每經(jīng)記者 陳榮浩  趙景致    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“昨天（7月4日）出的通知，政策今天開(kāi)始執(zhí)行。”

昨天晚上，一則關(guān)于“深圳多家商業(yè)銀行已要求，個(gè)人住房按揭貸款需在主體封頂后才能放款”的消息在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)酵，7月5日上午，深圳一國(guó)有銀行工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

有深圳房企人士也向每經(jīng)記者證實(shí)，已于昨晚收到相關(guān)通知。“不過(guò)這個(gè)政策對(duì)我們影響不大，因?yàn)槲覀冊(cè)谏钲趨^(qū)域的樓盤(pán)已經(jīng)接近封頂，（政策）對(duì)在深圳有較大面積土儲(chǔ)但還沒(méi)開(kāi)發(fā)的房企會(huì)有較大影響。”

“昨晚剛出通知，沒(méi)封頂不讓放貸”

7月5日上午，深圳一國(guó)有銀行工作人員對(duì)每經(jīng)記者表示，昨天出的通知，政策今天開(kāi)始執(zhí)行。

另一家股份行個(gè)貸經(jīng)理也向每經(jīng)記者表示，政策今天開(kāi)始實(shí)行。“人行要求銀行在個(gè)人按揭貸款方面，必須等項(xiàng)目主體封頂了才可以放貸，如果主體沒(méi)封頂，是不讓放貸的。”

從銀行角度看，怎樣才算主體封頂？

上述國(guó)有行工作人員指出，封頂之后才有竣工，“竣工指的是要國(guó)土（部門(mén)）驗(yàn)收，（合格之后）才算竣工。”

上述個(gè)貸經(jīng)理表示，以30層的樓盤(pán)為例，封頂就是30層要全部完工，里面裝修可以還沒(méi)好，但主體要建好。如果只是25層，還沒(méi)建滿30層，銀行就沒(méi)辦法放貸。

“對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)其實(shí)是一個(gè)保障。”上述股份行個(gè)貸經(jīng)理表示，前幾年深圳有要求主體須建立三分之二才能售賣(mài)，現(xiàn)在是要求必須達(dá)到封頂才能放貸。

這位個(gè)貸經(jīng)理續(xù)稱(chēng)，如果客戶不通過(guò)銀行按揭貸款購(gòu)房也可以，需要（客戶）和開(kāi)發(fā)商商榷。“這項(xiàng)政策是給銀行的指導(dǎo)意見(jiàn)，昨晚剛出的通知，具體細(xì)則還沒(méi)有發(fā)文，但暫時(shí)肯定是（不封頂）不會(huì)放貸。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為有助于降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)

事實(shí)上，“不封頂不放貸”在監(jiān)管文件中早有提及。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢了解到，要求封頂后才能放貸的政策，可以追溯到央行2003年發(fā)布的“121號(hào)文”及2007年發(fā)布的“359號(hào)文”。

其中，2003年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“121號(hào)文”）要求，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款，而購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房則需要竣工驗(yàn)收后才能發(fā)放貸款。

2007年《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“359號(hào)文”）提到，“只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。”

目前，這一條款仍然有效。

上海原銀保監(jiān)局2021年1月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》提到，要嚴(yán)格個(gè)人住房貸款發(fā)放管理，切實(shí)執(zhí)行“359號(hào)”相關(guān)要求，重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

央行也曾對(duì)銀行向購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款的商業(yè)銀行下了處罰決定。

比如最近一次，2023年9月13日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局昌吉監(jiān)管分局便對(duì)新疆昌吉農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司五家渠天山路支行，就“向購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款”違法違規(guī)事實(shí)罰款30萬(wàn)元。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，封頂以后才能發(fā)放按揭貸款在“121號(hào)文”和“359號(hào)文”已有明確規(guī)定，不過(guò)由于房?jī)r(jià)快速上漲，銀行搶占房貸份額，部分銀行就迎合開(kāi)發(fā)商的需要，在按揭樓盤(pán)沒(méi)有封頂時(shí)放貸，封頂前放貸由此成為“潛規(guī)則”。

“由于開(kāi)發(fā)商高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略，挪用預(yù)售資金的普遍性，導(dǎo)致房屋交付出現(xiàn)困難甚至爛尾，封頂之前發(fā)放按揭貸款是重要的助推因素。當(dāng)貸款被挪用之后，如果項(xiàng)目沒(méi)有封頂，延期交付和爛尾的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大。”

李宇嘉提到，現(xiàn)在要求封頂才能放貸，有助于降低房屋爛尾風(fēng)險(xiǎn)，保障小業(yè)主權(quán)益，也保障銀行貸款安全。

每經(jīng)記者注意到，目前深圳新房供應(yīng)量相比以前出現(xiàn)了顯著下滑。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，2024年深圳現(xiàn)售住宅項(xiàng)目4個(gè)，占比不足9%；現(xiàn)售住宅供應(yīng)套數(shù)863套，占比不足5%。而2023年深圳現(xiàn)售住宅項(xiàng)目16個(gè)，占比不足11%；現(xiàn)售住宅供應(yīng)套數(shù)2800套，占比不足5%。

深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3個(gè)月，主要是新房供應(yīng)減少，房企集中精力去化在售項(xiàng)目，因此可售庫(kù)存有所下降。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 叢森 攝