每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 段煉 陳夢妤    

在房子總價動輒幾百萬幾千萬元的深圳，有項目宣傳稱首付6萬元就能在深圳安家，有陽臺有燃?xì)膺€有獨(dú)立紅本，是不是很讓人心動？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期市場上有項目以此為宣傳推介點(diǎn)，華為旁、地鐵口，“給TA在深圳一個安穩(wěn)的家”，總價58萬元起，月供4200+元。

然而記者多方采訪后發(fā)現(xiàn)，“上車”并不簡單，該類房源真實(shí)性質(zhì)為工業(yè)配套宿舍。有房企人士在接受記者采訪時表示，目前深圳宿舍不能個人買，只能是行政區(qū)內(nèi)有廠房的企業(yè)買。

深圳某項目建設(shè)現(xiàn)場 圖源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖（圖文無關(guān)）

單價1.9萬/平、首付6萬深圳買房？

該項目為共聯(lián)都市智谷，位于深圳龍華區(qū)九龍山數(shù)字城平安路與庫坑一路交匯處，項目宣傳稱距離22號線庫坑站約900米，集合高標(biāo)廠房、人才商品房、配套商業(yè)等一站式生產(chǎn)生活配置。

根據(jù)深圳市住建局官方信息，該項目所在宗地土地用途為普通工業(yè)用地，土地使用年期為50年，從2020年12月31日起至2070年12月30日止。

共聯(lián)都市智谷備案名為共聯(lián)富基創(chuàng)新園，2023年8月備案取得預(yù)售許可證，開發(fā)商為深圳市共聯(lián)富基投資有限公司（下稱共聯(lián)富基）、深圳市松元廈股份合作公司。房屋用途為工業(yè)廠房、宿舍、商業(yè)和食堂，其中工業(yè)產(chǎn)房共101377.73平方米71套，宿舍面積為35031.25平方米共896套，商業(yè)面積為1012.58平方米20套，食堂2075.84平方米4套。

中介宣傳資料稱，該項目目前單價約1.9萬元/平方米，首付3成，月供4200元，房源有29、46、51平方米的1-3房，層高3.9米，不限購不限貸不占名額，50年紅本產(chǎn)權(quán)。

記者在采訪中獲悉，在中介推介的宣傳資料中，該項目又叫九龍公館，雖然不限購不限貸不占名額，但個人購房的前提是需要有公司或先注冊公司。

某大型中介平臺工作人員李經(jīng)理告訴記者，個人是不可以買的，需要注冊公司，開發(fā)商可以幫弄，每年會幫你做賬，這個叫新型產(chǎn)業(yè)用地，但產(chǎn)品是民用水電通燃?xì)?，也可以掛靠戶?/span>。

對于以公司名義持有房產(chǎn)的成本，李經(jīng)理表示，一年就兩千多元稅費(fèi)，沒別的費(fèi)用，算下來還是便宜很多的，因?yàn)槭敲裼盟娪腥細(xì)?，跟住宅一?/span>。

就購買流程，該項目工作人員稱，可以協(xié)助客戶免費(fèi)注冊公司，之后每年免費(fèi)給客戶報賬記賬，而這項服務(wù)市面價格每年要1500-2000元。

對于中介人士提到的最低首付6萬元，該名工作人員稱，可以給客戶提供2成首付借款，一年內(nèi)還清免息。買房過程大概需要2-3個月，之后就要開始還貸款了。項目預(yù)計今年底或明年初精裝交付，然后就可以出租了。

專家：確保購房行為符合規(guī)范要求

對于工業(yè)配套宿舍的銷售情況，有頭部房企工作人員在接受記者采訪時表示，目前深圳宿舍不能個人買，只能是行政區(qū)內(nèi)有廠房的企業(yè)買，而當(dāng)下市場環(huán)境，工業(yè)廠房類配套宿舍銷售較難。

記者查詢政策資料獲悉，2020年初，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓管理辦法的通知，對于工業(yè)配套宿舍受讓人資格、購置面積等均有嚴(yán)格的規(guī)定。

根據(jù)通知，工業(yè)配套宿舍的受讓人應(yīng)是經(jīng)依法注冊登記且在工業(yè)配套宿舍所在行政區(qū)內(nèi)持有工業(yè)樓宇不動產(chǎn)權(quán)證書的企業(yè)。其中，持有廠房的，其建筑面積不得低于1000平方米；持有研發(fā)用房的，其建筑面積不得低于300平方米。

來源：深圳市人民政府辦公廳

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒在接受記者采訪時表示，該管理辦法主要是為了規(guī)范深圳市工業(yè)樓宇及配套用房的轉(zhuǎn)讓行為，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。根據(jù)管理辦法的規(guī)定，工業(yè)樓宇及其配套用房的轉(zhuǎn)讓需符合一定的條件和程序，以確保其用于工業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)等產(chǎn)業(yè)用途，而非居住用途。

“個人通常不能購買工業(yè)樓宇及配套用房的宿舍部分?！敝軤庝h表示，個人在購買工業(yè)樓宇及配套用房時，需要特別注意相關(guān)規(guī)定，確保自己的購買行為符合政策要求。如果個人有投資需求，建議考慮其他類型的房源如商品住宅、公寓等。

周爭鋒分析認(rèn)為，工業(yè)配套宿舍這類產(chǎn)品主要面向企業(yè)和機(jī)構(gòu)銷售，而非個人購房者。因此，個人購房者在購買此類產(chǎn)品時需要格外謹(jǐn)慎。開發(fā)商宣傳單上寫著首付多少萬元深圳安家，或者開發(fā)商幫助成立空殼公司銷售工業(yè)樓宇宿舍類產(chǎn)品等行為，可能存在一定的違規(guī)風(fēng)險。?

“這類產(chǎn)品弊端肯定有，基本上考慮買來住或者出租就行，升值那肯定不可能?！崩罱?jīng)理坦承，轉(zhuǎn)讓時客戶直接把公司過戶給他，做法人變更就行了，因?yàn)榉孔邮窃诠久碌?，直接把公司轉(zhuǎn)讓，這樣就可以省下一部分交易稅費(fèi)。

中介宣傳資料給出的周邊項目租金

周爭鋒提示稱，購房者還應(yīng)注意用公司購買房產(chǎn)持有期間的稅費(fèi)等，且再次轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高，符合條件接手的人少。還應(yīng)注意購買公司自身的風(fēng)險，空殼公司在購買前存在違法行為或涉及法律糾紛，購房者可能會受到牽連，面臨法律風(fēng)險。此外，工業(yè)樓宇宿舍類產(chǎn)品的性質(zhì)和用途與普通住宅不同，購買此類產(chǎn)品可能會面臨產(chǎn)權(quán)不清晰、使用權(quán)限受限、增值空間有限等風(fēng)險。

記者|甄素靜

編輯|段煉?陳夢妤?易啟江

校對|陳柯名

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