每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月29日，在萬(wàn)科2023年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，以萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮為首的萬(wàn)科管理層，一一回應(yīng)了近期萬(wàn)科在資本市場(chǎng)的系列傳聞以及萬(wàn)科如何有效地“活下去”。

一直以來(lái)的“好學(xué)生”萬(wàn)科也不可避免被卷入行業(yè)漩渦，2023年的年度業(yè)績(jī)報(bào)告凸顯了這家龍頭房企正在遭遇的壓力和挑戰(zhàn)。

2023年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4,657.4億元，同比下降7.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)121.6億元，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.8%，較2022年下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

利潤(rùn)承壓的同時(shí)，萬(wàn)科資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行。

對(duì)于萬(wàn)科未來(lái)是否有信心“活下去”的問(wèn)題，郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表態(tài)，萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過(guò)這個(gè)階段性關(guān)口。公司將加大盤活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度，未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。

行業(yè)前景依然廣闊

從2023年開始，郁亮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷一直都是超跌。

去年8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的提問(wèn)時(shí)就表示，整體市場(chǎng)目前處在膠著狀態(tài)，因?yàn)榈兔砸呀?jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到了一定影響，因此容易做出過(guò)度反應(yīng)。對(duì)于現(xiàn)階段的市場(chǎng)，顯然超跌了。

今天（3月29日）的業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮重申“市場(chǎng)短期顯然是超跌了”這一觀點(diǎn)，“目前支持政策已大量出臺(tái)且力度超過(guò)以往，伴隨政策效果顯現(xiàn)，相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。盡管行業(yè)已經(jīng)不可能回到過(guò)去的高點(diǎn)，但是行業(yè)前景依然廣闊”。

萬(wàn)科聯(lián)席總裁、萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在回答每經(jīng)記者提問(wèn)時(shí)也表示，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)量的下降是整體趨勢(shì)，但空間仍然有。

從政策對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的支持、對(duì)REITs的發(fā)行支持來(lái)看，接下來(lái)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)特別重要的階段。隨著不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，服務(wù)的基因就變成一個(gè)企業(yè)特別重要的比較因子，未來(lái)業(yè)主會(huì)選擇更好的服務(wù)單位。

萬(wàn)科融資面臨三大挑戰(zhàn)

萬(wàn)科總裁祝九勝也回應(yīng)了近期關(guān)于萬(wàn)科評(píng)級(jí)下降、銀團(tuán)貸款、銀行展期等傳聞。

他表示，公司短期碰到了一些挑戰(zhàn)和壓力，我們也在不斷復(fù)盤，迭代經(jīng)驗(yàn)。公司的能力和基本面還是沒(méi)有發(fā)生根本性變化，相信只要能力再生，不會(huì)有太大的問(wèn)題。評(píng)級(jí)下降肯定是有影響的，但目前看來(lái)這影響是相對(duì)有限的。

祝九勝補(bǔ)充道，萬(wàn)科長(zhǎng)期合作的有26家銀行，這些銀行都很支持萬(wàn)科，跟萬(wàn)科一起共同發(fā)展，共同控制風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)時(shí)候像我們這種類型的企業(yè)怎么有效活下去，怎么保持現(xiàn)金流的平衡，銀行也給了很多建議。

“銀行家的關(guān)注就三點(diǎn)，去年錢流去哪里了、支持的資產(chǎn)項(xiàng)目在哪里、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流夠不夠。這三個(gè)問(wèn)題回答得好，融資的渠道，銀行支持的態(tài)度是肯定的，力度是足夠的。”

祝九勝坦言，當(dāng)下萬(wàn)科的融資還處于正常狀態(tài)，客觀說(shuō)有壓力，但這一關(guān)一定能闖過(guò)去。

目前萬(wàn)科融資面臨三方面挑戰(zhàn)：

一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡。開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售不斷下降，但在高交付量下工程款支出仍然較高，這使得開發(fā)業(yè)務(wù)收支遭遇不平衡或者說(shuō)剪刀差。

