每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

上市物業(yè)企業(yè)的盈利能力迎來回彈。截至目前，除方圓生活服務、佳源服務、建業(yè)新生活、宋都服務、力高健康生活等5家港股物企年報“難產”外，57家港股上市物企順利交卷。

克而瑞物管的統(tǒng)計數據顯示，2023年，上市物企平均凈利潤止跌回升，已發(fā)布年報的57家物企平均凈利潤為2.86億元，同比增長23.15%；平均凈利率5.9%，較上年同期提升0.8個百分點。

《每日經濟新聞》記者注意到，在歷經兩年多的深度調整后，越來越多的物企開啟向內生長之路，專注服務品質提升和精細化運營，更加注重財務的穩(wěn)健性，七成以上企業(yè)，2023年持有現金實現正向增長。

對此，多位業(yè)內人士指出，隨著物業(yè)高質量步伐的不斷邁進，行業(yè)將逐步向良性方向發(fā)展。

2024年4月3日，上海，CCLE教育后勤展上，參展企業(yè)展示的智慧物業(yè)內容 視覺中國圖

物企對關聯(lián)方依賴減弱

克而瑞物管統(tǒng)計數據顯示，2023年57家上市物企營收同比增長14.34%，增速較上年同期下降4.7個百分點。超百億元營收規(guī)模的企業(yè)數量與上年持平，仍為9家。碧桂園服務以426.12億元營收居首，萬物云以331.83億元緊隨其后。

受益于社區(qū)增值服務發(fā)力，2023年，建發(fā)物業(yè)營收同比大增55.83%，位列行業(yè)第一。年報顯示，2023年，建發(fā)物業(yè)社區(qū)增值及協(xié)同服務收入約13.75億元，較2022年度（約4.76億元）增長約189%；房屋硬裝業(yè)務產生收入約6.84億元，較上年度（約2690萬元）增長約24倍。

Wind數據顯示，在歸母凈利潤方面，2023年共有5家上市物企超過10億元。但受房地產市場下行等多重因素影響，2023年有13家上市物企出現歸母凈利潤虧損，虧損金額最多的金科服務達9.51億元。

對于業(yè)績虧損，金科服務強調，主要是由于對金科地產集團未償還應收款項的減值撥備。不過，公司也指出，該撥備金額較2022年同期已有所下降。

近兩年來，提升獨立性已成為上市物企的重要課題，一方面是為擺脫為地產“輸血”，另一方面也是提升盈利能力的必經之路。

“2023年至2025年會是物管行業(yè)分水嶺，此岸是房地產開發(fā)產業(yè)鏈末端，彼岸是基于不動產持有的消費。能否達成行業(yè)從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，要自身有更獨立自主的決心。”在今年業(yè)績會上，萬物云董事長朱保全如是說。

事實上，萬物云與萬科的持續(xù)關聯(lián)交易收入占比呈逐年下降趨勢。朱保全表示，公司2023年度剔除所有與開發(fā)商相關收入后，對收入影響僅有17.5%，且收入增速變得更快，達14.5%，毛利增速達23.7%。

融創(chuàng)服務非關聯(lián)方業(yè)務也在2023年持續(xù)增長，收入同比增長10%，至約64.39億元，占比達約92%，已成為收入主要來源。

克而瑞物管的統(tǒng)計數據顯示，2023年，共有34家上市物企公布了在管項目中關聯(lián)方面積情況：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的僅有15家物企；60%以上面積來自關聯(lián)方輸送的物企，由2022年的9家降至7家。

不再唯規(guī)模論“英雄”

2023年，物業(yè)行業(yè)規(guī)模增長繼續(xù)放緩，過往粗放式增長模式正被摒棄，企業(yè)更聚焦有質量的增長。

已披露年報的物企中，2023年在管面積破1億平方米的共17家，與上年相比增加了3家。這17家物企的在管面積合計62.56億平方米，占比逾八成，行業(yè)集中度進一步提升。

