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連發(fā)4個(gè)大招,房價(jià)會上漲嗎?專家:不必過早擔(dān)心新政可能引發(fā)的房價(jià)暴漲問題

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-05-19 13:25:07

每經(jīng)編輯 王月龍    

日前,住房公積金個(gè)人住房貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。到底繳存人能得到多大實(shí)惠?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公積金管理司相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天(18日)表示,新政策對繳存人解決住房支持力度將更大。

以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個(gè)人住房貸款為例,選擇等額本息還款方式,月供將由4270.16元降至4135.57元,減少約135元,總利息支出將減少4.85萬元。購房人得到的好處是實(shí)實(shí)在在的。

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據(jù)介紹,此次貸款利率調(diào)整范圍既包括新發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款,也包括存量住房公積金個(gè)人住房貸款。2024年5月18日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款,自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。2024年5月18日(含)后新發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款,將直接按照調(diào)整后的新利率執(zhí)行。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,將指導(dǎo)城市住房公積金管理中心按照規(guī)定,做好政策銜接工作,確保繳存人能夠第一時(shí)間享受到政策優(yōu)惠。

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多地公布調(diào)整存量公積金貸款細(xì)則

降首付比例對一二線城市影響較大

17日,廣州宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率;18日,上海、北京、深圳等地也先后宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。據(jù)21財(cái)經(jīng),對于存量公積金利率調(diào)整統(tǒng)一在2025年1月1日進(jìn)行,不過各地細(xì)節(jié)略有不同。部分城市對存量調(diào)整還有附加的期限要求。比如,成都市和大連市要求,2024年5月18日之前發(fā)放的住房公積金貸款,貸款期限在1年以上的,貸款利率將在2025年1月1日進(jìn)行調(diào)整;貸款期限為1年的,貸款利率不作調(diào)整。

多數(shù)城市則是規(guī)定,2024年5月18日起新受理貸款和5月18日前未發(fā)放的貸款利率統(tǒng)一按照央行要求執(zhí)行。存量貸款自2025年1月1日起調(diào)整。例如濟(jì)南市、蘭州市、宜昌市等。

在下調(diào)首付比例方面,據(jù)中新經(jīng)緯,以總房款100萬元為例,首套房首付款由之前最低20萬元降至最低15萬元,購房門檻下降。但相應(yīng)地,從銀行貸款的金額由80萬元提高至85萬元。

“這是歷史最低的首付比例,既是按揭貸款歷史上的最寬松政策,也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策?!?/span>易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示,過去全國住房貸款首付比例最低為20%,但是否應(yīng)繼續(xù)降低首付比存在著不同的聲音,很顯然,此次政策對首付比例做了歷史性的下調(diào)。

“首套房首付比例降至15%,是歷史最低水平了?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析,該政策執(zhí)行后,意味著全國所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下調(diào),這對一二線城市影響較大,北京等城市或?qū)⒋蠓冉档褪赘侗壤?/strong>

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為何“去庫存”是當(dāng)務(wù)之急?

不是供應(yīng)太多,而是銷售不振

據(jù)央視新聞,本周五,四項(xiàng)重磅政策同時(shí)出爐,其中一個(gè)就是收購庫存房源充當(dāng)保障房。特別是中國人民銀行周五下午宣布,將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲行為,引起社會廣泛關(guān)注。那么,為何現(xiàn)在去庫存成了當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急呢?

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,4月份以來,市場供需都在下行,使得庫存總量進(jìn)一步在加大。一方面是由于3月份原本的小陽春沒來,市場需求進(jìn)一步萎縮,從而導(dǎo)致新一輪降價(jià),市場觀望氣氛更濃。另一方面,是盡管去年以來二手房交易在回升,但回升的數(shù)量趕不上掛牌賣房的數(shù)量,各地二手房掛牌量都在創(chuàng)新高。

今年4月30日,中央政治局會議首次提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這是時(shí)隔多年,中央再度對房地產(chǎn)去庫存提出要求。而記者從易居研究院等市場機(jī)構(gòu)拿到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,當(dāng)前庫存很高的矛盾點(diǎn)并不在于房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)了太多房源,而是在于庫存消化能力一直處于低位,即銷售不振。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì),全國百城新建商品住宅庫存銷售周期目前為25.3個(gè)月,而新建商品住宅的合理銷售周期應(yīng)為12到14個(gè)月。

從目前各地的政策來看,“以購代建”主要有兩個(gè)目標(biāo):一是加快存量商品房去庫存,二是助力保交樓和房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的建立,以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的困局。專家表示,通過收購存量住房改為保障性住房,目前看可以實(shí)現(xiàn)一舉多得的效果。

專家表示,近期有關(guān)“以購代建”的政策的實(shí)施,下一步無疑會給市場帶來一定的正面效應(yīng),特別是在樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“去庫存”這一背景下,這些措施能夠緩解部分房企的資金壓力,為樓市帶來短期的穩(wěn)定性。在各地具體執(zhí)行的過程中,關(guān)于資金來源的可持續(xù)性,以及這些收儲商品房的運(yùn)營管理能力,都是考驗(yàn)政策未來效果的關(guān)鍵。

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有人擔(dān)心業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)

有人再等等:關(guān)鍵還是價(jià)格本身

據(jù)中新經(jīng)緯,當(dāng)天下午,在看到微信群里討論這些政策后,在北京工作、正在為孩子上小學(xué)發(fā)愁的郭靜(化名)有點(diǎn)心動(dòng):“我的首付不太夠,首付比例下調(diào)對我來說是解決了燃眉之急。雖然月供壓力加大,但后期可以選擇提前還款。我們的預(yù)算本就有限,現(xiàn)在開始擔(dān)心業(yè)主臨時(shí)漲價(jià),有點(diǎn)著急看房了。

也有表現(xiàn)淡定的。已經(jīng)很久沒有在北京看房的張輝(化名)對中新經(jīng)緯稱,他暫時(shí)不會重啟看房計(jì)劃,他說:“降低首付對我的吸引力不是很大,因?yàn)楸旧砦乙蚕攵嘟稽c(diǎn)首付款,以緩解月供的壓力。真正刺激大家去看房的還是價(jià)格,我還是再等等。

河南省鄭州市一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說:“政策是有用的,尤其是對剛需、改善客戶來說,首付比從最低20%降到最低15%,購房門檻降低了?!?/strong>上海的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱,還沒有多少客戶致電咨詢。

商貸利率方面,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從全國看,除了少數(shù)一線二線城市外,大部分城市首套房貸款利率都降至3.45%左右,一些城市甚至在3.25%左右。此次政策為房貸利率進(jìn)一步下行提供可能,未來首套房商貸利率或向3%靠攏。諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為,商貸利率有望跌破3%,降至歷史最低水平,居民的貸款成本進(jìn)一步下降。

東方金誠研究發(fā)展部王青團(tuán)隊(duì)分析稱,根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù),今年3月末新發(fā)放居民房貸利率為3.69%,考慮到當(dāng)前物價(jià)水平偏低,實(shí)際房貸利率(名義房貸利率-GDP平減指數(shù))處于歷史最高水平之列,而且自2021年以來持續(xù)上升。未來,監(jiān)管層或?qū)⑼ㄟ^窗口指導(dǎo)等方式,督促商業(yè)銀行較快下調(diào)居民房貸利率,直至樓市出現(xiàn)筑底回升態(tài)勢。同時(shí),在當(dāng)前的市場格局下,不必過早擔(dān)心新政可能引發(fā)的房價(jià)暴漲問題。

編輯|王月龍?易啟江

校對|段煉

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