每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近期，多家上市房企陸續(xù)發(fā)布2023年業(yè)績預(yù)告。

據(jù)Wind（萬得）數(shù)據(jù)，截至1月31日，A股87家房企中已有54家發(fā)布了2023年業(yè)績預(yù)告，其中僅6家預(yù)計(jì)全年凈利潤實(shí)現(xiàn)正增長；8家房企雖然盈利，但均出現(xiàn)了50%上的跌幅；49家房企業(yè)績出現(xiàn)同比下降，其中34家凈利潤預(yù)虧，總預(yù)虧額約486億至730億元；8家房企實(shí)現(xiàn)凈利潤扭虧為盈。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水2月1日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示：“近兩年市場超預(yù)期下行，短期內(nèi)對銷售毛利率形成較大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，短期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績承壓。隨著銷售市場探底復(fù)蘇，房企盈利水平將逐步進(jìn)入利潤修復(fù)進(jìn)程。”

10余家近年首次虧損

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2023年預(yù)虧的34家房企中，包括綠地控股、中交地產(chǎn)、京投發(fā)展、冠城大通等在內(nèi)的10余家房企為近年來首次虧損。

這些房企的預(yù)虧金額從幾千萬元至數(shù)十億元不等，其中預(yù)虧在50億元以上的包括綠地控股、華夏幸福、金科股份、首開股份、華僑城A等房企，虧損的主要原因包括經(jīng)營虧損、減值計(jì)提、毛利率下降等。

以綠地控股為例，2023年度預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-90億至-70億元，同比下降991.09%至793.07%。對于業(yè)績大幅下滑，綠地控股解釋稱，公司擬計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備110億元至130億元，其中主要為房地產(chǎn)存貨跌價準(zhǔn)備，這是導(dǎo)致虧損發(fā)生的核心原因。

此外，一些出險(xiǎn)房企則承擔(dān)著債務(wù)化解、融資困難帶來的虧損。如預(yù)虧最高達(dá)到90億元的華夏幸福就表示，一方面公司2023年將部分變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)予以出售，相關(guān)交易虧損對業(yè)績虧損造成了較大影響；另一方面，隨著公司債務(wù)重組工作的持續(xù)推進(jìn)，整體資金成本持續(xù)降低，但債務(wù)存量金額仍然較大，但可承載利息資本化的項(xiàng)目載體大幅下降，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用仍處高位。

值得一提的是，有著國資背景的房企如華僑城A、首開股份等在2023年依然延續(xù)了虧損狀態(tài)，而中交地產(chǎn)更是出現(xiàn)首虧。

具體來看，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)2023年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約-17億元，2022年同期為盈利0.34億元；全年實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤約-17.5億元，2022年同期為-1.86億元。

對于2023年的虧損，中交地產(chǎn)將之歸結(jié)為三大原因：一是年內(nèi)達(dá)到交付條件的貨值較上年同期有所減少，使公司房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少；二是受公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)本期交付項(xiàng)目的毛利率較上年有所下降；三是部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象，公司預(yù)計(jì)計(jì)提相應(yīng)存貨跌價準(zhǔn)備同比有所增加。

事實(shí)上，中交地產(chǎn)近年來業(yè)績持續(xù)表現(xiàn)不佳。盡管2020~2022年，中交地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入123.00億元、145.42億元和384.67億元，同比增-12.54%、18.23%和164.52%；但歸母凈利潤卻持續(xù)下降，分別為3.47億元、2.36億元和0.34億元，同比降35.92%、32.19%和85.60%，增收不增利情況突出。

連續(xù)第二年虧損的首開股份、華僑城A兩家企業(yè)，原因同樣是“毛利率下降”以及“計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備”。不過，華僑城A強(qiáng)調(diào)，受益于旅游業(yè)務(wù)強(qiáng)勁復(fù)蘇、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比減少、管理銷售費(fèi)用同比減少等原因，公司虧損金額較上年同期大幅減少。

需要注意的是，盡管金地集團(tuán)預(yù)計(jì)在2023年度實(shí)現(xiàn)凈利潤7.5億元到9億元，仍為盈利狀態(tài)，但同比減少達(dá)85%至88%。特別是在扣除非經(jīng)常性損益后，金地集團(tuán)的凈利潤也已跌入虧損區(qū)間，虧損金額為10.5億元至12億元。

對此，金地集團(tuán)解釋稱，因公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減小以及房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利水平下降和部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備所導(dǎo)致。

對于多家房企出現(xiàn)預(yù)虧，劉水分析指出，一方面，近年來土地成本上升，地價占房價比呈波動性上漲趨勢，而布局和結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)回歸一二線城市加劇了地價房價比上行趨勢，資產(chǎn)減值損失對當(dāng)期利潤水平造成顯著影響；另一方面，2023年市場仍在探底中，售價回升為時尚早，特別是部分房企投資擁有部分位于三四線城市、非核心地段、非改善類需求的項(xiàng)目，部分房企在土地市場旺盛時期購買的土地成本偏高，這部分資產(chǎn)在當(dāng)前的市場下可能造成實(shí)質(zhì)性虧損，企業(yè)不得不計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備。“部分中小房企則受可結(jié)轉(zhuǎn)資源較少、轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)仍在培育期等因素影響，盈利表現(xiàn)不佳。”

少數(shù)房企實(shí)現(xiàn)逆勢增長

盡管多家房企業(yè)績預(yù)虧，但在披露業(yè)績預(yù)告的房企中，仍有沙河股份、粵宏遠(yuǎn)A、京基智農(nóng)等6家房企宣布凈利潤實(shí)現(xiàn)了正增長，而包括榮盛發(fā)展、*ST新聯(lián)等在內(nèi)的8家房企同比實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

以榮盛發(fā)展為例，2023年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)盈利4億至6億元，而2022年的虧損額度高達(dá)163億元。榮盛發(fā)展解釋稱，2023年公司努力實(shí)現(xiàn)了重點(diǎn)項(xiàng)目的交付，較2022年的項(xiàng)目交付數(shù)量增加較多，從而使2023年全年銷售收入和銷售利潤均有所增加。同時，公司降費(fèi)增效工作取得了階段性成效。

在已公布業(yè)績預(yù)告的房企中，預(yù)計(jì)2023年盈利最高的房企是京基智農(nóng)，2023年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤15億至17億元，同比增長94.03%至119.90%，2022年為盈利7.73億元；預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤16億至18億元，同比增長85.66%至108.86%，2022年為盈利8.62億元。

至于增長原因，京基智農(nóng)表示，主要是因?yàn)楣驹?023年度房地產(chǎn)項(xiàng)目交付數(shù)量較2022年同期大幅增加，結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入及利潤相應(yīng)大幅增長。需要注意的是，當(dāng)前京基智農(nóng)著力發(fā)展生豬養(yǎng)殖等產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已被其定位為支持型業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，京基智農(nóng)在2023年上半年通過山海御園項(xiàng)目確認(rèn)大額收入。其實(shí)這一項(xiàng)目的售樓款系于2022年商品房預(yù)售時即收到。不過一般而言，房企于商品房預(yù)售時收取售樓款項(xiàng)，按照收入確認(rèn)原則，于商品房交付時才結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入。

劉水表示，當(dāng)前新房市場向上動力不足，市場仍在緩慢修復(fù)中，上市房企經(jīng)營安全性仍然極為重要，需要著重關(guān)注其債務(wù)和流動性變化、銷售和現(xiàn)金流表現(xiàn)以及融資情況。“隨著銷售市場探底復(fù)蘇，房企盈利水平將逐步進(jìn)入利潤修復(fù)進(jìn)程。”