每經(jīng)編輯 段煉    

已經(jīng)過去14年了，王軍于2010年全款購買的新房，如今仍在停工。當年，王軍在西安的國際幸福城選購的那套房，原本是想給兒子當婚房的。如今，孫子都已經(jīng)11歲了，他的這套房子卻仍未交房。如今，國際幸福城所在區(qū)域的房價，也從當初的兩三千元飆漲至近萬元，但王軍只能以每月3000多元的房租，在西安租賃了一套房屋，以安頓漂泊不定的家人。

國際幸福城是西安眾多城中村改造（下稱“城改”）項目中的一個，包括王軍在內(nèi)的400多名購房者至今無法入住。

而這背后則是一場圍繞房地產(chǎn)公司的股權爭奪戰(zhàn)，持續(xù)十年仍未終結(jié)。數(shù)十億元巨額資產(chǎn)與法律爭議糾葛交織，情節(jié)跌宕起伏，近年來引發(fā)各界持續(xù)關注。

圖片來源：第一財經(jīng)

開發(fā)商遭遇“套路貸”

40億元項目控制權丟失

國際幸福城由陜西宏潤實業(yè)集團有限公司（以下簡稱“宏潤集團”）旗下子公司陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“宏潤地產(chǎn)”）開發(fā)，陜西知名地產(chǎn)商、億萬富豪胡緒峰任該公司法定代表人兼董事長。

據(jù)南方周末，胡緒峰1980年生于陜西省商洛市商南縣水溝鄉(xiāng)太白村，初中輟學后外出打工。他自稱在外省打工生涯中得到商人指點，回到西安做電腦批發(fā)生意，賺得第一桶金，后又經(jīng)人介紹開始在西安承包工程。2006年，年僅26歲的胡緒峰，已有能力買下一層寫字樓作為公司辦公場所。

2005年，西安市人民政府發(fā)布《關于加快城中村改造工作的意見》（市政發(fā)〔2005〕92號），提出“鼓勵社會資金投資參與城中村改造項目，以彌補政府資金緊缺狀況”。

據(jù)經(jīng)濟參考報，2007年3月19日，宏潤地產(chǎn)與陜西省西安市灞橋區(qū)穆將王村委會簽署了“785畝城中村改造項目”的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。而在參與城改之前，時年僅27歲的胡緒峰并無開發(fā)經(jīng)驗。據(jù)華商報報道，在西安市城改辦首次發(fā)布取得《城中村改造方案批復》的83個項目名單。就占地面積而言，穆將王村改造項目占地785畝，是名單中最大的一個。胡緒峰按照項目周邊商業(yè)地產(chǎn)銷售均價估算，該項目2016年前后的市場價值約四十億元。

此后，胡緒峰注資啟動項目，一邊拆遷，一邊建回遷房，一邊修建商品房向社會出售。然而，此前毫無開發(fā)經(jīng)驗的胡緒峰卻連續(xù)遭到“重擊”。

首先是村委會突然變卦，“獅子大開口”。2008年，穆將王村委會換屆，新上任村委會干部提出修改原聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。2010年3月26日，雙方重新簽訂《穆將王城中村聯(lián)合開發(fā)協(xié)議補充協(xié)議》；根據(jù)新協(xié)議，該村可供開發(fā)用地更改為420畝，并提高了拆遷安置補償金。原本拆遷費從2500萬元提高至1.4億元，多層回遷房建好了不要，重新建高層。

2023年9月19日，如今的西安市灞橋區(qū)穆將王村。（南方周末記者 翟星理/圖）

因合作協(xié)議的商務條款發(fā)生重大變化，宏潤地產(chǎn)出現(xiàn)較大資金缺口。到2011年底，宏潤集團出現(xiàn)資金困難。據(jù)新黃河報道，“就在那時，我陷入了一場被多人精心組織的‘套路貸’當中。”胡緒峰告訴記者。

