中指研究院

2023年，我國消費(fèi)市場與服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)有所恢復(fù)，帶動商業(yè)地產(chǎn)市場需求端溫和復(fù)蘇。商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)穩(wěn)扎穩(wěn)打，輕重并舉拓規(guī)模，精細(xì)化運(yùn)營穩(wěn)增長，部分企業(yè)業(yè)績有所修復(fù)。2024年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動“2024中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”研究，推動企業(yè)在客觀認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)運(yùn)營管理水平，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，疫情期間延遲交付的項(xiàng)目陸續(xù)入市，疊加企業(yè)通過輕資產(chǎn)輸出拓展規(guī)模，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運(yùn)營面積均值升至502.5萬平方米，同比增長8.4%，但增幅延續(xù)收窄態(tài)勢。隨著疫情期間的租金減免措施逐步退出，疊加百強(qiáng)企業(yè)群體經(jīng)營管理水平較高，收入表現(xiàn)好于行業(yè)整體水平。百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運(yùn)營服務(wù)收入均值提升至30.0億元，同比增長9.9%，增速回升。

從成長性看，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)延續(xù)“輕重并舉”策略，隨著新增商辦物業(yè)供應(yīng)過峰，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)獲取純商辦用地節(jié)奏放緩；企業(yè)收并購行為整體保持謹(jǐn)慎，但部分企業(yè)因看好消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs前景，選擇收購優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)充資產(chǎn)池；同時，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)逐漸加大輕資產(chǎn)拓展的力度，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長的同時優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)。

從經(jīng)營質(zhì)量看，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率與上年基本持平。零售商業(yè)方面，代表企業(yè)持續(xù)推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，拓展多業(yè)態(tài)布局；及時洞察消費(fèi)需求變化，積極嘗試新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式突破。辦公物業(yè)方面，租賃需求溫和復(fù)蘇，代表企業(yè)強(qiáng)化服務(wù)能力，通過企業(yè)經(jīng)營服務(wù)和員工生活服務(wù)穩(wěn)定租戶。

從穩(wěn)健性看，代表企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率保持穩(wěn)定，但整體融資仍面臨壓力，以商辦物業(yè)為底層資產(chǎn)的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模下滑；政策支持通過經(jīng)營性物業(yè)貸款滿足企業(yè)合理融資需求，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受益明顯。

從發(fā)展趨勢來看，當(dāng)前居民消費(fèi)需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，注重品質(zhì)的同時消費(fèi)回歸理性，主打“大品牌、小價格”的奧特萊斯業(yè)態(tài)迎來發(fā)展機(jī)遇；消費(fèi)者亦更加關(guān)注精神滿足與體驗(yàn)價值，聚焦個性消費(fèi)和細(xì)分場景的非標(biāo)商業(yè)開始涌現(xiàn)；面向未來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)消費(fèi)趨勢變化，打造契合當(dāng)代消費(fèi)者需求的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。此外，高能級城市商業(yè)地產(chǎn)市場起步發(fā)展早，目前老舊低效商業(yè)規(guī)模大，存量改造需求旺盛；未來，在部分增量開發(fā)空間較小的高能級城市，企業(yè)可在存量市場尋找更多機(jī)會。“私募基金+公募REITs”的不動產(chǎn)金融鏈條日趨完善，為企業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供了有力支持，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化資產(chǎn)管理能力，迎接大資管時代的到來。

道阻且長，行則將至。2024年，預(yù)計宏觀政策將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)內(nèi)需，著力推動居民就業(yè)收入改善，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場有望繼續(xù)恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)市場或逐步趨穩(wěn)。商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)應(yīng)乘勢而上，順應(yīng)市場變化趨勢，提升項(xiàng)目運(yùn)營水平，輕重并舉穩(wěn)健發(fā)展。