每經(jīng)編輯 盧祥勇    

4月9日，有網(wǎng)傳消息稱，日前廣州規(guī)劃和自然資源局發(fā)布通知，宣布停止審批公寓等類住宅項目。

據(jù)新京報報道，廣州市規(guī)劃和自然資源局（下稱“廣州市規(guī)自局”）確實于2024年4月2日發(fā)布過《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于停止審批商務(wù)公寓等類住宅項目的通知》。澎湃新聞報道稱，多位工作人員反饋，該文件為內(nèi)部文件，目前仍在進(jìn)一步溝通和研究中。如果后續(xù)有公開的解釋性文件的話會及時發(fā)布。

圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝（圖文無關(guān)）

根據(jù)網(wǎng)傳文件內(nèi)容，為加強(qiáng)廣州市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及混合用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公及新型產(chǎn)業(yè)類項目管理，嚴(yán)遏將上述項目變相改造為具備長期居住功能的商務(wù)公寓等“類住宅”建筑的行為，切實發(fā)揮公共設(shè)施基本功能，維護(hù)健康有序的房地產(chǎn)市場秩序，在全市范圍停止新的公寓等類住宅項目的規(guī)劃審批，編制土地出讓方案時不得出現(xiàn)有關(guān)公寓等類住宅的表述。已出讓且規(guī)劃審批通過的公寓等類住宅項目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。

同時，嚴(yán)格規(guī)劃許可審查審批。建設(shè)項目在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃條件和土地出讓合同約定的具體條件進(jìn)行設(shè)計方案審查和許可。落實《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》第三十三條有關(guān)要求，平面功能標(biāo)注不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述；建筑平面形體應(yīng)規(guī)整，應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間方式布局，不得采用單元式或住宅套型設(shè)計形式。除集中設(shè)置的食堂以及商業(yè)用途項目作為餐飲功能使用的區(qū)域外，不得設(shè)置廚房等居住空間。衛(wèi)生間宜集中設(shè)置，帶獨立衛(wèi)生間的單建商業(yè)用房、辦公用房不得超過本層建筑面積的1/3；開水間或者飲用水供應(yīng)點應(yīng)當(dāng)集中設(shè)置；外立面應(yīng)具有明顯的公共建筑形態(tài)和特點。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾撰文表示，公寓這類產(chǎn)品，硬傷太多。最突出的就是居住體驗感差。原本是用來做辦公樓、研發(fā)用房或孵化器的，結(jié)果開發(fā)商私下里改圖紙，搖身一變成了“類住宅”。此外，大多數(shù)公寓的容積率都非常高，一層十幾戶，公攤面積很大，實際價值大打折扣。還有，公寓商業(yè)用水用電、商業(yè)物管，成本很高。

據(jù)證券時報報道，2020年3月3日，廣州市人民政府曾發(fā)布《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)的若干措施》（以下簡稱《若干措施》），共提出48條舉措，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，規(guī)定商服類項目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。

所謂商服類項目，是指商業(yè)、辦公項目。在住宅限購的大環(huán)境下，部分商服類項目被設(shè)計成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售。

《若干措施》提出，優(yōu)化商服類項目建設(shè)和銷售管理，商服類項目未完成規(guī)劃報建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預(yù)售款專用賬戶資金。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當(dāng)時表示，這次政策是在2018年政策的基礎(chǔ)上將不限售的商服類項目范圍擴(kuò)大，且可以賣給個人，沒有最小面積規(guī)定。

其實，商務(wù)公寓等商服類項目在許多城市都被“嚴(yán)格調(diào)控”。在深圳房地產(chǎn)市場，這些公寓還曾是投資客“狂歡”的空間。

央視財經(jīng)曾報道，從2018年到2020這三年間，深圳公寓政策頻出。2018年7月30日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。此外，開發(fā)商在各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售。限售令一落地，公寓供應(yīng)和成交價均出現(xiàn)下滑。

2020年深圳出臺的“731新政”，被視為嚴(yán)控公寓供應(yīng)的信號，成為公寓市場的分水嶺事件。2020年7月31日，《深圳市規(guī)劃和自然資源局 市住房建設(shè)局關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》出臺，明確“在全市范圍停止新的商務(wù)公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批”。

編輯|盧祥勇 杜恒峰

校對|段煉

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