每經(jīng)編輯 王月龍    

廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售的通知》（以下稱《通知》）?！锻ㄖ贩Q，為進一步規(guī)范商品房銷售行為，減少因房屋面積、計價造成的矛盾糾紛，維護公平競爭、誠實信用、規(guī)范有序的市場環(huán)境，保障交易雙方的合法權(quán)益，促進肇慶市房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。

2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》都明確，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

早在2002年，重慶就取消了公攤面積計價，而后在2012年，香港也取消了該計價模式。去年7月，安徽省合肥市日前召開研究謀劃全市房地產(chǎn)工作的專題會議。會議明確，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。

5月1日起按套內(nèi)面積計價宣傳銷售

肇慶市發(fā)布樓市新政

據(jù)肇慶市政府網(wǎng)站，《通知》稱，優(yōu)化增加高品質(zhì)住房供應(yīng)。在符合規(guī)劃要求的前提下，鼓勵優(yōu)化規(guī)劃指標建設(shè)高品質(zhì)、低密度住宅項目，對低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能、景觀人性化、休閑系統(tǒng)化和生態(tài)兼容性強的項目予以政策支持。

推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。積極有序推行商品房現(xiàn)房銷售。加大裝配式建筑在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶裝修銷售商品房，推廣應(yīng)用菜單式、套餐式精裝房訂制。

各地住建部門要緊扣市委、市政府關(guān)于穩(wěn)經(jīng)濟、促消費的各項決策部署，督促指導屬地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)機構(gòu)按商品房套內(nèi)面積計價宣傳銷售，適時開展督導檢查。

此外，優(yōu)化個人購房信貸政策，調(diào)整個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準，肇慶市居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房（不含農(nóng)村宅基地住房）的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

提高公積金貸款額度。市直及端州區(qū)、鼎湖區(qū)、高要區(qū)、四會市、肇慶高新區(qū)的單身單繳存職工貸款額度提高至30萬元，已婚單繳存職工提高至40萬元，已婚雙繳存職工提高至60萬元；廣寧縣、德慶縣、封開縣、懷集縣的單身單繳存職工貸款額度提高至25萬元，已婚單繳存職工提高至35萬元，已婚雙繳存職工提高至50萬元。在此基礎(chǔ)上，家庭（只限夫妻）每有1個小孩（不能獨立生活），可提高5萬元貸款額度，最多提高15萬元限額。使用父母、子女公積金貸款額度的，參照已婚雙繳存職工執(zhí)行。

取消公攤會導致房價漲嗎？

何為“公攤面積”？“公攤”模式最早源于1950年代的香港，由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價格高昂，房產(chǎn)商李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤”由此而來。

1995年12月1日實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》曾給出定義，文件規(guī)定了房屋公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、保安室、變電室、過道走廊、公共門廳、垃圾道、共用墻體，另外還包括整幢服務(wù)公共用房和管理用房，以水平投影面積計算。

每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

據(jù)南方周末，國際上，發(fā)達國家和地區(qū)的房屋銷售均按套內(nèi)面積計價。為與國際接軌，十余年里，已有多名全國人大代表、政協(xié)委員提議“取消公攤”。2019年，住建部《住宅項目規(guī)范》（征求意見稿）中提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”。但在2022年3月的最新版征求意見稿中，這條已被刪除。

據(jù)潮新聞，一直以來，公攤面積計價的方式飽受爭議，取消公攤面積計價的呼聲不斷，事實上，部分地區(qū)已有實踐。早在2002年，重慶就取消了公攤面積計價，而后在2012年，香港也取消了該計價模式。去年7月，合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會議，會議明確十大舉措，包括“大膽穩(wěn)妥推進商品房‘現(xiàn)房銷售’試點”“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價”等，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

取消公攤面積計價，房價會漲嗎？浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，把公攤面積計入建筑面積，是中國獨有的。未來，以凈面積(或者套內(nèi)面積)計價，并作為后續(xù)物業(yè)管理等服務(wù)的計價標準，應(yīng)該是一個趨勢。但由于過去中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的20多年中，一直是以包括公攤面積在內(nèi)的建筑面積為計價標準。二手房交易、物業(yè)管理費用，甚至室內(nèi)裝修，也都以建筑面積為計價標準。

對于房價是否會上漲的問題，丁建剛認為，理論上取不取消公攤面積和房價沒有必然的聯(lián)系。“現(xiàn)在的計價體系是建筑面積。如果取消公攤面積，那么整個體系會轉(zhuǎn)為使用面積，或者套內(nèi)面積。市場價格不會因為取消或不取消公攤面積而發(fā)生一個斷裂函數(shù)的變化，主要還是由市場供求關(guān)系，投資熱度，和人們對未來的預期決定的。”

重慶23年前就提出按套內(nèi)面積計價

專家：若只簡單轉(zhuǎn)換計價方式?jīng)]有意義

據(jù)紅星新聞，2022年兩會期間，第十三屆全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。2021年兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。

取消公攤面積后，會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現(xiàn)很多困難和問題。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬曾表示：“（目前）按照建筑面積來計價或產(chǎn)權(quán)確認也是對老百姓權(quán)益的一個保護，因為公用部分也是屬于老百姓所有的，還是有合理性的。”

據(jù)南方周末，雖然2011年重慶就提出按套內(nèi)面積計價，但在2019年修訂的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》中，仍保留兩套計價標準并行的規(guī)定。多名本地購房者表示，目前重慶開發(fā)商通常會給兩套價格標準，且都會寫入購房合同。兩套標準的房屋總價不變，套內(nèi)單價高于建面單價。一名熟悉重慶渝中區(qū)的房產(chǎn)中介表示，目前重慶主城九區(qū)的老百姓已習慣套內(nèi)計價，其他區(qū)縣新房、全市二手房仍是按建面計價。但全市購房者繳納契稅、物業(yè)費、裝修等均是按照建面計算。

而對于香港購房者而言，公共區(qū)域的管理開支由樓盤業(yè)主根據(jù)各戶持有的管理份數(shù)占總管理份數(shù)的比例分攤。目前，香港房屋的物業(yè)稅費等均是按照實用面積計算。

“‘取消公攤’應(yīng)是系統(tǒng)性工程，包括圍繞套內(nèi)面積的一系列稅費政策及配套制度的轉(zhuǎn)變。如果只是簡單地轉(zhuǎn)換計價方式，就只是一個噱頭，沒有意義。”重慶大學管理科學與房地產(chǎn)學院教授、副院長周滔說。

編輯|王月龍 易啟江

校對|段煉

每日經(jīng)濟新聞綜合自肇慶市政府網(wǎng)站、南方周末、潮新聞、紅星新聞