二是融資模式改變帶來(lái)的挑戰(zhàn)。從融資從總對(duì)總轉(zhuǎn)成項(xiàng)目制，過(guò)往90%都是信用融資，80%的融資是總部單一融資團(tuán)隊(duì)就能完成，現(xiàn)在則要落實(shí)到每個(gè)項(xiàng)目上。轉(zhuǎn)到項(xiàng)目貸款后，按工程進(jìn)度才能提款，導(dǎo)致總部現(xiàn)金流略顯不足或現(xiàn)金流儲(chǔ)備被消耗，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)存在適應(yīng)性挑戰(zhàn)。

三是整個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的布局帶來(lái)的挑戰(zhàn)。目前萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的收益率不足以覆蓋整體上利率的爬坡狀態(tài)。

這使得萬(wàn)科遇到了三個(gè)剪刀差，不過(guò)萬(wàn)科也有應(yīng)對(duì)策略。

祝九勝指出，對(duì)于銷售規(guī)模的下滑，可以用經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的收益去平衡。融資方面，銀行給予萬(wàn)科1-3年的寬限期。金融機(jī)構(gòu)總對(duì)總的這扇窗被關(guān)上的同時(shí)也開了兩扇窗：一是房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，俗稱“項(xiàng)目白名單”；二是經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)貸款。

截至2024年3月末，萬(wàn)科已在22個(gè)城市上報(bào)住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目42個(gè)，涉及新增融資169.5億元，后續(xù)將組織各個(gè)城市按照要求積極申報(bào)。經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)貸款方面，今年前3個(gè)月，萬(wàn)科新增大約100億元。

上市以來(lái)首次不分紅，郁亮月薪1萬(wàn)

此前市場(chǎng)一直討論深鐵集團(tuán)以及相關(guān)國(guó)資企業(yè)對(duì)萬(wàn)科都還未有實(shí)際支持，這也是導(dǎo)致資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科信心降低的一個(gè)因素。

對(duì)此，萬(wàn)科董秘朱旭在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱，在去年11月6日的金融機(jī)構(gòu)交流溝通會(huì)上，深圳國(guó)資做出了非常積極的表態(tài)，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心起到了非常關(guān)鍵的作用。那次會(huì)議以后，也是在深圳國(guó)資的大力協(xié)調(diào)下采取了四大類措施。

一是幫助萬(wàn)科處置流動(dòng)性比較低的不動(dòng)產(chǎn)和長(zhǎng)期股權(quán)投資；二是以市場(chǎng)化方式來(lái)認(rèn)購(gòu)萬(wàn)科旗下印力的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT；三是通過(guò)深圳國(guó)企和萬(wàn)科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同，推動(dòng)了多個(gè)項(xiàng)目的合作；四是國(guó)資也在積極協(xié)調(diào)金融資源來(lái)支持萬(wàn)科。

“目前這些項(xiàng)目有的已經(jīng)完成，有的已經(jīng)支付誠(chéng)意金，還有的正在逐步落地過(guò)程之中。這些項(xiàng)目如果全部落地完成，預(yù)計(jì)可以幫助萬(wàn)科釋放流動(dòng)性百億元規(guī)模以上。”

郁亮指出，過(guò)去一段時(shí)間，萬(wàn)科已在努力盤活存量，同時(shí)通過(guò)新融資渠道、資產(chǎn)交易等方法，將經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，補(bǔ)充現(xiàn)金流。今后，將以更強(qiáng)的危機(jī)感和更大的力度地推進(jìn)上述工作。通過(guò)上述工作，萬(wàn)科未來(lái)兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上。

他同時(shí)提到，今年萬(wàn)科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是為這項(xiàng)非常重要的工作創(chuàng)造條件。

而根據(jù)萬(wàn)科此前披露，3月28日起，董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬(wàn)元。

郁亮表示，過(guò)去一年，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，萬(wàn)科業(yè)務(wù)仍取得了一定進(jìn)展，開發(fā)業(yè)務(wù)銷售跑贏大勢(shì)并維持行業(yè)頭部，完成28.9萬(wàn)套交付且客戶滿意度高，投資能力、產(chǎn)品能力也得到了顯著提升。經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)形成了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，全年大宗交易完成了123億元。REITs也取得突破性進(jìn)展，萬(wàn)科可能成為唯一一家同時(shí)在三個(gè)領(lǐng)域發(fā)行REITs的公司。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