“部分供應(yīng)增加的區(qū)域競爭加大，包括市區(qū)總價800萬-1000萬元以及部分總價500萬元以下產(chǎn)品，近郊總價500萬元以上但地段優(yōu)勢不明顯的項目。”

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