每經(jīng)記者 孔澤思    每經(jīng)編輯 董興生    

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對(duì)推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。

今年全國兩會(huì)期間，全國人大代表、中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院有限公司（以下簡稱“中建西南院”）總工程師馮遠(yuǎn)提交了5份建議，為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等方面建言獻(xiàn)策。

3月6日，馮遠(yuǎn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，老舊小區(qū)改造還存在改造深度不足、改造資金短缺、缺乏管理維護(hù)等問題。對(duì)此，她提出了三點(diǎn)政策建議，聚焦如何推動(dòng)深層次改造、加強(qiáng)管理維護(hù)以及多渠道籌措改造資金。

全國人大代表、中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院有限公司總工程師馮遠(yuǎn) 圖片來源：受訪者供圖

老舊小區(qū)改造面臨諸多問題

老舊小區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，也是推動(dòng)綠色低碳高質(zhì)量發(fā)展的重要措施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2023年1月至11月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)就達(dá)到5.32萬個(gè)、惠及居民882萬戶。

馮遠(yuǎn)表示，老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要做到內(nèi)部和外觀一起改造。但目前老舊小區(qū)改造中，對(duì)墻面刷新、光彩亮化等風(fēng)貌改造關(guān)注較多，對(duì)建筑物的抗震性能、防火性能、屋頂墻面漏水滲水、電線老化、供水壓力不夠、外墻飾面脫落、電梯不足和小區(qū)內(nèi)的地下管道爆管漏水堵塞、線纜雜亂、違搭違建和環(huán)境品質(zhì)不高等問題關(guān)注較少，出現(xiàn)只粉刷墻面、不管其他內(nèi)在的整改現(xiàn)象，存在改造標(biāo)準(zhǔn)不高、深度不足的問題。

“建議由政府住建部門加大調(diào)查研究力度，結(jié)合城市體檢工作，摸清摸透當(dāng)?shù)刈》看嬖诘陌踩[患和小區(qū)現(xiàn)狀，找準(zhǔn)養(yǎng)老、家政、停車、充電等設(shè)施缺口及小區(qū)環(huán)境、管理方面的問題，進(jìn)行老舊小區(qū)入庫分級(jí)建檔。優(yōu)先改造安全隱患突出、基礎(chǔ)設(shè)施條件差的老舊小區(qū)，并逐步擴(kuò)展到全部老舊小區(qū)。要深入現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，切實(shí)解決外墻飾面脫落、屋面墻面漏水、線路老化、供水壓力、抗震及抗火性能不足、無電梯等‘急難愁盼’問題，扎實(shí)推動(dòng)老舊小區(qū)深層次改造。二是注重加強(qiáng)綠色化、適老化的小區(qū)環(huán)境改造，如采用再生磚等建筑回收材料、使用太陽能路燈、強(qiáng)化無障礙設(shè)計(jì)等。”馮遠(yuǎn)表示。

在馮遠(yuǎn)看來，老舊小區(qū)改造后的維護(hù)仍是一個(gè)痛點(diǎn)，老舊小區(qū)改造不是一改了事，而是需要長期的管理維護(hù)。馮遠(yuǎn)注意到，目前老舊小區(qū)改造后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐比例還較低，仍以業(yè)主自管或單位自管為主，對(duì)水、電、氣等設(shè)施運(yùn)維管護(hù)缺乏經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)能力不強(qiáng)，缺乏停車、商業(yè)、家政等運(yùn)營服務(wù)，致使許多老舊小區(qū)改后品質(zhì)仍然不高。同時(shí)，由于沒有建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，致使改造后維護(hù)更新難以進(jìn)入良性軌道。已建立專項(xiàng)維修基金的小區(qū)，也部分存在資金統(tǒng)籌難、使用管理不規(guī)范等問題，小區(qū)后期維護(hù)缺乏相應(yīng)支持。

對(duì)此，馮遠(yuǎn)提出了三點(diǎn)對(duì)策。一是同步推進(jìn)老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理全覆蓋，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)范等，建立健全長效管護(hù)機(jī)制。同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，建立物業(yè)行業(yè)監(jiān)管機(jī)制，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法及失信懲戒機(jī)制。二是優(yōu)化運(yùn)營服務(wù)，如嘗試“工程總承包+運(yùn)營服務(wù)”（EPCO）一體化改造模式，支持鼓勵(lì)社會(huì)資本從事社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政等運(yùn)營工作，進(jìn)一步提升老舊小區(qū)居住品質(zhì)。三是建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，為老舊小區(qū)改后管理維護(hù)提供充足的資金保障，鞏固拓展改造成果。同時(shí)要優(yōu)化已有專項(xiàng)維修資金使用管理，切實(shí)延長住房和小區(qū)壽命。

建議建立多元資金籌措模式

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000年以前建成的居住小區(qū)總面積為65億平方米左右，所需改造資金在3萬億元以上。在目前的老舊小區(qū)改造中，由于老舊小區(qū)改造利潤低、周期長，很難吸引社會(huì)資本參與，長期以來主要依靠政府財(cái)政資金。

馮遠(yuǎn)介紹，住房的“老齡化”是一個(gè)持續(xù)性的問題，隨著時(shí)間的推移，所有已建成的房子和小區(qū)都會(huì)慢慢“變老”，因此需要長期的資金投入，政府財(cái)政資金難以維持如此體量的老舊小區(qū)改造工作，如何解決資金來源問題是老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)問題。

對(duì)此，馮遠(yuǎn)建議，住建部、財(cái)政部等相關(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)探索實(shí)踐，建立政府補(bǔ)貼、居民自籌、社會(huì)資本參與的多元資金籌措模式。

一是完善政策法規(guī)，通過低息貸款、稅費(fèi)減免、信用管理、片區(qū)整體改造、特許經(jīng)營、推廣“投資+工程總承包”招標(biāo)等方式，給予參與老舊小區(qū)改造的企業(yè)更大優(yōu)惠政策，合理保障社會(huì)資本投資回報(bào)和長期運(yùn)營權(quán)益，吸引更多社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造和運(yùn)營；二是加大金融支持，通過設(shè)立老舊小區(qū)改造專項(xiàng)基金、REITs等方式，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為老舊小區(qū)改造項(xiàng)目和相關(guān)主體提供低息融資貸款；三是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)和政策解釋，充分激發(fā)社區(qū)居民參與和自愿出資的熱情。