每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

內(nèi)外壓力之下，中交地產(chǎn)（SZ000736，股價9.50元，市值66.07億元）不得不放慢了大肆擴張的步伐。

4月8日，中交地產(chǎn)發(fā)布2023年度報告。這家一直希望沖進“央企前三”的開發(fā)商這一年由盈轉(zhuǎn)虧，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤虧損16.73億元。

2023年，中交地產(chǎn)只以招拍掛方式新增了成都天府麓山66畝和合肥包河區(qū)淝河板塊BH202313號地塊，共耗資27.7億元。

而在過去這些年里，哪怕是頂著連續(xù)3年超過280%的凈負債率，中交地產(chǎn)也沒有停止過規(guī)模擴張。

2024年，中交地產(chǎn)不得不面臨解決同業(yè)競爭最后期限的歷史難題，但從中交地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)看，顯然沒有達到母公司對它的要求，擺在董事長李永前眼前的形勢十分嚴峻。

去年僅新增兩個項目

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理中交地產(chǎn)近5年的年報發(fā)現(xiàn)，2019年新增土地15宗，土地購置總價款181.59億元，權(quán)益價款118億元；持有項目55個，總建筑面積1465.83萬平方米。

2020年，中交地產(chǎn)達到規(guī)模擴張高峰期，全年新增土地30宗，計容建筑面積635.59萬平方米，較上年增長176.90%，土地購置總價款高達535.80億元，權(quán)益價款252.54億元；持有項目85個，項目總建筑面積2376萬平方米。

到2023年，中交地產(chǎn)累計持有房地產(chǎn)項目來到117個，土地總面積1071.40萬平方米。

據(jù)此來看，在過去5年里，通過股權(quán)收購、增資、招拍掛等方式，中交地產(chǎn)新增了62個項目，但2023年僅新增2個。

而據(jù)記者統(tǒng)計，這117個項目中，只有18個項目為中交地產(chǎn)100%持有，其余全部為合作項目。

規(guī)模擴張的代價，是連續(xù)5年業(yè)績下滑。2023年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤虧損16.73億元，由盈轉(zhuǎn)虧，這可能也是這家央企不得不踩下“急剎”的根源。

如果把歸母凈利潤分解到每個季度，可以發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)在2020年第一季度就已經(jīng)出現(xiàn)過一次虧損；2021年和2022年是第一季度和第三季度出現(xiàn)虧損；到了2023年，每個季度都在虧損。

分區(qū)域看，2023年，中交地產(chǎn)華北地區(qū)的營收跌幅甚至超過60%，西北地區(qū)的營收跌幅也超過50%。

中交地產(chǎn)表示，2023年度公司多項目銷售情況不及預期，公司對項目開發(fā)產(chǎn)品及在建開發(fā)項目的可變現(xiàn)凈值進行測試并計提相應存貨跌價準備，此項減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤12.38億元。

由此可見，中交地產(chǎn)虧損的大頭，就來自存貨跌價計提。

在去年的深交所問詢函回復中，對于虧損問題，中交地產(chǎn)曾解釋稱，近年來公司業(yè)務主要集中地之一的華東地區(qū)，如寧波、蘇州等城市土地市場競爭較為激烈，同時北京項目有所增加，拿地成本有所抬升，隨著前期較早拿地并開發(fā)的高毛利項目逐步結(jié)轉(zhuǎn)完畢，受到前述市場因素影響的低毛利項目進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，毛利空間有所收窄。

記者查閱2023年報發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)在北京只有一個主要項目在售，為上東郡，報告期內(nèi)結(jié)算金額11.22億元。對于這個項目，中交地產(chǎn)此前曾表示“北京上東郡為共有產(chǎn)權(quán)房，毛利空間有限”。

在中交地產(chǎn)2022年報發(fā)出后，深交所很快針對其歸屬于上市公司股東的凈利潤大幅波動發(fā)出了問詢函，但在2023年報，這個波動的同比降幅達到更驚人的5029.65%，而歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)更是跌超50%。

