每經(jīng)編輯 杜宇

3月28日晚間，萬科A（000002.SZ，股價(jià)8.98元，市值1071.38億元）發(fā)布了2023年度業(yè)績公告。

公告內(nèi)容顯示，2023年萬科營業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。

據(jù)萬科年報(bào)，在公司全職工作的8位董事、監(jiān)事、高級管理人員自愿放棄2023年度獎(jiǎng)金。此外，自報(bào)告披露之日起，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。

圖片來源：萬科公告

多重挑戰(zhàn)下堅(jiān)守安全底線 經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正

據(jù)證券日報(bào)，2023年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深刻調(diào)整。銷售層面，據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，2023年全國百強(qiáng)房企銷售金額下降17%，近兩年累計(jì)下降51%，二手房平均價(jià)格已連續(xù)22個(gè)月環(huán)比下跌。

融資層面，2023年80家房企新增融資總額同比下降28%，僅為2020年融資額1/3；同時(shí)，房企全年發(fā)行債券金額同比下降31%，2023年債券到期規(guī)模為發(fā)行規(guī)模的2.3倍，債券發(fā)行規(guī)模遠(yuǎn)小于到期規(guī)模，企業(yè)資金持續(xù)凈流出。

在此情況下，萬科克服重重挑戰(zhàn)守住了財(cái)務(wù)安全的底線。年報(bào)顯示，銷售承壓之下，萬科仍實(shí)現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流，截至2023年底，已連續(xù)15年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債；剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，從2018年76%的高點(diǎn)連續(xù)5年下降。

與此同時(shí)，萬科不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和交付服務(wù)，高質(zhì)量交付28.9萬套，交付即時(shí)滿意度97%，客戶售后滿意度97%。萬科還對新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理持續(xù)優(yōu)化，2023年新項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度達(dá)88%。

萬科董事會主席、總裁、監(jiān)事會主席自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元 

業(yè)績大幅下滑之際，萬科的8位高管自愿放棄2023年度獎(jiǎng)金。據(jù)萬科年報(bào)，在公司全職工作的8位董事、監(jiān)事、高級管理人員自愿放棄2023年度獎(jiǎng)金，2023年在任職期間內(nèi)從本集團(tuán)獲得的稅前報(bào)酬合計(jì)人民幣766.1萬元；4位獨(dú)立董事2023年在擔(dān)任董事期間從本集團(tuán)獲得的稅前報(bào)酬合計(jì)人民幣150萬元。

未在公司任職的董事會副主席辛杰，董事胡國斌、黃力平、雷江松以及監(jiān)事栗淼自愿放棄從本集團(tuán)獲得董事、監(jiān)事酬金。

自報(bào)告披露之日起，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。

圖片來源：萬科公告

萬科董事會主席郁亮在2023年業(yè)績會上表示：“萬科對于行業(yè)未來趨勢判斷沒有改變，盡管行業(yè)已經(jīng)不可能回到過去的高點(diǎn)，但是行業(yè)前景依然廣闊。目前超跌的判斷還是沒有改變，要從動態(tài)的眼光來看住房需求。”

市場短期顯然超跌，政策支持下相信市場會逐漸恢復(fù)

萬科董事會主席郁亮表示，市場短期顯然是超跌了，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復(fù)。

郁亮認(rèn)為，住房需求需要?jiǎng)討B(tài)觀察，未來空間依然廣闊。一方面，美好生活標(biāo)準(zhǔn)在不斷提升，無論是人均居住面積，還是住房設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等，都存在改善空間。另一方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有結(jié)束，新增住房需求依然存在，2023年我國新增城鎮(zhèn)人口1196萬人。2023年住宅新開工面積不足7億平方米，較2019年的高點(diǎn)下降了59%。因此，短期來看，市場顯然是超跌了。

在郁亮看來，當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場的政策已大量出臺，力度超出以往年度，隨著政策效果的體現(xiàn)，相信市場會逐漸恢復(fù)。他同時(shí)指出，去年中央提出的房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設(shè)，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升，也會為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。萬科在城中村改造、保障房領(lǐng)域都有項(xiàng)目，未來將繼續(xù)發(fā)揮自身在小戶型建設(shè)和代建等方面的能力和優(yōu)勢，積極參與。

郁亮還提到，今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達(dá)了對房地產(chǎn)企業(yè)的寄語，“誰能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來”。對此，郁亮表示備受鼓舞，萬科將持續(xù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)，全力迎接好的未來。

萬科堅(jiān)決不“躺平”

郁亮表示：去年四季度以來，萬科得到了深圳國資和大股東深圳地鐵的大力支持，也得到了金融機(jī)構(gòu)合作伙伴的關(guān)心和幫助，也得到很多的關(guān)心，對這些善意和支持。我們非常感恩，包括對一些問題的批評，我們也很感激。關(guān)注是因?yàn)橛懈咂诖?，希望萬科能做更好，能夠做出一個(gè)穿越周期的標(biāo)桿，也請相信我們會全力行動，堅(jiān)決不“躺平”，我們有充分的信心會戰(zhàn)勝困難，一定會跨過這個(gè)關(guān)口。

萬科在做極限情況下的壓力測試 并為此做出更加充分的準(zhǔn)備

郁亮表示，“雖然萬科很早提出活下去，但考慮還不夠全面，在市場的持續(xù)深度調(diào)整過程中，過去穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)不一定能完全保障公司安全，因此需要強(qiáng)化底線思維，公司在做極限情況下的壓力測試，并為此做出更加充分的準(zhǔn)備。”

萬科融資有壓力但一定能闖過去 當(dāng)前融資面臨三點(diǎn)挑戰(zhàn)

萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，“當(dāng)前萬科融資的狀態(tài)還是正常的狀態(tài)，客觀說有壓力，但有壓力能過關(guān)，這一關(guān)我們一定能闖得過去。我覺得跟融資有關(guān)的這種挑戰(zhàn)有三方面，一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)；第二個(gè)是融資模式改變帶來的挑戰(zhàn)，以往是可以一筆大金額就可以提款，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)到項(xiàng)目，按工程進(jìn)度才能提款；第三個(gè)挑戰(zhàn)是整個(gè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的布局，即經(jīng)營業(yè)務(wù)的收益率不足以覆蓋整體上利息爬坡的狀態(tài)。”

融資模式改變 金融機(jī)構(gòu)給了公司三年過渡期

祝九勝在談及萬科與金融機(jī)構(gòu)合作時(shí)表示，“市場調(diào)整深度超乎預(yù)期，萬科與銀行的融資模式出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)變，銀行和銀行家給了萬科很多忠告，也給了萬科很多寬容。其中，融資模式之前是總對總，現(xiàn)在則是項(xiàng)目對項(xiàng)目，對于這種轉(zhuǎn)變，銀行給了公司三年的過渡期。”

短期碰到挑戰(zhàn)和壓力，合作銀行都支持萬科并給出建議

祝九勝回應(yīng)近期關(guān)于萬科評級下降、銀團(tuán)貸款、銀行展期等傳聞。

祝九勝表示，公司短期碰到了一些挑戰(zhàn)和壓力，我們也在不斷復(fù)盤，迭代經(jīng)驗(yàn)。公司的能力和基本面還是沒有發(fā)生根本性變化，相信只要能力再生，不會有太大的問題。評級下降肯定是有影響的，但目前看來這影響是相對有限的。

他補(bǔ)充道，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬科，跟萬科一起共同發(fā)展，共同來控制風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)時(shí)候像我們這種類型的企業(yè)怎么有效活下去，怎么保持現(xiàn)金流的平衡，銀行也給了很多建議。

“銀行家的關(guān)注就三點(diǎn)，去年錢流去哪里了、支持的資產(chǎn)項(xiàng)目在哪里、經(jīng)營性現(xiàn)金流夠不夠。這三個(gè)問題回答得好，融資的渠道，銀行支持的態(tài)度是肯定的，力度是足夠的。我覺得也特別感謝各大保險(xiǎn)公司，以國壽、平安、新華為代表的各家保險(xiǎn)公司長期對我們的支持，讓我們在經(jīng)營性業(yè)務(wù)的平臺上顯得更從容，更有韌性。”

深圳國資采取四大措施支持萬科 將幫助萬科釋放百億規(guī)模流動性

在3月29日舉辦的萬科2023年業(yè)績會上，萬科管理層稱，在2023年11月6日與金融機(jī)構(gòu)的交流溝通會上，深圳國資做出非常積極的表態(tài)，那次會議以后，深圳國資采取了4大類措施，以市場化和法制化方式來幫助和支持萬科。第一幫助萬科處置流動性比較低的不動產(chǎn)和長期股權(quán)投資；第二是市場化方式來認(rèn)購萬科旗下盈利的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施；第三是通過深圳國企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同，推動了多個(gè)項(xiàng)目合作；第四，深圳國資也在積極協(xié)調(diào)金融資源來支持萬科。目前這些項(xiàng)目的進(jìn)展的情況有的已經(jīng)完成，有的已經(jīng)支付誠意金，還有的則正在逐步落地過程之中，這些項(xiàng)目如果全部落地完成以后，預(yù)計(jì)可以幫助萬科釋放的流動性在百億規(guī)模以上。

公司基本面沒有發(fā)生根本性變化 評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級對公司影響有限

萬科管理層稱，公司短期可能面臨一些挑戰(zhàn)和壓力，但公司基本面和運(yùn)營能力沒有發(fā)生根本性改變，評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級對萬科影響有限。

打破31年分紅慣例非常艱難 萬科董秘朱旭：投資人在分紅方面存在一些分歧

據(jù)萬科2023年度報(bào)告，當(dāng)年度將不派發(fā)股息，這也是萬科上市以來首次不分紅。萬科董事會秘書朱旭在3月29日的業(yè)績推介會上對此作出回應(yīng)：“萬科一直以來非常注重現(xiàn)金分紅來回饋股東，連續(xù)31年的分紅1030億元，歷史平均分紅率33.3%，也是萬科歷年股權(quán)融資的2.8倍，這也是我們一直引以為傲的?；谶@個(gè)背景，董事會在考慮取消2023年分紅的時(shí)候，真的是非常艱難。”

朱旭表示，“當(dāng)前行業(yè)還在深度調(diào)整中，1-2月份百強(qiáng)房企銷售業(yè)績下滑超50%，萬科的銷售下滑40%多，整個(gè)市場的信心還在恢復(fù)之中，經(jīng)營的不確定性還存在，基于此，萬科也跟債券投資人和股權(quán)投資人事先做了一些溝通。”

朱旭介紹，“萬科投資人在分紅方面存在一些分歧，如債權(quán)投資人希望公司不要分紅或者減少分紅，保留更多的現(xiàn)金儲備，應(yīng)對未來債權(quán)的償還。股權(quán)投資人則分為兩類，一類能理解，希望公司不分紅，保留更多現(xiàn)金儲備，確保經(jīng)營安全，另一類希望公司能延續(xù)以往的分紅政策。綜合債權(quán)投資人和股權(quán)投資人的意見，董事會基于非常深入的討論，還是決定在2023年度取消分紅，幫助公司更好地應(yīng)對特殊時(shí)期的不確定性，保障經(jīng)營安全。非常懇請投資者給予我們理解。”

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合萬科公告、證券時(shí)報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞（記者 黃婉銀）

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