每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

調(diào)整房產(chǎn)稅政策、出臺樓市優(yōu)化措施，重慶同日接連出臺穩(wěn)樓市大招。

1月24日，重慶市人民政府網(wǎng)站公布了《重慶市人民政府關(guān)于修改〈重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法〉和〈重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則〉的決定》（以下簡稱《決定》），對房產(chǎn)稅從稅率、免稅面積、計稅依據(jù)等方面進行了優(yōu)化，建筑面積未超過180平方米的高檔住房無需再繳房產(chǎn)稅。

同日，重慶市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室還發(fā)布了《關(guān)于進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》，提出八項具體措施，從供給側(cè)、需求側(cè)共同促進房地產(chǎn)市場加快回暖和平穩(wěn)健康發(fā)展。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）采訪時表示，重慶新房市場持續(xù)向改善型需求轉(zhuǎn)變，新政適應(yīng)市場形勢，有助于更好地滿足改善型住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

來源：重慶市人民政府網(wǎng)站

180平方米內(nèi)高檔住房免繳房產(chǎn)稅

根據(jù)《決定》，重慶此次對房產(chǎn)稅的調(diào)整主要包括：一是將個人住房房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房的計稅依據(jù)，由“房產(chǎn)交易價”調(diào)整為“房產(chǎn)交易價的70%”；二是將不同交易價格區(qū)間獨棟商品住宅和高檔住房對應(yīng)執(zhí)行的0.5%、1%、1.2%三檔稅率，調(diào)整為統(tǒng)一的0.5%一檔稅率；三是將試點以來新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積，由100平方米調(diào)整為180平方米；四是應(yīng)納稅額的計算公式調(diào)整為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×70%×稅率（其中：應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）；五是增加“市政府認為需要減稅或者免稅的其他情形”的兜底條款。

《決定》自公布之日起施行。2024年1月1日起至《決定》施行前，按照上述調(diào)整后的政策執(zhí)行。

此次房產(chǎn)稅政策調(diào)整后，將明顯降低改善型產(chǎn)品的購房成本，以建筑面積未超過180平方米的應(yīng)稅獨棟商品住宅為例：

重慶市民張某持有2017年在九龍坡區(qū)購買的家庭首套應(yīng)稅獨棟商品住宅，當年已辦理不動產(chǎn)權(quán)證，建筑面積170平方米，交易價323萬元，原稅率0.5%。政策調(diào)整后，張某2024年應(yīng)納稅額為0元，而政策調(diào)整前2023年應(yīng)納稅額則為6650元。

“本次調(diào)整主要針對改善型產(chǎn)品，從計稅標準、稅率和免稅面積多維度出發(fā)，降低改善型產(chǎn)品的購房成本，助力改善型需求釋放。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅向每經(jīng)記者分析指出。

事實上，早在2023年9月，重慶就對實施了12年的房產(chǎn)稅政策進行了調(diào)整，“三無”（無戶籍、無企業(yè)、無工作）人員首套普通住房不再征收房產(chǎn)稅。

本月初，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布，2022-2023年，重慶中心城區(qū)新建商品住房成交建面均價2倍標準為29616元/平方米。這也意味著，2024年重慶個人住房房產(chǎn)稅起征點按此標準執(zhí)行。

公開信息顯示，重慶自2011年1月率先試點對個人住房征收房產(chǎn)稅，另一個試點征收房產(chǎn)稅的城市是上海。彼時，重慶公布的房產(chǎn)稅試點政策為在主城九區(qū)購買住房的購房者，如購買獨棟商品住宅或高檔住房，且房屋建筑面積均價為上一年度主城九區(qū)新售商品房均價的2倍。

其中，2011年重慶房產(chǎn)稅的起征點為9941元/平方米，到了2020年已漲至19587元/平方米，10年間增長97%。從2020年至今，重慶房產(chǎn)稅的起征點則從19587元/平方米漲至29616元/平方米，4年間增幅達51%。與2011年執(zhí)行的標準相比，12年間漲幅達到197.9%。

就房產(chǎn)稅起征點不斷上漲帶來的影響，此前就有市場觀點認為，房產(chǎn)稅起征點上漲，相當于提高了重慶樓市“天花板”，給了開發(fā)商把產(chǎn)品品質(zhì)做得更好的空間，也將助推房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，有利于樓市回暖向好。不過，也有觀點認為，要推動重慶樓市回暖，應(yīng)當“取消房產(chǎn)稅試點”。

“作為我國首批房地產(chǎn)稅試點城市，重慶對高檔住宅征收房地產(chǎn)稅，無論在探索房地產(chǎn)長效機制、房地產(chǎn)新發(fā)展模式，或改變地方土地財政，以及平衡和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)導(dǎo)致的收入差距等方面，房地產(chǎn)稅均被市場和業(yè)界寄予厚望。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時表示，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，地方經(jīng)濟和財政增長面臨困境時，對房產(chǎn)稅進行優(yōu)化和調(diào)整，順應(yīng)了當前市場形勢，是必要的舉措。

推出優(yōu)化房地產(chǎn)政策八項措施

同日，重慶市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室還發(fā)布了《關(guān)于進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括實施購房補貼、支持買新賣舊改善購房、優(yōu)化多子女家庭住房套數(shù)認定標準、進一步加大住房公積金支持力度、促進非住宅銷售利用、進一步加大金融支持力度、支持提升商品住宅品質(zhì)、優(yōu)化地塊容積率計算標準八項具體措施。

來源：重慶市人民政府網(wǎng)站

根據(jù)《通知》，自2024年1月1日至3月31日，凡在重慶市中心城區(qū)新購商品房（含車庫）或存量住房（均以網(wǎng)簽備案時間為準）并完成契稅繳納的，由中心城區(qū)各區(qū)政府（管委會）給予購房補貼；開展“換新購”服務(wù)，組織房企提供商品住房“放心買”、中介機構(gòu)提供二手住房“優(yōu)先賣”交易服務(wù)，支持“以小換大”“以舊換新”，通過推行二手房帶押交易過戶促進一二手房聯(lián)動交易。

與此同時，2022年10月1日至2025年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅按相關(guān)規(guī)定予以退稅優(yōu)惠。

此外，《通知》將進一步加大對房企的金融支持力度，滿足房企的合理融資需求；有效幫助房企提高商業(yè)商務(wù)及車位庫存的使用率及去化率，緩解沉淀資金壓力；部分公共設(shè)施不計入地塊容積率計算，土地利用率及房企開發(fā)成本得到優(yōu)化，房企經(jīng)營壓力的減輕，將進一步推動市場加快回暖向好。

事實上，重慶此次政策的出臺或與當前仍未恢復(fù)的市場情況相關(guān)。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶中心城區(qū)商品住宅成交659.1萬平方米，同比上漲6.0%；成交均價14522元/平方米，同比上漲0.9%。而在2021年，重慶中心城區(qū)商品住宅成交1859.2萬平方米，成交均價14298元/平方米。

來源：中指研究院

另據(jù)重慶市統(tǒng)計局公布的2023年重慶市經(jīng)濟運行情況顯示，2023年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資下降13.2%。

“盡管2023年重慶中心城區(qū)商品住宅市場量價整體保持平穩(wěn)，但與2021年成交量相比仍存在較大差距，購房者預(yù)期未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。”戴小紅指出，近年來，重慶新房市場持續(xù)向改善型需求轉(zhuǎn)變，新政適應(yīng)市場形勢，有助于更好地滿足改善型住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