胡緒峰所指的“套路貸”，主要涉及因兩筆借款而質(zhì)押了公司股份。在中國商報法治周刊等多家媒體的報道中，這起交易是在神秘人李彬的幕后操作下實現(xiàn)的，他先后以安排做資金放貸生意的竺堯江、王堅等人，先用6000萬元控股竺堯江的中廈投資公司，讓竺堯江以中廈公司名義引誘胡緒峰用宏潤地產(chǎn)18%股權進行質(zhì)押；后王堅經(jīng)人引薦，找到胡緒峰借給宏潤集團600萬元，同時約定宏潤集團以持有的宏潤地產(chǎn)75%股權作為還款保障。

據(jù)公開報道，李彬是陜西省社會公益基金會的創(chuàng)始人，這是一家公募資質(zhì)的基金會——早年，這種可以向公眾募集善款的資質(zhì)極難獲得。李彬也系多家媒體報道后隱現(xiàn)的“神秘人”，坊間還稱其“奢華和尚”。他的名字未見于任何工商企業(yè)檔案，一大堆企業(yè)股東或?qū)嶋H控制人卻尊其為會長，聽候其吩咐。而這場用1億多元置換了“國際幸福城”價值數(shù)十億元項目的借貸套路中，最終操盤人或是李彬。

然而，據(jù)經(jīng)濟參考報，記者了解到，在西安市工商局存檔的這次股份轉(zhuǎn)讓文件中，變更工商登記的材料中涉及到有關當事人的簽字，均被證實非本人簽字。西北政法大學司法鑒定中心出具的司法鑒定報告也予以證實。此外，胡緒峰在此后的相關訴訟中發(fā)現(xiàn)，王堅與宏潤集團簽訂借款600萬元協(xié)議的前一天，也就是2012年1月10日，王堅已在工商局申請將宏潤地產(chǎn)75%股權變更至其名下。

據(jù)新黃河，值得注意的是，2014年以后，李彬、竺堯江等人通過運作，將宏潤的國際幸福城項目轉(zhuǎn)讓到陜西佳馨源實業(yè)，該公司由李彬實控，而后李彬將國際幸福城以3.28億元的價格轉(zhuǎn)給竺堯江，竺堯江又以國際幸福城為幌子進行非法募集資金，最終被抓。國際幸福城項目在佳馨源實業(yè)接手后，樓盤建設毫無進展，最終走向“爛尾”。而據(jù)中國房地產(chǎn)報，2014年5月至11月，竺堯江以國際幸福城項目為幌子，向社會不特定人群非法吸收公眾存款6億多元，其中1.8億元給了李彬。竺堯江被判刑13年，李彬卻毫發(fā)無損。據(jù)中國經(jīng)營報，竺堯江曾在庭上稱，他從李彬手里購買國際幸福城項目，已有1.8億元給了李彬，其中4400萬元系現(xiàn)金，而李彬則帶話要其在監(jiān)獄里“好好待著”。

最高法判決股權轉(zhuǎn)讓無效

但事情還是沒解決

為奪回股權，胡緒峰對債權人、行政機關發(fā)起了漫長的訴訟，官司一路打到最高人民法院。

據(jù)新黃河，2014年，胡緒峰妻子以《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》簽名系偽造等為由，將宏潤地產(chǎn)告上法庭，訴請法院判令《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》無效并將宏潤地產(chǎn)的工商登記信息恢復到變更之前的狀態(tài)。2015年4月，西安中院作出判決，認定《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》上胡緒峰、王堅的簽名非二人本人簽名，法院判決該協(xié)議無效。

王堅不服，上訴至陜西省高院。2015年8月，陜西省高院作出判決，撤銷了西安中院的一審判決?！熬褪?月15日那天，我被李彬等人拘禁起來被迫簽了一大堆文件，這些文件成了推翻判決的理由?！焙w峰表示。

2015年5月，胡緒峰又以宏潤集團名義將西安市工商局、王堅等告上法庭，要求判令西安市工商局撤銷對宏潤地產(chǎn)的工商變更登記。一審法院判決認為，王堅等人向西安市工商局提交的變更申請資料內(nèi)容齊備，西安市工商局據(jù)此予以核準符合法定程序?！?/span>至于被告市工商局在審查第三人宏潤地產(chǎn)提交的變更登記申請資料時沒有發(fā)現(xiàn)股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議上的簽名非公司法定代表人和股東所為系工商變更登記中的瑕疵，不影響行政行為的合法性。被告市工商局應在今后的工作中注意防范?！?/span>胡緒峰不服一審判決，上訴至西安中院。該院于2016年10月19日作出判決：駁回上訴維持原判。

