每日經(jīng)濟新聞 2024-04-29 21:19:20
每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 王月龍 魏文藝
去年北京土拍市場成交的涉宅地塊，已陸續(xù)開放售樓處或入市銷售。
在北京南四環(huán)的大紅門板塊，中環(huán)悅府項目是豐臺區(qū)正在推售的熱門樓盤，該項目用地是去年華潤置地與21家房企的激烈競爭中高溢價所獲。
4月16日，中環(huán)悅府項目一位銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前只要選定房源就可以享受“一口價優(yōu)惠”，即總價減去10萬元。而且每個房間的贈送面積大，“絕對是內(nèi)城樓盤得房率的‘天花板’?！?/strong>
不過，記者查詢北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，華潤中環(huán)悅府項目（備案名：潤盈嘉園）于4月13日開盤共推出326套房源，截至4月23日的預訂量僅有7套。不過4月29日，記者再次查詢時，發(fā)現(xiàn)該項目的預訂量已減少至6套。
據(jù)北京某房企營銷負責人透露，中環(huán)悅府項目受到周邊競品樓盤的影響，銷售壓力大，盡管早已取得預售許可證，但因蓄客量不高，拖延了半個多月才開盤。
開盤半月僅預訂6套房
去年12月26日，北京2023年土拍壓軸大戰(zhàn)上演，豐臺大紅門地塊共吸引了22家房企報名參拍，成為同批次最熱門的地塊。最終，華潤置地經(jīng)過19輪報價，以34.845億元搖號斬獲該地塊，溢價率為15%。
從地段來看較為優(yōu)越，該地塊位于北京南三環(huán)與四環(huán)之間，靠近地鐵大紅門南站，北面遙望故宮博物院，離天壇公園不到5公里。不過從地塊周邊市場來看又頗具挑戰(zhàn)，靠近地鐵站方向就依次開發(fā)了三個樓盤項目：中海和瑞叁號院、永定金茂府和華潤中環(huán)悅府。
華潤中環(huán)悅府樣板房地上貼著贈送面積的分割線 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝
記者注意到，上述三個項目的備案指導價均為9.5萬元/平方米，更加靠近地鐵站的中海和瑞叁號院和永定金茂府項目已經(jīng)是銷售一兩年的老盤，樓面價分別為5.38萬元/平方米和5.07萬元/平方米。而華潤中環(huán)悅府項目的樓面價則達到6.82萬元/平方米，較中海和瑞叁號院和永定金茂府項目每平方米貴了1萬余元。
4月16日，記者以購房者身份實地走訪了北京南四環(huán)大紅門板塊的部分樓盤項目。在華潤中環(huán)悅府項目現(xiàn)場，負責接待的一位銷售人員介紹，項目單價為8.74萬~10.25萬元/平方米，均價為9.5萬元/平方米，總價在1200萬元以上，2025年12月底開始交付。
華潤中環(huán)悅府4月13日開盤推出房源情況 來源：北京市住建委官網(wǎng)
也許是工作日的原因，售樓處看房的人不多。負責接待的銷售人員拿出一份6號樓“銷控表”，66套房源上有約20套被涂上顏色，意思是已被購房者鎖定。當記者打算算一下被涂上顏色的8層房源價格時，其表示，這是老的“銷控表”，實際上8層肯定是有房源的。等待一段時間后，其拿出新的“銷控表”，上面顯示一些鎖定好的房源被劃去，實際可供挑選的空白房源更多了。
記者還分別走訪了中海和瑞叁號院和永定金茂府項目售樓處，這兩個樓盤項目的實際銷售均價約為8.87萬元/平方米和9.32萬元/平方米，低于華潤中環(huán)悅府項目。兩個樓盤均于2025年12月底交房。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人員向記者表示，相較于相鄰兩個樓盤項目，華潤中環(huán)悅府的拿地時間晚，項目的利潤空間壓縮，卻同樣在明年12月底開始交房，“開發(fā)建設(shè)周期短，會對房子的品質(zhì)形成壓力?！?/strong>
從華潤中環(huán)悅府4月13日開盤后的銷售情況來看，記者查詢北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該項目此次共推出6個樓棟共326套房源，截至4月29日的預訂量僅有6套，其中2#樓預訂2套、3#樓預訂2套、6#樓預訂2套。
華潤中環(huán)悅府6#樓的預訂情況 來源：北京市住建委官網(wǎng)
記者在現(xiàn)場看到，華潤中環(huán)悅府北側(cè)緊鄰著學校，南邊則是一處大型家居建材市場，小區(qū)業(yè)主居住的靜謐度或?qū)⑹艿接绊憽?/span>