公司償債壓力較重

事實上，作為中交集團旗下唯一A股地產(chǎn)上市公司，一直以來，大股東中交房地產(chǎn)集團對中交地產(chǎn)給予了很大支持。

去年3月，中交地產(chǎn)董秘在回復投資者提問時就表示，近期地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營承壓，在公司主營業(yè)務發(fā)展過程中，公司控股股東及其關(guān)聯(lián)方通過對公司提供借款、為公司發(fā)行公司債券提供擔保等方式，在資金及資源上為公司主營業(yè)務平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力支持。

2021年12月14日，中交房地產(chǎn)集團提出申請延長避免同業(yè)競爭承諾履行期限。根據(jù)2018年的《中交房地產(chǎn)集團有限公司關(guān)于避免同業(yè)競爭的補充承諾》，2021年底前，將采取現(xiàn)金換購、換股并購或其他可行的方式逐步啟動下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)與中交地產(chǎn)的深度融合。

而這次承諾到期限之時，中交房地產(chǎn)集團申請將上述承諾延期變更至2024年底前。“在2024年底前采取出售資產(chǎn)、現(xiàn)金收購、換股并購或其他可行的方式，啟動綠城中國控股有限公司、中交置業(yè)有限公司、東莞市山水雅居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽裕寧房產(chǎn)開發(fā)有限公司、中房集團安居投資建設有限公司、中國住房投資建設有限公司等下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)與中交地產(chǎn)的整合。”

今年是避免同業(yè)競爭承諾的期限之年，但從中交地產(chǎn)這些年的表現(xiàn)看，顯然沒有達到母公司對它的要求，擺在董事長李永前眼前的形勢十分嚴峻。

也正因此，李永前才更需要一個穩(wěn)定的高管團隊，一起帶領中交地產(chǎn)早日接近當初的目標——不說“央企前三”，至少要交出一份令投資人滿意的財報。

在此之前，中交地產(chǎn)五年四任總裁，這樣頻繁的高管變動，實在不是一家健康的開發(fā)商，尤其是央企開發(fā)商應當表現(xiàn)出來的狀態(tài)?，F(xiàn)任總裁汪劍平2021年6月接任至今已近三年，是近年來在這個位置任職時間最長的一位了。

在今年1月的2024年工作會議上，中交集團對中交房地產(chǎn)集團給出了“頂住了市場壓力，解決了一些困擾公司高質(zhì)量發(fā)展的老大難問題”這樣的評價，并表示在銷售去化、保障現(xiàn)金流安全、項目管理、做實資產(chǎn)等方面取得了一定成效。

這次會議為中交地產(chǎn)的2024年定下了基調(diào)。

根據(jù)中交集團的要求，今年是中交房地產(chǎn)爬坡過坎、蓄力發(fā)展十分緊要的一年，要科學統(tǒng)籌好中交集團整體利益與中交房地產(chǎn)現(xiàn)實需要的關(guān)系，維持好現(xiàn)有規(guī)模，搭建好管理體系，嚴謹審慎謀求增量、下大力氣去化存量、狠下決心做實資產(chǎn)、做強投資。

對李永前和管理層來說，在2023年這樣的業(yè)績背景之下，這個任務并不輕松。

或正因此，今年2月，中交地產(chǎn)組織架構(gòu)進行了大調(diào)整，從三級管控調(diào)整到兩級管控，撤銷原7個區(qū)域公司，公司總部直管城市公司；推動資源聚焦，將原有16個城市公司，按項目區(qū)位就近重組為9個，分別為北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙。

而對于內(nèi)外部風險，中交地產(chǎn)顯然也是十分清楚的。其表示，房地產(chǎn)市場恢復仍依賴于購房者預期修復程度，新房銷售市場依然面臨壓力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)投資力度下滑，行業(yè)分化繼續(xù)加劇。

債務結(jié)構(gòu)方面，中交地產(chǎn)1年內(nèi)到期債務170.37億元，1~2年到期337.13億元，2~3年到期55.83億元，3年以上46.95億元。2年內(nèi)到期債務占比高達83.15%，償債壓力較重。

年報發(fā)布當日，中交地產(chǎn)公告，執(zhí)行總裁徐愛國兼任總法律顧問，梅瑰擔任財務總監(jiān)。

值得注意的是，梅瑰此前是大股東中交房地產(chǎn)集團的財務金融部總經(jīng)理。