就在胡緒峰感到絕望的時候，被西安兩級法院、西安市工商局作為審判和答辯依據(jù)的陜西高院79號判決遭到最高法糾正。最高法在判決書中稱，“二審判決（陜西高院79號判決）以2013年3月15日六方簽訂的《股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中胡緒峰夫人陳晨一系列的行為認可了王堅持有宏潤地產(chǎn)股權的合法性，認為陳晨知情、系放棄優(yōu)先購買權，認定2012年1月10日《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》是宏潤實業(yè)公司向王堅轉(zhuǎn)讓股權性質(zhì)不當，屬認定事實錯誤，本院予以糾正?！?/span>同時，最高法明確認定王堅提交給西安市工商局的《股東轉(zhuǎn)讓出資協(xié)議》非各方當事人真實意思表示，不發(fā)生股權轉(zhuǎn)讓效力。

據(jù)南方周末，胡緒峰據(jù)此起訴西安市市場監(jiān)管局，訴請撤銷對王堅的股份變更登記，兩審均敗訴。胡緒峰向檢察機關提請抗訴。2020年7月，陜西省人民檢察院第七檢察部檢察官出庭抗訴?？乖V后的再審，胡緒峰仍然敗訴。

“工商登記部門明知有問題，最高院判決（<2017>最高法民再171號）也指出‘此股權變更是借款擔保’，但工商登記部門卻不糾正，導致我們持續(xù)訴訟，這是在浪費司法資源，甚至是變相支持此案背后的非法套路貸。”宏潤集團法務部主任藺文財對記者稱。

與此同時，胡緒峰的對手、宏潤地產(chǎn)現(xiàn)股東（胡緒峰口中“李彬團伙”）向西安市市場監(jiān)管局申請變更法定代表人，同樣遭到拒絕。據(jù)南方周末，胡緒峰起訴西安市場監(jiān)管局要求變更股權登記敗訴后，其對手宏潤地產(chǎn)股東（胡緒峰口中“李彬團伙”）亦以宏潤地產(chǎn)名義起訴了該局。2023年8月18日，西安市鐵路運輸中級法院作出二審判決，西安市市場監(jiān)管局敗訴，法院判令其60日內(nèi)對宏潤地產(chǎn)的變更申請作出行政處理。

企查查資料顯示，2023年10月，已經(jīng)被抓的竺堯江和胡緒峰的妻子陳晨都被踢出了高管行列，法定代表人也已變更，至今宏潤地產(chǎn)大股東仍是王堅。

街道辦出面阻止交房

樓盤變“違建”

據(jù)中國房地產(chǎn)報，國際幸福城共有“橘郡”“藍岸”“瓏原”“翠園”四大板塊，其中“翠園”已完成安置工作；而“橘郡”板塊也被成功盤活，涉及440余戶業(yè)主。首批修復完工的140戶業(yè)主的房子，原定于2021年12月14日正式交付。

然而灞橋區(qū)紅旗街道辦以該塊土地上開發(fā)建設的樓盤因違法沒收為由，強行出面干預交房，致使交付工作再次延期。

西安市灞橋區(qū)紅旗街道辦事處除了強制行政干預交房外，還分別于2021年10月、11月以侵權糾紛為由，對宏潤地產(chǎn)及胡緒峰、胡曉萍二人向西安市灞橋區(qū)人民法院提起民事訴訟。雙方各執(zhí)一詞。

圖片來源：新黃河

2019年末，西安市國土資源局在一份“土地行政處罰決定書”中稱，“我局于2019年12月20日對你(單位)未經(jīng)批準非法占地一案立案調(diào)查……決定處罰如下：1.沒收陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在非法占地上建設的住宅樓2棟及其他設施：2.對陜西宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司非法建設占地面積11541.6平方米(折合17.3畝)的行為，按每平方米10元，處以115416元罰款?！?/span>

