每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“近期咨詢量和到訪量，相比新政剛出臺(tái)時(shí)確實(shí)有明顯下降。”近日，武漢當(dāng)?shù)匾粯潜P置業(yè)顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者），近期項(xiàng)目推出了一批特價(jià)房，部分樓層價(jià)格相比于4月每平方米低了兩千多元。

隨著5月17日央行發(fā)布的系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡(jiǎn)稱5·17新政）滿月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月17日公布數(shù)據(jù)顯示，5月份，31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；同比下降3.7%，降幅較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，僅太原新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，西安和成都同比上漲，其余城市新房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”仍是主流，31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比下降7.5%，降幅較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，廈門、濟(jì)南、寧波、南昌等城市環(huán)比降幅均超過(guò)1.5%。

另?yè)?jù)中銀證券報(bào)告，5月二線城市新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)14.4%，同比下降39.2%，降幅較上月收窄了4.8%。“短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的濟(jì)南、成都等核心二線，單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，不過(guò)多數(shù)城市仍處于穩(wěn)步需求修復(fù)期。”

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，上周（6月10日至16日）新房市場(chǎng)成交活躍度有所回升，成交總量環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為14913套，環(huán)比上升11.37%，同比下降27.33%；重點(diǎn)10城二手住宅成交量為16089套，盡管環(huán)比下跌了6.28%，但同比微漲0.33%。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，6月市場(chǎng)有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期。隨著進(jìn)入房企年中促銷季，預(yù)計(jì)“以價(jià)換量”趨勢(shì)或持續(xù)，短期價(jià)格仍然缺乏穩(wěn)定上漲的動(dòng)力，新房、二手房?jī)r(jià)格可能繼續(xù)下跌。

僅三城新房?jī)r(jià)格環(huán)比或同比上漲

太原是5月二線城市中唯一新房?jī)r(jià)格仍在環(huán)比上漲的城市。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月太原新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，已連漲3個(gè)月。

另?yè)?jù)朗潤(rùn)智業(yè)數(shù)據(jù)，5月太原六城區(qū)新房成交均價(jià)約12355元/平方米，相比4月小幅上漲。其中，主城區(qū)新房?jī)r(jià)格最高的板塊為龍城新區(qū)，均價(jià)為17112元/平方米。而太原新房成交均價(jià)節(jié)節(jié)攀升的原因，主要在于高端改善型項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力。

來(lái)源：安居客

如5月表現(xiàn)突出的保利天悅均價(jià)為280萬(wàn)元/套，主力戶型面積為168平方米、173平方米和198平方米；已開盤多年的高端樓盤中鐵建花語(yǔ)堂，目前以“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷售，價(jià)格為14800元/平方米，主力戶型面積為175平方米。

“太原作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，樓市基本面本身就不算太差。此外，太原樓市紓困政策開展較早，政策力度大，持續(xù)性較強(qiáng)。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向每經(jīng)記者分析指出，此前太原房?jī)r(jià)也曾有過(guò)逆勢(shì)上漲的情形，但并未得以持續(xù)，未來(lái)太原房?jī)r(jià)走勢(shì)仍有待觀察。

值得注意的是，盡管太原5月房?jī)r(jià)環(huán)比有所上漲，但同比仍有0.5%的下滑。而成都和西安則是二線城市中僅有的兩個(gè)新房?jī)r(jià)格同比仍在上漲的城市，5月同比分別上漲了0.2%和3.8%。

值得濟(jì)注意的是，西安新房?jī)r(jià)格經(jīng)過(guò)連續(xù)14個(gè)月環(huán)比、同比“雙漲”后，環(huán)比首次出現(xiàn)下跌。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2020年以來(lái)，西安新房成交面積段略有上移，到2023年末，120~160平方米的改善型產(chǎn)品已成為成交主力；成交總價(jià)也上移明顯，產(chǎn)品集中在150萬(wàn)~200萬(wàn)元、300萬(wàn)元以上個(gè)面積段。同時(shí)，改善型項(xiàng)目銷售相對(duì)較好，甚至出現(xiàn)“越貴越搖”的現(xiàn)象。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，“五一”假期，西安各樓盤加大促銷力度，如推出特價(jià)房、提高傭金及折扣等，推動(dòng)市場(chǎng)銷量短期上漲。而受市場(chǎng)結(jié)構(gòu)影響，5月西安新房銷售套均面積約140.8平方米，較上月增加約3.7平方米；成交主力面積段100~140平方米，占比環(huán)比保持穩(wěn)定；200平方米以上面積段受個(gè)別熱銷改善項(xiàng)目帶動(dòng)（如曲江星河灣花園200平方米以上產(chǎn)品成交135套，占比41%），占比上漲2個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)源：中指研究院

進(jìn)入6月，這一趨勢(shì)依然明顯。如今年第23周（6月3日至9日），西安10個(gè)項(xiàng)目開盤，共推售1832套房源，成交827套，整體去化率45%。去化表現(xiàn)突出的曲江新區(qū)金茂璞逸曲江加推中心位置樓棟，313平方米面積段大平層，均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，去化率達(dá)89%。

“恰逢房企年中沖刺業(yè)績(jī)的節(jié)點(diǎn)，營(yíng)銷力度勢(shì)必有所加大 ，加之西安下調(diào)了首付比例和房貸利率，預(yù)期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。”克而瑞分析指出，預(yù)期西安短期內(nèi)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高去化率，城市外圍多數(shù)項(xiàng)目或?qū)⑿》郎亍?/p>

