每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

內(nèi)外壓力之下，中交地產(chǎn)（SZ000736，股價(jià)9.59元，市值66.69億元）不得不放慢了大肆擴(kuò)張的步伐。

4月8日，中交地產(chǎn)發(fā)布2023年度報(bào)告。這家一直希望沖進(jìn)“央企前三”的開發(fā)商這一年由盈轉(zhuǎn)虧，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈虧損16.73億元。

2023年，中交地產(chǎn)只以招拍掛方式新增了成都天府麓山66畝和合肥包河區(qū)淝河板塊BH202313號(hào)地塊，共耗資27.7億元。

而在過去這些年里，哪怕是頂著連續(xù)3年超過280%的凈負(fù)債率，中交地產(chǎn)也沒有停止過規(guī)模擴(kuò)張。

2024年，中交地產(chǎn)不得不面臨解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最后期限的歷史難題，但從中交地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)看，顯然沒有達(dá)到母公司對(duì)它的要求，擺在董事長李永前眼前的形勢(shì)十分嚴(yán)峻。

踩“急剎”，去年僅新增2個(gè)項(xiàng)目

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理中交地產(chǎn)近5年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2019年新增土地15宗，土地購置總價(jià)款181.59億元，權(quán)益價(jià)款118億元；持有項(xiàng)目55個(gè)，總建筑面積1465.83萬平方米。

2020年，中交地產(chǎn)達(dá)到規(guī)模擴(kuò)張高峰期，全年新增土地30宗，計(jì)容建筑面積635.59萬平方米，較上年增長176.90%，土地購置總價(jià)款高達(dá)535.80億元，權(quán)益價(jià)款252.54億元；持有項(xiàng)目85個(gè)，項(xiàng)目總建筑面積2376萬平方米。

到2023年，中交地產(chǎn)累計(jì)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目來到117個(gè)，土地總面積1071.40萬平方米。

據(jù)此看，在過去5年里，通過股權(quán)收購、增資、招拍掛等方式，中交地產(chǎn)新增了62個(gè)項(xiàng)目，但2023年僅新增2個(gè)。

而據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，這117個(gè)項(xiàng)目中，只有18個(gè)項(xiàng)目為中交地產(chǎn)100%持有，其余全部為合作項(xiàng)目。

規(guī)模擴(kuò)張的代價(jià)，是連續(xù)5年業(yè)績下滑。2023年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈虧損16.73億元，由盈轉(zhuǎn)虧，這可能也是這家央企不得不踩下“急剎”的根源。

圖片來源：中交地產(chǎn)2023年報(bào)

如果把歸母凈利潤分解到每個(gè)季度，可以發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)在2020年第一季度就已經(jīng)出現(xiàn)過一次虧損；2021年和2022年是第一季度和第三季度出現(xiàn)虧損；到了2023年，每個(gè)季度都在虧損。

分區(qū)域看，2023年，中交地產(chǎn)華北地區(qū)的營收跌幅甚至超過60%，西北地區(qū)的營收跌幅也超過50%。

圖片來源：中交地產(chǎn)2023年報(bào)

中交地產(chǎn)表示，2023年度公司多項(xiàng)目銷售情況不及預(yù)期，公司對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品及在建開發(fā)項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行測(cè)試并計(jì)提相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，此項(xiàng)減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤12.38億元。

由此可見，中交地產(chǎn)虧損的大頭，就來自存貨跌價(jià)計(jì)提。

在去年的深交所問詢函回復(fù)中，對(duì)于虧損問題，中交地產(chǎn)曾解釋稱，近年來公司業(yè)務(wù)主要集中地之一的華東地區(qū)，如寧波、蘇州等城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，同時(shí)北京項(xiàng)目有所增加，拿地成本有所抬升，隨著前期較早拿地并開發(fā)的高毛利項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)完畢，受到前述市場(chǎng)因素影響的低毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，毛利空間有所收窄。

記者查閱2023年報(bào)發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)在北京只有一個(gè)主要項(xiàng)目在售，為上東郡，報(bào)告期內(nèi)結(jié)算金額11.22億元。對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，中交地產(chǎn)此前曾表示“北京上東郡為共有產(chǎn)權(quán)房，毛利空間有限”。

在中交地產(chǎn)2022年報(bào)發(fā)出后，深交所很快針對(duì)其歸屬于上市公司股東的凈利潤大幅波動(dòng)發(fā)出了問詢函，但在2023年年報(bào)，這個(gè)波動(dòng)的同比降幅來到了更驚人的5029.65%，而歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)更是跌去了超過50%。 

