每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“近段時(shí)間，二手房咨詢(xún)量和成交量已經(jīng)有所回升了。”近日，成都一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以剛需為主，一些新增掛牌的業(yè)主也主要是為了“賣(mài)舊換新”，總體掛牌量比較穩(wěn)定。

據(jù)貝殼研究院成都分院提供的信息，每年春節(jié)后，二手剛性購(gòu)房需求通常會(huì)迎來(lái)一定規(guī)模地集中釋放，低總價(jià)房源成交占比快速提升。今年春節(jié)后成都剛需入市熱情超預(yù)期，2月100萬(wàn)元以?xún)?nèi)戶(hù)型成交占比達(dá)到峰值，創(chuàng)2018年以來(lái)新高、單月最大提升幅度。與此同時(shí)，自2023年成都二手房掛牌量突破22萬(wàn)套以后，近幾個(gè)月來(lái)其掛牌量一直維持在了22萬(wàn)套左右。

業(yè)內(nèi)人士指出，成都正在加速形成“先租后買(mǎi)、先舊后新”的住房消費(fèi)格局，預(yù)計(jì)隨著二手房?jī)r(jià)格下行及LPR大幅下調(diào)，成都二手房成交量將有所回升，但回升力度及“賣(mài)舊換新”對(duì)新房市場(chǎng)的貢獻(xiàn)度或比較有限。

成都某中介門(mén)店展示的二手房源 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝

二手房掛牌量連續(xù)半年超22萬(wàn)套

最近，在中介平臺(tái)掛牌了二手房源的小潘又接到了中介電話(huà)，要求將房子掛牌價(jià)調(diào)低3萬(wàn)元，這已是小潘近兩三個(gè)月來(lái)接到中介第三次要求調(diào)價(jià)的電話(huà)。

考慮到家里一家6口人仍擠在一套二居室里，從2023年下半年開(kāi)始小潘一家就以125萬(wàn)元的價(jià)格將現(xiàn)有住房掛牌出售，計(jì)劃買(mǎi)一套更大的房子。然而隨著掛牌時(shí)間的推移，房子掛牌價(jià)格一再下調(diào)，來(lái)看房的人卻在減少，小潘賣(mài)房的信心也在不斷降低。

與小區(qū)鄰居一樣，小潘不得不將自己的換房需求計(jì)劃暫時(shí)擱置。在賣(mài)房過(guò)程中，也有中介向小潘提出過(guò)低價(jià)賣(mài)低價(jià)買(mǎi)的建議。“這個(gè)沒(méi)錯(cuò)，但是低太多了，都換不起了。”小潘告訴每經(jīng)記者，急售的房子業(yè)主也不會(huì)等，身邊也有鄰居先訂了房，現(xiàn)在賣(mài)房一直被壓價(jià)。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，類(lèi)似小潘的情況并不算少。成都鏈家一經(jīng)紀(jì)人小李告訴每經(jīng)記者，成都目前二手房掛牌量多，客戶(hù)選擇范圍也多，議價(jià)空間增多，超過(guò)10%的議價(jià)也經(jīng)常有遇到。“想要快速出手，降價(jià)就是最有效的辦法。”

據(jù)貝殼找房APP數(shù)據(jù)，截至3月7日，成都二手房掛牌量達(dá)225226套，其中近7日新增房源7277套。需要注意的是，早在2023年10月，成都二手房掛牌量就已超過(guò)22萬(wàn)套，僅次于重慶的25萬(wàn)套，此后半年的掛牌量一直維持在了該水平。

截至2024年3月7日成都二手房掛牌情況 來(lái)源：貝殼找房APP

中指研究院四川分院分析指出，2022年出臺(tái)了“5·16”“5·31”新政，隨著增值稅免征年限從5年降到2年及其他政策出臺(tái)，成都“賣(mài)舊買(mǎi)新”鏈條被打通，二手房掛牌量迅速攀升到20萬(wàn)套以上。

不過(guò)，在成交方面，據(jù)成都住建局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月成都二手房成交9321套，同比下降51.1%，套均成交面積97.19平方米，同比上漲4.42%。

價(jià)格上同樣出現(xiàn)了下調(diào)，就算是近幾年的一些“價(jià)格倒掛”明顯的網(wǎng)紅盤(pán)的最新二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)不如當(dāng)初那么耀眼。

如曾數(shù)次引發(fā)萬(wàn)人瘋搶的南城都匯項(xiàng)目，2021年其新房?jī)r(jià)格為1.7萬(wàn)元/平方米，二手房?jī)r(jià)格就達(dá)到了3.4萬(wàn)元/平方米，是成都名副其實(shí)的“大剪刀差”網(wǎng)紅盤(pán)。但近期該小區(qū)的二手房實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)回落到了2.3萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米，與新房的價(jià)差大大縮小。

