每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年首家成功登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生了。

不過(guò)，雖然泓盈城市服務(wù)（HK02529，股價(jià)3.21港元，市值5.14億港元）踩中了一個(gè)絕佳的上市首發(fā)日期，但股價(jià)表現(xiàn)卻仍不盡如人意。

5月17日，多部門(mén)發(fā)布重磅房地產(chǎn)政策，地產(chǎn)股、物業(yè)股批量大漲。但即便在如此難得火熱的資本市場(chǎng)氛圍下，泓盈城市服務(wù)在上市首日的收盤(pán)價(jià)僅比3.2港元/股的發(fā)售價(jià)格漲了0.01港元。

值得主要的是，泓盈城市服務(wù)本次發(fā)行共引入藍(lán)思科技（香港）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)藍(lán)思香港）、利亞德（香港）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)利亞德香港）、三安國(guó)際控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三安國(guó)際）、湘正投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)湘正投資）及香港嘉港貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)嘉港貿(mào)易）5位基石投資者，他們的實(shí)控人基本都是民營(yíng)企業(yè)家，其中有至少兩位是湖南人。

作為一家背靠長(zhǎng)沙國(guó)資委的小型物業(yè)公司，泓盈城市服務(wù)去年的營(yíng)收規(guī)模約6.52億元（人民幣，下同），毛利潤(rùn)1.52億元，凈利潤(rùn)7017.8萬(wàn)元。

泓盈城市服務(wù)上市首日股價(jià)表現(xiàn) 來(lái)源：百度股市通

定價(jià)下限發(fā)行基石投資者認(rèn)購(gòu)超50%

泓盈城市服務(wù)是2024年首家成功登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也是首家IPO上市的長(zhǎng)沙市屬?lài)?guó)資子公司，及湖南省首個(gè)IPO上市的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)。雖然泓盈城市服務(wù)已是二次遞表，但比同期拿到上市備案書(shū)的深業(yè)物業(yè)先一步上市。

5月16日晚，據(jù)泓盈城市服務(wù)配發(fā)結(jié)果公告，其全球發(fā)售4000萬(wàn)股股份，最終發(fā)售價(jià)每股3.2港元，為發(fā)售價(jià)格范圍3.20-3.60港元的下限。香港公開(kāi)發(fā)售占30%，國(guó)際配售占70%，所得款項(xiàng)總額為1.28億港元，扣除預(yù)計(jì)應(yīng)付上市費(fèi)后凈額約8638萬(wàn)港元。

雖然泓盈城市服務(wù)的最終發(fā)售價(jià)圈定在價(jià)格范圍的下限，但放在目前的港股上市物業(yè)股中來(lái)說(shuō)也處于中上水平?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)Choice數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月17日收盤(pán)，在目前56家港股物業(yè)股中，僅有15家的股價(jià)在3.2港元以上。

可供對(duì)比的是，同為國(guó)企下屬物業(yè)公司的金融街服務(wù)，無(wú)論是營(yíng)收和在管面積都遠(yuǎn)超泓盈城市服務(wù)，但目前股價(jià)僅為2.41港元。與泓盈城市服務(wù)營(yíng)收相近的魯商服務(wù)，也是山東首家成功在港股上市的國(guó)有物企，其在2022年上市時(shí)并未引入基石投資者。

與魯商服務(wù)同年上市的蘇州國(guó)資物企蘇新服務(wù)，彼時(shí)引入了3位基石投資者，其中兩家是控股股東之一蘇高新公司引薦，另外一家則是廈門(mén)國(guó)際銀行控股的一家專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)。

匯生國(guó)際資本總裁黃立沖向記者表示，在目前的香港資本市場(chǎng)，投資者對(duì)國(guó)資上市公司認(rèn)購(gòu)并不積極，尤其是IPO估值比較高的?，F(xiàn)在港股的物業(yè)股市場(chǎng)也比較平淡，投資者仍有對(duì)于物業(yè)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的隱憂(yōu)，物業(yè)股的估值現(xiàn)在也不是很低。而國(guó)資背景公司在上市時(shí)，引進(jìn)基石投資者也是比較常見(jiàn)的。

泓盈城市服務(wù)的上市共拉來(lái)了5位基石投資者，三安國(guó)際背后是“LED芯片大王”林秀成，旗下有LED龍頭上市公司三安光電。藍(lán)思香港也是來(lái)自上市公司藍(lán)思科技創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)周群飛旗下公司，與林秀成不同的是，周群飛是湖南湘鄉(xiāng)人。無(wú)獨(dú)有偶，利亞德香港的實(shí)控人、A股上市公司利亞德董事長(zhǎng)李軍也是湖南人。

另外的湘正投資主要從事股權(quán)投資，實(shí)控人劉正明是股市的活躍投資者。嘉港貿(mào)易的肖廣嘉，則在進(jìn)出口貿(mào)易以及房地產(chǎn)和醫(yī)療保健行業(yè)的投資方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。但泓盈城市服務(wù)并未披露這兩家投資者的引進(jìn)方式。

而這5位基石投資者共認(rèn)購(gòu)泓盈城市服務(wù)約2094萬(wàn)股股份，斥資約6700萬(wàn)港元，占基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模比例約52.34%。其中，認(rèn)購(gòu)最多的是藍(lán)思香港和利亞德香港，占全球發(fā)售后的全部已發(fā)行股本比例均為3.13%。