華潤置地北方大區(qū)方面向記者表示，中環(huán)悅府是公司高端產(chǎn)品系“悅系”作品，在打造過程中，是基于北京瑞府、北京悅府等明星產(chǎn)品基礎(chǔ)上，結(jié)合在地性客戶需求，進行了一定的產(chǎn)品創(chuàng)新，更好地滿足高端客群功能性與審美體驗。
“項目具體交付時間以合同約定為準。在項目建設(shè)過程中，將通過精益節(jié)點管理與嚴格質(zhì)量管控等舉措，可做到保質(zhì)保量交付。同時，會以實景示范區(qū)形式呈現(xiàn)項目部分區(qū)域的施工品質(zhì)，讓客戶提前看到項目實景效果?！比A潤置地北方大區(qū)方面表示，中環(huán)悅府項目于4月入市，當前為正常銷售階段，具體簽約數(shù)據(jù)以北京市住建委數(shù)據(jù)為準。
上述北京某房企營銷負責人告訴記者，近期北京新盤仍處于銷售下行趨勢，有些樓盤宣稱的銷售業(yè)績，實際上完成一半也不到，降價打折成為普遍現(xiàn)象。“大紅門板塊的新房定價過高，后續(xù)開發(fā)商大概率也將降價銷售。”
“送面積”提高得房率
在拿地成本較高的情況下，華潤中環(huán)悅府一方面以“北京中軸線”為營銷賣點，強調(diào)項目處在縱貫北京老城的中軸線上，精裝修品質(zhì)高；另一方面，則突出“贈送面積”的特殊性。
上述中環(huán)悅府的銷售人員稱，項目得房率基本上在86%以上，小戶型的得房率能達到91%。“項目的產(chǎn)品品質(zhì)、贈送面積是片區(qū)內(nèi)新房的標桿，絕對是內(nèi)城得房率的‘天花板’，贈送面積大，得房率比旁邊的項目高很多?？梢哉f，增加的贈送面積，變相在套內(nèi)多出10多平方米，實際單價折算下來也在9萬元/平方米左右。”
在該項目一套134平方米四房的戶型圖上，南面的兩個臥室和客廳陽臺各有一扇門和玻璃墻。而記者走進樣板間卻發(fā)現(xiàn)，門和墻不見了蹤影，被改成地磚鋪平到最外側(cè)的落地窗，包括北側(cè)兩個臥室的飄窗位置也鋪成了平整的地磚。樣板間贈送面積的位置，則貼上了分割線。
華潤中環(huán)悅府營銷中心 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝
“傳統(tǒng)陽臺一般是半贈送，屬于無效贈送，而我們項目把陽臺推掉之后，直接包進客廳里來，把每平方米的面積都融入室內(nèi)空間，真正做到‘有效贈送’。而且落地窗一步落地，飄窗位置都做成平的，公司全部會做好再交付?！鄙鲜鲣N售人員表示，北側(cè)設(shè)備平臺贈送的面積不會對后期使用造成影響，“公司會另外找位置做設(shè)備平臺?！?/span>
在樣板間的臥室里，與記者一同看房的還有另外兩組家庭，一位銷售人員正指著北側(cè)臥室地面上的分割線，向大家介紹贈送面積的位置，設(shè)備平臺如何改成套內(nèi)空間。
事實上，“贈送面積”是前些年新房市場常見的營銷噱頭，又被稱為“偷面積”。雖然目前在上海、成都等地，“贈送面積”的營銷方式已基本被杜絕，但在北京樓市卻仍然比較普遍。
據(jù)記者粗略計算，中環(huán)悅府的134平方米戶型的房源變相“偷”了約20平方米，占總面積的15%。其余137平方米、145平方米、166平方米、176平方米和213平方米戶型的房源，也均存在“偷面積”的情況。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，開發(fā)商類似“贈送面積”的目的往往是為了吸引購房者，盡快銷售回款。對于購房者而言，一些贈送面積最終可能既辦不了房產(chǎn)證，也無法受到法律有效保護，但房款中其實已包括了這部分費用。比如贈送面積多的樓盤比不送面積的樓盤要貴，實際上已算在房款里了。“開發(fā)商類似贈送面積的行為多數(shù)屬于違規(guī)操作，如果最終交房時的狀態(tài)和規(guī)劃不符，即為違規(guī)行為，具體要和原始規(guī)劃進行比對?！?/strong>
北京市豐臺區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局一位業(yè)務科室的工作人員也表示，開發(fā)商承諾的“贈送面積”，將原本規(guī)劃為設(shè)備平臺等位置改成室內(nèi)部分，該部分規(guī)劃的面積不計入購房合同內(nèi)，嚴格來說屬于違章建筑。后期如果遭到舉報，有調(diào)查被拆除恢復原樣的風險。
記者|劉頌輝
?編輯|王月龍 魏文藝?易啟江
校對|段煉
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