每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)過2023年9月以來的持續(xù)政策放松刺激，百城商品房庫存終于回落至5億平方米規(guī)模線下。

3月18日，上海易居研究院發(fā)布的《百城住宅庫存報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）顯示，2月份全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為49989萬平方米，環(huán)比下降了0.5%，同比下降2.3%。“庫存總量的減少一方面緣于去化的增加，另一方面，則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的萎縮。”

另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局同日公布的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積下降11.4%，住宅新開工面積下降30.6%，竣工面積下降20.2%。2月末，商品房待售面積75969萬平方米，同比增長15.9%，其中住宅待售面積增長23.8%。

值得注意的是，2月份百城庫存平均去化周期達(dá)到25個(gè)月，為2010年有數(shù)據(jù)監(jiān)測以來的最高值，也是歷史上百城去化周期首次突破兩年。

百城去化周期達(dá)14年來最高值

2月份，一線城市新盤庫存規(guī)模有較為明顯的同比拉升。

《報(bào)告》指出，2月份全國100個(gè)城市按一、二、三四線城市分類，新建商品住宅庫存面積分別為3457萬平方米、24251萬平方米和22281萬平方米，環(huán)比分別下降0.7%、0.6%和0.4%。同比來看，一線城市庫存同比增加了8.2%，二線和三四線城市分別下跌4.5%和1.4%。

從供應(yīng)消化兩端來看，2月份全國百城新建商品住宅供應(yīng)面積為793萬平方米，成交面積為1059萬平方米，總體呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。由于2月份恰逢春節(jié)假期，處于全年中的傳統(tǒng)推盤淡季，在返鄉(xiāng)置業(yè)熱情不高的前提下，各地項(xiàng)目以消化既有庫存項(xiàng)目為主。

在此背景下，百城庫存規(guī)模跌破了5億平方米大關(guān)，而這一指標(biāo)在本輪市場走弱以來始終醒目。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“為什么講5億平方米，是因?yàn)閮赡臧肭笆袌龀鱿滦袝r(shí)，庫存一舉躍上5億平方米這條線，而在這條線以上的時(shí)期也是房子是最難賣的時(shí)候。”

“2022年末之后百城庫存總體趨勢向下，但仍保持在5億平方米以上。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，主要原因還是開發(fā)商資金問題，加上市場長期反應(yīng)不佳，使得新增供應(yīng)量減少。并且從趨勢上看，庫存下行很難再次發(fā)生反彈，當(dāng)前庫存的主要問題不是因?yàn)榉孔庸?yīng)的太多，而是交易數(shù)據(jù)還得提振。

但從絕對量上來看，全國百城庫存去化周期（即存銷比）達(dá)25個(gè)月，屬于2010年有數(shù)據(jù)監(jiān)測以來的最高值，也是全國百城庫存去化周期歷史上首次突破兩年。其中，一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為18個(gè)月、21.4個(gè)月和32.8個(gè)月。

“這一周期偏高，在2月份季節(jié)性因素的影響下暫時(shí)屬于可控范圍。3月份購房積極性明顯增加，其有助于帶動(dòng)各線城市去化周期的高位下行。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

去化周期分化：有的僅需半年，有的超過11年

2月份，百城中部分城市新增庫存同比增速較快，同時(shí)去庫存速度也快。

如上海、珠海、南昌、濟(jì)南都是庫存增速前十名的城市，但同時(shí)他們也位列存銷比（即去化周期）最小的10個(gè)城市之中。

具體來看，2月份上海的庫存增速達(dá)到43%，珠海為36%，南昌為21%，濟(jì)南為19%。從去庫存周期來看，濟(jì)南僅需11.8個(gè)月，上海為12.7個(gè)月，珠海為13個(gè)月，南昌為13.2個(gè)月。

此外，成都、三亞、杭州、中山成為當(dāng)前僅有的存銷比低于10個(gè)月的城市。其中成都消化庫存僅需6.6個(gè)月，相當(dāng)于前兩年上海的平均水平。

易居研究院監(jiān)測分析的20個(gè)大城市中，濟(jì)南、東莞、深圳、南寧、長沙、佛山和廣州等7城復(fù)蘇動(dòng)力更強(qiáng)，月度成交環(huán)比增速預(yù)計(jì)超過100%。

