每經記者 黃鑫磊  包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

“滿大街都在聊拆遷話題，這份指導意見來得相當及時??！”

4月11日上午，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳召開浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作新聞通氣會，有杭州本地居民在社交平臺感慨。

《每日經濟新聞》此前報道《杭州這個老小區(qū)火了！業(yè)主原拆原建，改造費1350元/平，二手房成交均價3.8萬元/平》發(fā)布后，不少杭州市民紛紛留言表示，自己所在小區(qū)比浙工新村的房齡更老，房屋狀況更糟糕，但更新仍然遙遙無期。

日前，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳、浙江省發(fā)展和改革委員會、浙江省自然資源廳發(fā)布《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》），提出通過推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點工作，引導群眾從“要我改”到“我要改”。

《指導意見》5月1日起實行。

“對面華家池單價都七八萬了”

杭州市上城區(qū)閘弄口新村年輕居民小樂（化名）4月4日在社交平臺發(fā)帖，號召更多居民參與調研登記。

4月11日，小樂向每經記者表示：“我們家支持改造，有些老人顧慮比較多，年輕人大都是同意的，不擴面積的情況下其實不需要出多少錢。閘弄口位置這么好，對面華家池單價都七八萬元了。”

據都市快報，3月底，杭州多個老舊小區(qū)幾乎同時啟動自主更新民意調研，尤其是閘弄口新村、東村、新苑等幾個小區(qū)，業(yè)主們自發(fā)成立了“志愿者小分隊”，甚至還組建了“民意調研微信群”，一時之間熱情高漲。

此次涉及原拆原建的，是4個挨在一起的小區(qū)，為閘弄口新村、東村、鐵路宿舍和新苑。其中，閘弄口新村共63幢、鐵路宿舍9幢、東村11幢、新苑12幢，加起來共95幢房子，是一個5000多戶居民的大型住區(qū)，分屬閘弄口社區(qū)和天杭社區(qū)兩個社區(qū)管轄。

小區(qū)建筑年代跨度較大，絕大多數在2001年以前建造，最早的一批建于1978—1979年，房齡已有45年。

也正因此，與拱墅區(qū)浙工新村500余戶的原拆原建相比，閘弄口新村有著更大難度。

始建于1985年的閘弄口新村，3月掛牌均價34281元/平方米，2月份成交均價只有27872元/平方米。每經記者從鏈家APP上看到，目前閘弄口新村在售的17套二手房中，有5套掛牌價突破4萬元/平方米，其余房東紛紛調漲了掛牌價。

“其實大多數老人在了解政策之后都是同意的，那些不同意的人里，大多數是對政策不清楚。閘弄口太大了，調研起來也是個大工作。有些房子出租的，房東很難聯(lián)系上，另外還有公房等一些特殊情況，調研工作推進不快。”小樂坦言。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對每經記者表示，推進此類模式的難點和困惑點在于：

雖然杭州有過成功案例，但據悉此類項目推進了10年，說明中間的細節(jié)多、資金要求多、家家戶戶訴求不一等現(xiàn)實問題。

另一方面，這一工作需要規(guī)劃“放個口子”，否則嚴格按規(guī)劃來算，容積率和樓層這一關就過不了，但若各類小區(qū)都推進此類模式，規(guī)劃如何統(tǒng)一協(xié)調，確實是個問題。

此外，改建本質上就是居住條件提升的工作，但居住者對于住房居住條件的訴求會變，尤其是這兩年房地產市場在變化，對此類工作是否有困擾或影響，也是需要積極關注的。

“C級危房”戴帽十余年

此前，“浙工新村居民自掏腰包出資4.7億元重建小區(qū)”登上熱搜之后，成為2024年杭州各個高齡小區(qū)最羨慕的拆遷樣板。

《每日經濟新聞》記者曾二度前往浙工新村，走進業(yè)主家中。

事實上，浙工新村的樣板要全面推廣并不象想象中那么容易，這批“C級危房”戴上帽子也已超過10年了。

早在上世紀80年代浙工新村建成之日，入住居民就看出了其中危險，李爺爺（化名）就是其中之一。

據他介紹，上世紀70年代末，他和他的愛人就從衢州（浙江化工學院衢州分部）調回杭州任教，彼時浙江工業(yè)大學前身浙江工學院籌建，校址即選在當前浙江工業(yè)大學朝暉校區(qū)，由于學校搬遷，教職工宿舍匆忙上馬，埋下了后來危房的根源。

他們剛搬來這里時還是老房子，房子后面是一條小河，這條小河后來被填平，成為了隔開浙江工業(yè)大學朝暉校區(qū)和浙工新村的潮王路。這條小河實際上是京杭大運河分支，浙工新村建在了運河分支的河灘上，加上工期較趕，大家對房屋質量一直不是很放心。