面對此種狀況，國際幸福城所在的灞橋區(qū)政府表示，對上述資產(chǎn)進行罰沒后，灞橋區(qū)已成立工作專班，對該地塊土地報批、規(guī)劃等手續(xù)進行辦理，目前，正在推進后續(xù)工程施工。

368個城棚改項目有99個未完成回遷

多個項目爛尾停工

而放眼整個西安，因城改項目停工而無法入住新房的購房者，則遠不止國際幸福城這幾百人。

位于西安市柳鶯路的易合坊，是灞橋區(qū)香王村的城中村改造項目，先后有數(shù)百名業(yè)主在此購房。但是，這個由西安四德置業(yè)有限公司（下稱“四德置業(yè)”）開發(fā)的城改項目，最終于2012年停工。如今，四德置業(yè)已先后30多次被列為失信執(zhí)行企業(yè)，50多次被強制執(zhí)行。此外還有西江月，富銘新一城、時豐中央公園、中環(huán)國際城、江林新城、華安紫竹苑等樓盤的業(yè)主們也沒等到按時交付。

當?shù)胤康禺a(chǎn)研究專家馮駿在接受第一財經(jīng)記者采訪時說，正是由于當年的“市場運作”，最終導致當年一些沒有房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的人，成功拿到城改項目，這些人不一定具備資金、開發(fā)經(jīng)驗等方面的“硬實力”，但都具有較強的人脈、人際關系等“軟實力”。在馮駿看來，這些城改的“外行”對城中村改造的復雜性缺乏足夠的了解，在爭取項目的過程中有一種無知者無畏的勁頭，哪怕一個城改項目要花100個億，自己只有1000萬，也敢拿下，“先把合同簽好，先占住‘坑’。”

例如易合坊項目的開發(fā)商四德置業(yè)，于2011年獲得香王村城改項目建設開發(fā)權，但直到兩年后的2013年，四德置業(yè)才取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。

那么，為什么政府會同意這樣的開發(fā)商拿下體量動輒數(shù)百畝的城改項目？為此，第一財經(jīng)先后與西安市有關方面聯(lián)系，但截至發(fā)稿，對方仍拒絕接受采訪。

“胡緒峰的情況不是個案，他雖然是受害者，但導致這樣的結(jié)果，也是由于他的一些疏忽或不專業(yè)?！币晃辉?006年就參與西安城改的當?shù)胤慨a(chǎn)人士說，“（當時）類似胡緒峰這樣的項目開發(fā)商，還有很多?！边@位西安地產(chǎn)人士表示，此種局面對西安城改而言，最終導致的結(jié)果便是，不少城改項目因資金鏈斷裂最終停工乃至“爛尾”。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設局表示，由于部分項目投資主體實力不足、資金來源單一；項目拆遷周期較長、土地手續(xù)辦理緩慢融資難；政府規(guī)劃、土地等政策調(diào)整增加了項目難度，以及資金鏈斷裂的項目存在接盤困境等原因，在上述368個城棚改項目中，有99個項目未完成回遷。

在馮駿看來，在經(jīng)過20多年后，西安城棚改過程中，已經(jīng)形成了村民、業(yè)主、開發(fā)商、民間資本等各種利益糾葛，大家各有訴求，利益格局很難被平衡。

西安市在今年3月18日下發(fā)的《關于印發(fā)2024年為民辦實事實施方案的通知》中表示，將加大對停工樓盤的整治、復工力度。在列舉的2024年十個方面30項為民實事實施方案中，就包括推進“保交樓”、推進回遷安置項目建設等。“由市防范化解商品房延期交房工作專班持續(xù)加強‘保交樓’項目的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導監(jiān)督，不斷健全完善市級部門橫向聯(lián)動、市區(qū)兩級專班縱向協(xié)同的工作機制，合力推進任務清零。”西安市在上述通知中稱。

編輯|段煉?杜恒峰 杜波

校對|何小桃

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