每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢妤    

前些天，杭州螞蟻集團(tuán)總部退地消息坐實(shí)，關(guān)于之江板塊“房價大跌”“直降百萬無人問津”等傳言甚囂塵上。

一家企業(yè)對周圍房價的影響究竟有多大？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了之江板塊，試圖找出真相。

之江板塊東臨錢塘江、西靠龍塢、北部緊依山麓低丘地，南部為錢塘江淤積平原，和錢江新城、未來科技城等CBD定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃并不相同，定位為國家旅游度假區(qū)，之江的住宅開發(fā)，也一直保持著不溫不火狀態(tài)。

杭州之江未來社區(qū)建設(shè)工地 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

2020年-2021年，螞蟻集團(tuán)先后拿下之江度假區(qū)錢塘江岸XH1710-B1/B2-23地塊和XH1708-02，“獨(dú)角獸”企業(yè)坐擁巨幅土地打造全球總部的消息一出，之江板塊房價連夜猛漲，甚至有二手房單價從三四萬元直接漲到六七萬元，買家也聞風(fēng)而動，殺到之江搶房。

“現(xiàn)在很多出售的業(yè)主都是當(dāng)時高位買進(jìn)的，那時候連商住公寓也超級火，全部賣出去了，現(xiàn)在基本上都砸手里了。”當(dāng)?shù)刂薪橹烊A（化名）對每經(jīng)記者說。

兩年前550萬，現(xiàn)在350萬

“禹洲·濱之江89平方米真實(shí)成交價大概是275萬-280萬元，單價31400元左右。”我愛我家置業(yè)顧問劉軍告訴每經(jīng)記者。

禹洲·濱之江是目前整個區(qū)域內(nèi)最接近螞蟻地塊的住宅，通常被視作“螞蟻概念”二手房。

傳出螞蟻拿地概念前后，禹洲·濱之江曾登上過杭州主城區(qū)二手房成交榜榜首。每經(jīng)記者記者查詢了當(dāng)初的樓棟開盤信息，其中高層住宅開盤均價28000元/平方米、低密度花園洋房33500元/平方米，若按照目前成交單價31400元來看，幾乎覆蓋不了資金成本。

“跌幅最大的項目，之江九里可以算一個。兩年前89平方米戶型最高賣到550萬元，現(xiàn)在同戶型價格有一套340萬-350萬元。”之江九里附近的鏈家置業(yè)顧問朱華說。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生在接受每經(jīng)記者采訪時表示：“現(xiàn)在杭州市場買二手房的，已經(jīng)變成了實(shí)打?qū)嵉膭傂杩蛻?，炒房客也很少了，剛需客其?shí)就看性價比。”

據(jù)劉軍介紹，之江板塊的住宅都是整拆整建的，規(guī)劃建設(shè)和其他區(qū)域相比更為整齊。

當(dāng)概念炒作的潮水退去，同一個區(qū)域能撐得住二手房價的，可能就是交通、學(xué)區(qū)和品質(zhì)。

“單價曾經(jīng)漲到7萬多塊，當(dāng)時就這個地方（祥生云溪新語）的房子最貴。”幾位中介都有同樣看法。

“110平方米戶型在2021年賣800萬元，現(xiàn)在賣600萬元。”每經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段房價比較穩(wěn)的是云溪新語、珊瑚世紀(jì)雅園和云荷廷。

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

朱華告訴記者，這些小區(qū)都有共性：房型好、質(zhì)量好，除此之外各有各的優(yōu)勢。比如云溪新語小區(qū)規(guī)模適中，在生活配套、學(xué)區(qū)上更有優(yōu)勢；珊瑚世紀(jì)雅園更臨近新規(guī)劃的地鐵站點(diǎn)；云荷廷是港資開發(fā)的小區(qū)，在房型和綠化景觀方面很受歡迎。

作為當(dāng)時之江板塊的紅盤，珊瑚世紀(jì)雅園的中簽率曾經(jīng)只有2%-6%，導(dǎo)致現(xiàn)在房東在價格上并不太愿意松口，整體降幅還是有限。目前105平方米的房源在售掛牌價480萬-490萬元，個別急售的可能降到470萬元。

就在3月29日，珊瑚世紀(jì)雅園一套14樓建面約145平方米的法拍房，最終總價620萬元成交，只比市場成交價低20萬元。

猛漲猛跌

退地因素前期已迅速消化

盡管置業(yè)顧問認(rèn)為近期房價變動和退地關(guān)聯(lián)度不大，但高院生指出，實(shí)際影響非常大，只不過已經(jīng)在前期被迅速消化了。

作為同樣受阿里巴巴影響房價的板塊，之江和未來科技城最大的不同在于：之江房價在利好消息下突然跳漲，又在利空時猛然下跌，來去匆匆。

“影響其實(shí)不在于退地的節(jié)點(diǎn)，而在于螞蟻金服上市終止的節(jié)點(diǎn)。”高院生說，“螞蟻金服籌備上市之前，其實(shí)房價跳漲過一輪，單價直接從三四萬元飆漲到了六七萬元，但維持時間很短，前后差不多也就兩三個月，上市被叫停之后二手房價格立刻就回調(diào)到位了。”

高院生分析，上市會“創(chuàng)造”一批高凈值的人群，疊加了拿地、建設(shè)總部基地，這類人群可能會產(chǎn)生的置業(yè)需求，是這波二手房跳漲的邏輯。

而比起未來科技城房價的持續(xù)下跌，之江板塊在經(jīng)歷了概念炒作的波動之后，反而穩(wěn)住了。

“去年10月新政之后，一直到12月二手房交易都很火爆。”朱華說，“其中12月份門店總提成做到了100萬元，今年3月份到現(xiàn)在也有40多萬元了。”

“未來科技城的產(chǎn)業(yè)支撐近兩年慢慢變?nèi)?，所以市場價值也在慢慢變小，這兩年的整體降幅更大，反而之江的房價其實(shí)相對還是比較平穩(wěn)的。”

對于板塊內(nèi)整體房價，朱華也坦言，大部分小區(qū)在接近半年的時間跌了將近15萬-20萬元，并沒有因為退地消息傳出而暴跌。

不過，另一個現(xiàn)象是，即便3月份杭州官宣不再審核購房資格，二手房的交易量也沒有迅速拉升，在新房供應(yīng)不足的情況下，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份杭州新房成交5856套，二手房成交8102套。

“二手房現(xiàn)在以價換價，相對性價比更高，加上杭州上半年有學(xué)區(qū)房購買的傳統(tǒng)熱度，所以成交量高于新房。”

對于2024年杭州市場的量價走勢，高院生認(rèn)為可能難以復(fù)制2023年的熱度，

“2024年市場會比較理性，二手房如果成交量上來之后，可能又會進(jìn)一步置換一些改善需求流入新房市場，所以接下來新房市場可能會兩極化，位置不是特別好的項目，流速會變慢，只能靠產(chǎn)品去加持。”

記者|包晶晶 編輯|盧祥勇 陳夢妤 杜波

校對|段煉

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