公開資料顯示，與浙江工業(yè)大學朝暉校區(qū)一路之隔的浙工新村，是朝暉六區(qū)社區(qū)的中的一部分，曾是浙江工業(yè)大學教工宿舍。朝暉六區(qū)始建于上世紀80年代，既有福利分房，也有動拆遷安置房。據當地媒體報道，最早的一棟房屋建成于1983年，已有40年房齡。

但隨著時間的推移，浙工新村周邊配套已經相當完善和成熟，不僅小區(qū)內農貿市場、超市、學校一應俱全，方圓1公里內還有浙江省人民醫(yī)院、朝暉文化公園、杭州市兒童醫(yī)院、潮王路地鐵站、西湖文化廣場地鐵站等公共設施。

另外，每經記者看到，朝暉六區(qū)所在的大木橋社區(qū)管理服務非常到位，社區(qū)服務中心和居委會內，工作人員不斷接待到訪辦事的居民。

不過，在2014年以前，浙工新村已有4幢房屋被房管部門鑒定為“C級危房”，其中最早的一幢危房認定于1993年。

“一到臺風天，朝暉街道就要將住在危房中的居民們轉移去賓館避險。”一位居民在接受《杭州日報》采訪時表示。

“整個過程中困難太多了”

據悉，浙工新村62-68幢、72-76幢、77幢共13幢危舊房被納入改造范圍，涉及548戶居民，整體更新費用約5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元，其余資金由政府部門本身就要用到老舊小區(qū)改造上的專項資金解決，從而達到收支平衡。

其中，業(yè)主承擔的改造費用為1350元/平方米，并且保證重建后原地置換的房屋套內面積保證與原房屋基本相等。擴面價格為34520元/平方米，按最多能擴大20平方米，以及一個22萬元左右的車位計算，一套原來75平方米左右舊房，到最終可拿到105平方米左右新房，花費約100萬元。

74幢居民王奶奶告訴每經記者：“老房子面積在74平方米左右，翻建后選擇了擴面，已定下98平方米的新房，算上裝修大約要100萬元。”

和王奶奶一樣已經臨時安置在附近“潮王人家”小區(qū)租住的趙奶奶透露，她住的是情況最嚴重的66幢，對拆舊建新的訴求非常強烈，但此前多年未能通過的阻力來自部分非危房住戶，認為改建會影響他們的居住條件。

值得注意的是，浙工新村每戶人家能領10萬元裝修補償款以及臨時租房補貼，按照63元/平方米的標準發(fā)放，每月不低于3000元，這筆補貼先行預付12個月，此后每次發(fā)放6個月。

回憶起從動員到搬遷的過程，杭州市拱墅區(qū)大木橋社區(qū)一位不愿具名的知情人士由衷地向每經記者表示：“整個過程中困難太多了。”

據他介紹，居民也可以選擇不擴面，方案里有相應的房型可以選擇，雖然有的老人掏空了大半輩子積蓄，但大家基本都選擇了適當擴大面積，很多老人的子女還是愿意出錢資助父母改善居住環(huán)境。

原拆原建可少支付30%

每經記者留意到，拱墅區(qū)住房和城市建設局在2023年年末總結中就提出，將以浙工新村更新為試點，探索在城市危舊小區(qū)推進居民自主更新。

進入2024年，試點步伐越走越快：

1月初，拱墅區(qū)召開的一屆五次全體（擴大）會議報告提出，推廣浙工新村危舊房有機更新做法，用好“居民主體參與、資金總體平衡、小區(qū)整體提升、服務保障兜底”模式。

1月11日，浙江省住房城鄉(xiāng)建設工作會議也要求總結浙工新村等老舊小區(qū)改造的經驗做法，開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點。

日前發(fā)布的《指導意見》明確，住宅小區(qū)可成立業(yè)主自主更新委員會或授權業(yè)主委員會作為自主更新實施主體，在廣泛征求業(yè)主意見基礎上自愿提交更新申請。申請經所在地地方政府審核通過后，業(yè)主自主更新委員會根據當地政策和條件，組織編制更新方案，包括建設方案、資金籌措、產權處置、項目設計等內容，并由業(yè)主共同作出實施決定。

4月11日，上海易居房地產研究院在《原拆原建模式研究》報告指出，目前全國各類存量房屋中，1990年及以前建造的房屋大約占2%，規(guī)模約18億平方米；而2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋大約占9%，其規(guī)模約66億平方米。

從測算情況看，業(yè)主相比傳統(tǒng)的置換新房模式，將可以少支付30%比例的支出。

通俗來說，過去可能需要100萬元資金才能入住一套新房，而現(xiàn)在通過原拆原建，只需要70萬元就可以入住同樣一套新房。

封面圖片來源：受訪者供圖