每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

1月27日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數(shù)核算。

前段時間，廣州房地產(chǎn)市場就盛傳將放開120平方米以上住宅限購，沒想到靴子很快落地。

1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會，會議就要求堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

廣州本次在《通知》中不僅優(yōu)化了限購政策，也表示要精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，本次《通知》體現(xiàn)了廣州積極響應(yīng)、落實(shí)中央部委有關(guān)決策部署，并結(jié)合本市實(shí)際情況落地相關(guān)房地產(chǎn)政策，涵蓋限購政策調(diào)整、保障房供應(yīng)、房地產(chǎn)融資等方面，多措并舉，協(xié)調(diào)聯(lián)動、為廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展提供了有力支撐。

改善性住房需求增多

從克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2023年，廣州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比為27%，與2021年相比提高了3.8個百分點(diǎn)；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比為20%，同樣比2021年提高了5個百分點(diǎn)。

具體到目前廣州仍在執(zhí)行限購的區(qū)域來看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應(yīng)10456套，占限購區(qū)的42%；成交量是8409套，占限購區(qū)的37%。值得注意的是，在2023年限購區(qū)域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均價是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米，120平方米以上的成交以高端物業(yè)為主。

《通知》優(yōu)化調(diào)整的限購政策共有4項(xiàng)，除了放開120平方米以上住宅限購，對商服類物業(yè)（含已確權(quán)登記滿2年的）也不再限定轉(zhuǎn)讓對象，可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個人。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，廣州公寓、商業(yè)和辦公的可售庫存分別為157萬平方米、327萬平方米、227萬平方米，去化周期分別為33個月、68個月和65個月，去化壓力偏大。

楊紅俠指出，此次主要是針對限購區(qū)域的政策優(yōu)化，有利于釋放限購區(qū)域的改善性住房需求，進(jìn)一步帶動市場成交，同時也有利于提升市場的成交氛圍，為市場的穩(wěn)步回升建立市場信心。從去年9月出臺的限購松綁政策來看，短期帶來了市場成交量的明顯回升。此次針對限購區(qū)域限購政策的進(jìn)一步優(yōu)化，也將加快區(qū)域內(nèi)改善型產(chǎn)品的去化，體現(xiàn)了政策讓商品房逐漸回歸居住屬性的宗旨。

同時，支持“租一買一”。居民家庭和個人，將名下住房用作租賃住房并按照《廣州市房屋租賃合同登記備案規(guī)則》（穗建規(guī)字〔2024〕12號）規(guī)定取得房屋租賃登記備案證明，購買住房時相應(yīng)核減名下住房套數(shù)。

支持“賣一買一”。居民家庭和個人，根據(jù)《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于啟用存量房房源信息編碼的通知》（穗建房產(chǎn)〔2022〕646號）要求，將名下住房在我市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應(yīng)核減名下住房套數(shù)。

另外，支持“轉(zhuǎn)移、合并登記一體辦理”。對于具備合并不動產(chǎn)權(quán)證書條件的房屋，購房人可以申請轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)、合并登記業(yè)務(wù)一同辦理，核查名下房屋套數(shù)以合并登記后為準(zhǔn)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，鼓勵“租一買一”和“賣一買一”，只要將現(xiàn)有租賃住房辦理登記備案或在存量房交易系統(tǒng)掛牌出售即可核減家庭住房套數(shù)，進(jìn)一步放開了限購門檻，鼓勵有需要的家庭在合理范圍內(nèi)購置多套物業(yè)，可以進(jìn)一步與去年已經(jīng)優(yōu)化的差別化信貸政策形成合力，支持更多的有效住房需求入市。

樓市下行壓力比較大

近一年來，廣州一直是一線城市中政策的先行者。去年9月，廣州番禺、黃埔、花都等部分區(qū)域全面解除限購，是一線城市中首個部分放開限購的城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，相比于其他一線城市，廣州在松綁調(diào)控政策、紓困購房需求方面，面臨的壓力較小，但面臨的樓市去化壓力、下行壓力都比較大。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部對陽光家緣數(shù)據(jù)的整理，2023年1-12月，廣州累計成交新房72246宗，同比下跌1%，為近年低位。2023年全市整體首日去化率表現(xiàn)低迷，年平均首日去化率為20%，比2022年29%，下降9個百分點(diǎn)。截至2023年12月底，廣州全市庫存消化周期19.9個月，由于6月以來成交去化放緩，庫存周期在年中探底16個月后，迅速爬升至年末20個月高位。

李宇嘉認(rèn)為，住建部在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會上表態(tài)，“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”。短期房地產(chǎn)下行的壓力依然存在，2024年新年伊始，這種下行的壓力并沒有明顯改觀。在地方政府非常重視短期樓市穩(wěn)定的情況下，這種政策可能會在其他一線城市落地。

楊紅俠也指出，作為住建部會議后首個落地優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線城市，廣州也為其他城市政策調(diào)整方向提供了參考，預(yù)計未來將有更多城市結(jié)合自身實(shí)際情況出臺調(diào)控優(yōu)化政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。

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