其中，碧桂園服務以9.57億平方米繼續(xù)保持規(guī)模第一，保利物業(yè)則以7.2億平方米位居第二，緊隨其后的雅生活服務則達到5.91億平方米。

需要注意的是，主動退出大量低收繳率、低利潤率、管理難度大、管理成本高的項目，正成為行業(yè)的一大趨勢。如金科服務在2023年終止及退出的在管建筑面積達3573.5萬平方米，同比增長28.63%。對此，金科服務管理層表示，為能夠從2024年實現輕裝上陣，過去兩年對無利潤或只有利潤無現金流的項目進行了集中釋放。

碧桂園服務管理層也決定退出所收購的嘉寶服務相應物業(yè)管理項目，并暫停部分賬面利潤率高但收繳率低的非業(yè)主增值服務。同時，嘉寶服務的社區(qū)增值服務發(fā)展也不如預期，對碧桂園服務的收入和利潤也帶來負面影響。2023年，碧桂園服務對嘉寶服務確認的商譽減值約為6.15億元。

據《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，2023年，多家上市物企項目退出規(guī)模超千萬平方米，企業(yè)提升規(guī)模質量的決心可見一斑。

“物企摒棄盲目追逐規(guī)模的‘數字游戲’，不再以量為先，而更加注重有質量的拓展，結合成本等經營要素，有選擇、有目的地進行拓展。同時，對于‘拖后腿’的項目，主動選擇‘割舍’策略，從而‘穩(wěn)住’收益，為可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。”中指研究院物業(yè)總經理牛曉娟表示。

放棄向規(guī)模要利潤模式后，物企轉而向社區(qū)增值服務尋找突破。記者梳理發(fā)現，2023年，11家物企社區(qū)增值服務收入突破10億元，碧桂園服務以37.5億元居首。其中，建發(fā)物業(yè)和濱江服務的社區(qū)增值服務收入分別同比增長189%和172%，核心原因在于硬裝服務收入均實現指數級增長，如建發(fā)物業(yè)2023年房屋硬裝業(yè)務產生收入達6.8億元，同比增長約24倍。

非居領域成新增長點

需要注意的是，近年來，隨著傳統(tǒng)住宅市場增量空間日益縮小，存量市場競爭白熱化，不少物企正逐步減少對住宅業(yè)務的過度依賴，開始積極挖掘非居住物業(yè)領域（以下簡稱非居領域），使其成為“第二增長曲線”。

據克而瑞物管統(tǒng)計，有22家上市物企披露了非居領域的營收及在管面積。整體來看，上市物企非居領域的物管營收增速為16.5%，領先住宅2.3個百分點。22家上市物企非居領域基礎物管總營收248.4億元，同比增長16.5%。

“非居領域整體營收略低于住宅，但增速領先。究其原因，一是存量住宅面積增長有限，加之前期物業(yè)收費以政府指導價為主，而隨著業(yè)委會的成立，物業(yè)費調整難度增加，導致營收增長放緩。”克而瑞物管分析指出，此外，后勤社會化改革推動物業(yè)在醫(yī)院、學校等的滲透，以及商辦園區(qū)類物業(yè)需求的增長，帶來非居領域市場空間不斷釋放，增長勢頭表現強勁。

如招商積余持續(xù)精耕金融業(yè)態(tài)，2023年新簽年度合同額同比增長67%，高校賽道新簽年度合同額同比增長31%，非居領域年收入達73.1億元，占總營收比例為46.78%；得益于收購皆斯內集團及盛康集團帶來的營收增量，同期，東原仁知服務在非居領域的收入同比增長了78.2%。此外，德信服務集團、京城佳業(yè)、眾安智慧生活非居營收增速均超過30%。

在項目拓展方面，越來越多物企更側重于對非居領域的拓展。據克而瑞物管監(jiān)測，今年3月，第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)是學校、產業(yè)園、公建，合計占比超過六成，而住宅占比僅16.4%。其中，頭部企業(yè)優(yōu)勢明顯，如僅在學校業(yè)態(tài)上，雅生活的拓展規(guī)模就達133萬平方米；在產業(yè)園、公建領域，華潤萬象生活單月拓展規(guī)模達到319萬平方米和301萬平方米。

“上市物企非居領域的營收增速明顯超越住宅，且超過在管面積增速，展現出強勁的發(fā)展動力。”克而瑞表示，聚焦客戶需求挖掘和服務質量提升已成為行業(yè)策略方向。

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