“現(xiàn)在房貸利率低，價(jià)格也沒(méi)那么高，適合買(mǎi)房，但不太適合賣(mài)房。”小李這樣總結(jié)成都近期的樓市。

據(jù)貝殼研究院成都分院提供的信息，每年春節(jié)后，二手剛性購(gòu)房需求通常會(huì)迎來(lái)一定規(guī)模地集中釋放，低總價(jià)房源成交占比快速提升。2024年節(jié)后剛需入市熱情超預(yù)期，2月100萬(wàn)元以?xún)?nèi)二手房源成交占比達(dá)到峰值，創(chuàng)2018年以來(lái)新高、單月最大提升幅度。

其中，套三及以上的二手房戶(hù)型首次在節(jié)后成交量走高，面積緊湊、兼具功能性的小套三熱銷(xiāo)，占比也達(dá)到2021年以來(lái)新高。此外，成都近郊二手房成交占比首次大幅超過(guò)主城區(qū)。除了剛需客群的價(jià)格偏好，成新度較高的房屋、日益成熟的配套也形成了入住近郊的主要因素。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年第9周（2月26日-3月3日），成都二手住房成交面積33.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比下降37%，較周均值增長(zhǎng)19%。

來(lái)源：克而瑞

“剛需購(gòu)房者在價(jià)格與功能性的之間尋找一種新的平衡，這種平替效應(yīng)或?qū)⒊蔀橐环N新的住房消費(fèi)趨勢(shì)。”貝殼研究院成都分院分析指出。

加速形成“先舊后新”居住消費(fèi)格局

事實(shí)上，近兩年來(lái)，成都二手房表現(xiàn)格外搶眼，特別是2023年的二手房成交量領(lǐng)跑全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年成都二手房成交量首次超過(guò)20萬(wàn)套，達(dá)到22.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)68%。

來(lái)自中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2023年成都的新房、二手房分化明顯，市場(chǎng)的份額差異進(jìn)一步擴(kuò)大。2023年新房套均面積133平方米，其中中心城區(qū)接近140平方米；二手房套均成交面積約95平方米。2023年成都的新房成交約14.6萬(wàn)套，二手房成交約22.1萬(wàn)套，是新房的1.51倍；2022年新房成交約14.3萬(wàn)套，二手房成交約15.1萬(wàn)套，是新房的1.06倍。這些數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了居住梯級(jí)消費(fèi)體系正在加速形成。

2023年成都新房和二手房成交情況 來(lái)源：成都購(gòu)房通微信小程序

從新房市場(chǎng)來(lái)看，剛需產(chǎn)品占比下降，100平方米以下房源占比同比下降近6個(gè)百分點(diǎn)；120-150平方米、200平方米以上房源占比同比提升。低總價(jià)產(chǎn)品占比繼續(xù)下降；300萬(wàn)-500萬(wàn)元房源同比提升近7個(gè)百分點(diǎn)，中高端產(chǎn)品在成都市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力。

另一方面，根據(jù)貝殼研究院成都分院提供的信息，2023年成都二手房成交平均面積，相比2022年上漲2.22%，新房、二手房總價(jià)差首次突破百萬(wàn)元，“買(mǎi)新”更加依賴(lài)“賣(mài)舊”，而交易結(jié)構(gòu)也從局部存量轉(zhuǎn)為全面存量時(shí)代。剛需與改善置業(yè)者開(kāi)始進(jìn)入分流通道，“剛需買(mǎi)二手房、改善買(mǎi)新房”的特征更加清晰。

“成都正在加速形成‘先租后買(mǎi)、先舊后新’的住房消費(fèi)格局。”中指研究院四川分院分析指出，新房市場(chǎng)改善化進(jìn)程加速，面積段、總價(jià)段上移，剛需客群在新房市場(chǎng)尋找首次置業(yè)產(chǎn)品的可能性下降，從而轉(zhuǎn)移目標(biāo)關(guān)注二手房市場(chǎng)。隨著“賣(mài)舊”動(dòng)作順利進(jìn)行，改善性需求在賣(mài)房資金支持下在新房市場(chǎng)進(jìn)行置業(yè)動(dòng)作，支撐了新房市場(chǎng)改善型產(chǎn)品的銷(xiāo)售保持穩(wěn)定。新房、二手房市場(chǎng)的同步繁榮，資金的順利流動(dòng)，是支撐成都市場(chǎng)韌性的關(guān)鍵因素。

不過(guò)，克而瑞四川指出，預(yù)計(jì)隨著二手房?jī)r(jià)格下行及LPR大幅下調(diào)，成都二手房成交量將有所回升，但回升力度及“賣(mài)舊換新”對(duì)新房市場(chǎng)的貢獻(xiàn)度都比較有限。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