“上述城市的成交數(shù)據(jù)相對其他城市表現(xiàn)不錯(cuò)，結(jié)合整體數(shù)據(jù)來看，上海、深圳，包括成都、西安等城市都是比較健康的。但對比自身歷史數(shù)據(jù)，比如上海，仍然略有偏高，不過上海的銷售市場較為優(yōu)異，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。

以上海為例，2020年8月-2023年11月整整40個(gè)月期間，上海的存銷比均低于10個(gè)月，平均去化周期為6.7個(gè)月；從2023年12月開始進(jìn)入10.9個(gè)月，目前達(dá)到12.7個(gè)月。

事實(shí)上，庫存消化較為健康的城市，基本面和配套信貸政策也相對到位。如存銷比最低的10個(gè)城市中，成都、杭州目前執(zhí)行的首套房貸最低利率3.75%，存銷比分別是6.6個(gè)月和9.1個(gè)月；上海存銷比為12.7個(gè)月，目前首套房貸最低利率3.85%。

“部分城市去化周期相對偏高，主要原因在于最近6個(gè)月新房交易規(guī)模過低。而去化周期好的城市，普遍都是人口尤其是年輕人導(dǎo)入速度快的城市。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，破解問題的突破口不在于新房供應(yīng)端，而在于銷售端，各城市應(yīng)積極圍繞“居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”做足文章。

不過，部分城市則在本輪市場深度調(diào)整中面臨著更艱難的局面。

比如韶關(guān)，庫存同比增速高達(dá)24%，存銷比則排名百城第一，達(dá)140.8個(gè)月。這意味著，即使不再增加供應(yīng)的情況下，韶關(guān)也需要11年零8個(gè)月才能消化完市場庫存。

同樣，西寧和晉江的存銷比也均超過100個(gè)月。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2月末，西寧新房價(jià)格指數(shù)連續(xù)同比下跌了23個(gè)月，今年1月和2月的同比跌幅分別達(dá)到3.8%和4.3%。

“這些城市并不是房子造的特別多，庫存問題的解決并不在于庫存本身的規(guī)模，而在是市場需求比較差。要促進(jìn)數(shù)據(jù)回歸正常，就要在需求上做文章。比如說導(dǎo)入一些人口，作為省會(huì)城市的西寧，城鎮(zhèn)化的過程中是有文章可做的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，另一方面，可以適當(dāng)把閑置商品房做其他的一些用途，比如作為做保障房等。此外，還要鼓勵(lì)一些改善型需求，如“以舊換新”等，站在需求的角度去積極做文章是很有必要的。

大戶型庫存或出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性短缺”

春節(jié)過后，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的新房銷售逐步出現(xiàn)回暖跡象，部分城市推盤節(jié)奏有所加快，充足的供應(yīng)為市場進(jìn)一步向好帶來積極支撐。

《報(bào)告》顯示，重點(diǎn)城市中，包括市區(qū)大戶型、近郊區(qū)大戶型等市場表現(xiàn)活躍，無論是看房量還是交易量都有較好的行情，這說明去庫存的潛在動(dòng)力是存在和充足的。

每經(jīng)記者近期在上海市場實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在售的項(xiàng)目之中，大戶型更為搶手。上海當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)顧問向記者透露，以往上海執(zhí)行了18年的“70/90”規(guī)定（即商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到70%以上），讓每個(gè)樓盤的大面積戶型成為稀缺之選?，F(xiàn)在市場需求悄然改變了，買房人反而首選項(xiàng)目里130平方米左右的房源。上海也在2024年一批次首輪土拍的公開信息中調(diào)整了相關(guān)規(guī)定。

“去庫存過程中可能會(huì)出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性的庫存短缺。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴每經(jīng)記者：“百城庫存降到5億平方米以下，對比歷史數(shù)據(jù)也不能說是最低的。從各地反饋的情況來看，130平方米的大戶型庫存反而偏緊，在這樣的行情下，盡管庫存目前去化困難，但也有些庫存相對來說還是比較緊俏。對于開發(fā)企業(yè)來說，既然市場需求是向著這種改善型產(chǎn)品傾斜，今年后的供應(yīng)和推廣就要朝著這個(gè)點(diǎn)去挖掘需求，從而真正地實(shí)現(xiàn)有效去庫存。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