成都同樣是全國(guó)少數(shù)新房?jī)r(jià)格同比仍在上漲的城市。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，今年前5月，成都商品住宅備案面積519萬(wàn)平方米，同比下降明顯。但總體來(lái)看，前5月成都新房和二手房市場(chǎng)仍均能貢獻(xiàn)1500萬(wàn)平方米左右的量級(jí)。但縱向來(lái)看，成都市場(chǎng)仍處于低位調(diào)整期。從5•17新政后四周的表現(xiàn)來(lái)看，成都商品住宅備案成交1222萬(wàn)平方米，降幅較前5月有所收窄。

而總價(jià)較高且受成都4月28日新政影響較大的“5+2”區(qū)域備案成交為51萬(wàn)平方米，韌性相對(duì)較強(qiáng)。如上周，位于錦江區(qū)的能建•錦譽(yù)府時(shí)隔兩個(gè)月后加推新房源，單價(jià)超3萬(wàn)元/平方米，136套房源當(dāng)天銷售125套，去化率超過(guò)90%。

“短期內(nèi)政策刺激效應(yīng)并未完全展現(xiàn)，購(gòu)房者觀望情緒仍較重。”中指研究院成都分院分析指出，預(yù)計(jì)隨著時(shí)間推進(jìn)，低首付、低利率政策進(jìn)一步落地，成都“5+2”區(qū)域的購(gòu)房信心有望逐步恢復(fù)。

“短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的濟(jì)南、成都等核心二線城市，新房單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)。但多數(shù)城市仍處于穩(wěn)步需求修復(fù)期，客戶觀望情緒比較濃厚。”中銀證券在報(bào)告中指出，部分二線城市如南京、蘇州、福州等，新房成交動(dòng)力略顯不足，基本以剛需和改善性需求為主導(dǎo)，購(gòu)買力趨緊，加之二手房持續(xù)“以價(jià)換量”分流客戶，也使得新房成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”仍是趨勢(shì)

相較于新房?jī)r(jià)格仍有城市上漲的情況，5月二手房市場(chǎng)環(huán)比和同比全線下跌，就算是近期二手房市場(chǎng)熱度最高的杭州也不例外。

克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，杭州全市（除富陽(yáng)、臨安）5月共成交二手住宅7645套，雖較4月環(huán)比微跌2%，但同比去年5月漲幅達(dá)17%，7645套的成交量也是杭州近三年的5月份成交量新高。

除了政策加持，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”是關(guān)鍵。5月份，杭州全市（除富陽(yáng)、臨安）二手住宅成交均價(jià)為30636元/平方米，較4月降幅超過(guò)5%。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，未來(lái)科技城板塊近一年二手房成交均價(jià)下跌幅度為11.6%。6月以來(lái)，未來(lái)科技城貝殼平臺(tái)上的二手房掛牌均價(jià)為4.18萬(wàn)元/平方米，較5月的均價(jià)4.22萬(wàn)元/平方米再次微降。

“新政刺激下杭州市場(chǎng)活躍度明顯提升，新房、二手房咨詢量增多，二手房表現(xiàn)仍優(yōu)于新房市場(chǎng)，市場(chǎng)已逐步企穩(wěn)。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生向每經(jīng)記者表示，6月市場(chǎng)有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期，杭州二手房市場(chǎng)仍有望繼續(xù)保持七八千套左右的成交規(guī)模。

值得注意的是，杭州二手房?jī)r(jià)格有了止跌趨勢(shì)。如景芳三區(qū)5月成交均價(jià)31010元/平方米，較4月上漲0.19%；采荷東區(qū)5月成交均價(jià)41380元/平方米，較4月下跌0.1%；凱旋路小區(qū)5月成交均價(jià)34980元/平方米，較4月下降0.06%。

作為二線城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下跌最大的城市，廈門5月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌了2%，同比下滑幅度則達(dá)到了11.9%，僅次于徐州的12.4%。與此同時(shí)，南京、武漢等城市二手房?jī)r(jià)格同比跌幅也超過(guò)了10%。

結(jié)合克而瑞監(jiān)測(cè)的二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，5月重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模雖略有回落，23個(gè)重點(diǎn)城市二手成交環(huán)比降8%，同比下降4%，累計(jì)同比下降13%。不過(guò)，二手房跌幅整體小于新房市場(chǎng)，整體“以價(jià)換量”韌性好于新房市場(chǎng)。

此外，5月二線城市二手房成交面積環(huán)比增速下降9.4%，同比增速下降9.6%，同比降幅較上月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；前5月二手房成交累計(jì)同比增速下降16.7%。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示：“二線城市的房?jī)r(jià)總體處于下行，但從近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，已明顯呈現(xiàn)接近價(jià)格底部的趨勢(shì)，在探底過(guò)程中不少城市會(huì)出現(xiàn)‘跌穿底部’的價(jià)格過(guò)度下跌現(xiàn)象，這將隨著市場(chǎng)不斷恢復(fù)正常而修正。”

“樓市政策的效果往往都是循序漸進(jìn)的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于股市等其他市場(chǎng)，各地都有著相對(duì)獨(dú)立的行情。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)更貼近生活，決策成本也更高更復(fù)雜，因此政策有著相對(duì)較長(zhǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程，政策也很少具有“爆炸性”。

封面圖片來(lái)源：視覺中國(guó)-VCG111491286099