續(xù)約率僅七成，關(guān)聯(lián)方不敵第三方

泓盈城市服務(wù)成立于2015年，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要在湖南長(zhǎng)沙，另外還包括湖南懷化市及江西省萍鄉(xiāng)市等地，區(qū)域性較強(qiáng)。其控股股東是長(zhǎng)沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城發(fā)集團(tuán)），由長(zhǎng)沙市國(guó)資委全資擁有。

與一般物企以住宅物業(yè)起步不同，受城發(fā)集團(tuán)影響，泓盈城市服務(wù)自成立起就傾向于管理公共城市空間，即城市服務(wù)業(yè)務(wù)，住宅物業(yè)則處于次要位置。

2023年，泓盈城市服務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)23.3%至6.52億元，其中城市服務(wù)收入占比54.2%，且在近三年內(nèi)占比逐年增長(zhǎng)，物管服務(wù)占比36.5%。

來(lái)源：泓盈城市服務(wù)招股書(shū)

城市服務(wù)中，占比最高的業(yè)務(wù)則是園林綠化及工程，其2023年的營(yíng)收增長(zhǎng)也是得益于該業(yè)務(wù)項(xiàng)目增多。不過(guò)，園林綠化及工程都是一次性項(xiàng)目，項(xiàng)目本身不存在服務(wù)的持續(xù)性。

截至2023年，泓盈城市服務(wù)在管項(xiàng)目合計(jì)360個(gè)，包括85個(gè)已竣工園林綠化和工程項(xiàng)目。物業(yè)管理項(xiàng)目及商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目合計(jì)118個(gè)，在管面積約1180萬(wàn)平方米，城市服務(wù)在管項(xiàng)目157個(gè)。

從整體經(jīng)營(yíng)來(lái)看，泓盈城市服務(wù)近三年來(lái)自獨(dú)立第三方的營(yíng)收貢獻(xiàn)占比上升，到2023年為35.6%，而獨(dú)立第三方中絕大部分來(lái)自政府、公共機(jī)構(gòu)和國(guó)有企業(yè)。

在毛利率上面，泓盈城市服務(wù)出現(xiàn)明顯起伏。其整體毛利率從2021年的24.9%下滑至2022年的23.0%，主要是由于物業(yè)管理服務(wù)的毛利率從20.0%下降至14.5%，而物業(yè)管理服務(wù)的毛利率下降主要是由于電力單價(jià)上漲，連同嚴(yán)格的疫情預(yù)防等因素。2023年，在實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本措施后，其物業(yè)管理服務(wù)的毛利率微升至15.1%，整體毛利率約23.3%。

來(lái)源：泓盈城市服務(wù)招股書(shū)

據(jù)記者觀(guān)察，近年來(lái)物業(yè)公司在項(xiàng)目續(xù)約率上雖有下降，但整體仍然較高，高續(xù)約率是物業(yè)行業(yè)基本盤(pán)穩(wěn)定的主要因素之一。萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全也在今年的致股東信中表示，物業(yè)行業(yè)合同續(xù)約率超過(guò)85%。

但2021年、2022年、2023年泓盈城市服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的續(xù)約率（整個(gè)期間通過(guò)簽署新協(xié)議成功續(xù)簽的項(xiàng)目總數(shù)除以同期到期合同總數(shù)）分別為52.6%、75.0%及72.7%；保留率（期內(nèi)已簽約項(xiàng)目總數(shù)減去同期不再管理的項(xiàng)目數(shù)量，除以期內(nèi)已簽約項(xiàng)目總數(shù)）分別為86.4%、90.0%及91.8%。

值得注意的是，泓盈城市服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)中來(lái)自控股股東長(zhǎng)沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城發(fā)集團(tuán)）及其關(guān)聯(lián)方的續(xù)約率近兩年來(lái)反而還低于獨(dú)立第三方，2023年前者續(xù)約率僅66.7%，獨(dú)立第三方續(xù)約率為80%。

泓盈城市服務(wù)在招股書(shū)中解釋稱(chēng)，來(lái)自城發(fā)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的續(xù)約率維持在適當(dāng)水平的主要原因，一方面是有若干臨時(shí)項(xiàng)目已到期，且項(xiàng)目來(lái)自城發(fā)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方，另外一方面是公司決定不再重續(xù)若干項(xiàng)目，而是將資源重新分配至利潤(rùn)更高的項(xiàng)目。

不過(guò)，其城市服務(wù)板塊中的照明系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)和市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的保留率近三年都在100%，停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)2023年的保留率從2022年的98.6%下滑至96.7%，下滑部分來(lái)自城發(fā)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方。

而就本次上市的募資用途，泓盈城市服務(wù)計(jì)劃用約29.2%所得款項(xiàng)凈額或2720萬(wàn)港元用于物色物業(yè)管理服務(wù)供貨商及城市服務(wù)提供商的潛在戰(zhàn)略收購(gòu)機(jī)會(huì)（主要區(qū)域?yàn)楹鲜　⒔魇〖百F州?。饕闇?zhǔn)四保服務(wù)供應(yīng)商、城市服務(wù)提供商（停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、照明運(yùn)營(yíng)及園林綠化），其預(yù)計(jì)在2025年年底前完成收購(gòu)。還有約25.2%或2350萬(wàn)港元預(yù)計(jì)將用于未來(lái)4年進(jìn)一步技術(shù)發(fā)展。

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