避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾即將到期，大股東財(cái)務(wù)總就位

事實(shí)上，作為中交集團(tuán)旗下唯一A股地產(chǎn)上市公司，一直以來，大股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)中交地產(chǎn)給予了很大支持。

去年3月，中交地產(chǎn)董秘在回復(fù)投資者提問時(shí)就表示，近期地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營承壓，在公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，公司控股股東及其關(guān)聯(lián)方通過對(duì)公司提供借款、為公司發(fā)行公司債券提供擔(dān)保等方式，在資金及資源上為公司主營業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力支持。

2021年12月14日，中交房地產(chǎn)集團(tuán)提出申請(qǐng)延長避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾履行期限。根據(jù)2018年的《中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司關(guān)于避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的補(bǔ)充承諾》，2021年底前，將采取現(xiàn)金換購、換股并購或其他可行的方式逐步啟動(dòng)下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)的深度融合。

而這次承諾到期限之時(shí)，中交房地產(chǎn)集團(tuán)申請(qǐng)將上述承諾延期變更至2024年底前。“在2024年底前采取出售資產(chǎn)、現(xiàn)金收購、換股并購或其他可行的方式，啟動(dòng)綠城中國控股有限公司、中交置業(yè)有限公司、東莞市山水雅居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽裕寧房產(chǎn)開發(fā)有限公司、中房集團(tuán)安居投資建設(shè)有限公司、中國住房投資建設(shè)有限公司等下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)的整合。”

今年是避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾的期限之年，但從中交地產(chǎn)這些年的表現(xiàn)看，顯然沒有達(dá)到母公司對(duì)它的要求，擺在董事長李永前眼前的形勢(shì)十分嚴(yán)峻。

也正因此，李永前才更需要一個(gè)穩(wěn)定的高管團(tuán)隊(duì)，一起帶領(lǐng)中交地產(chǎn)早日接近當(dāng)初的目標(biāo)——不說“央企前三”，至少要交出一份令投資人滿意的財(cái)報(bào)。

在此之前，中交地產(chǎn)五年四任總裁，這樣頻繁的高管變動(dòng)，實(shí)在不是一家健康的開發(fā)商，尤其是央企開發(fā)商應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出來的狀態(tài)。現(xiàn)任總裁汪劍平2021年6月接任至今已近三年，是近年來在這個(gè)位置任職時(shí)間最長的一位了。

在今年1月的2024年工作會(huì)議上，中交集團(tuán)對(duì)中交房地產(chǎn)集團(tuán)給出了“頂住了市場(chǎng)壓力，解決了一些困擾公司高質(zhì)量發(fā)展的老大難問題”這樣的評(píng)價(jià)，并表示在銷售去化、保障現(xiàn)金流安全、項(xiàng)目管理、做實(shí)資產(chǎn)等方面取得了一定成效。

這次會(huì)議為中交地產(chǎn)的2024年定下了基調(diào)。

根據(jù)集團(tuán)的要求，今年是中交房地產(chǎn)爬坡過坎、蓄力發(fā)展十分緊要的一年，要科學(xué)統(tǒng)籌好中交集團(tuán)整體利益與中交房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)需要的關(guān)系，維持好現(xiàn)有規(guī)模，搭建好管理體系，嚴(yán)謹(jǐn)審慎謀求增量、下大力氣去化存量、狠下決心做實(shí)資產(chǎn)、做強(qiáng)投資。

對(duì)李永前和管理層來說，在2023年這樣的業(yè)績背景之下，這個(gè)任務(wù)并不輕松。

或正因此，今年2月，中交地產(chǎn)組織架構(gòu)進(jìn)行了大調(diào)整，從三級(jí)管控調(diào)整到兩級(jí)管控，撤銷原7個(gè)區(qū)域公司，公司總部直管城市公司；推動(dòng)資源聚焦，將原有16個(gè)城市公司，按項(xiàng)目區(qū)位就近重組為9個(gè)，分別為北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙。

而對(duì)于內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，中交地產(chǎn)顯然也是十分清楚的。其表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍依賴于購房者預(yù)期修復(fù)程度，新房銷售市場(chǎng)依然面臨壓力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)投資力度下滑，行業(yè)分化繼續(xù)加劇。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，中交地產(chǎn)1年內(nèi)到期債務(wù)170.37億元，1-2年到期337.13億元，2-3年到期55.83億元，3年以上46.95億元。2年內(nèi)到期債務(wù)占比高達(dá)83.15%，償債壓力較重。

年報(bào)發(fā)布當(dāng)日，中交地產(chǎn)公告，執(zhí)行總裁徐愛國兼任總法律顧問，梅瑰擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)。

值得注意的是，梅瑰此前是大股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)金融部總經(jīng)理。

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