每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“深圳學(xué)區(qū)房4月過后就已經(jīng)趨于平穩(wěn)了，現(xiàn)在成交相對(duì)活躍。如百花區(qū)域的學(xué)區(qū)房，即使價(jià)格降了很多，在深圳仍處較高檔次。”7月15日，深圳房產(chǎn)中介劉鵬向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

近日，每經(jīng)記者實(shí)地走訪深圳百花片區(qū)，多位中介透露，片區(qū)內(nèi)學(xué)區(qū)房成交量和價(jià)格均有所回升。

以百花園二期為例，一套92.55平方米的兩房兩廳掛牌價(jià)為1300萬元，折合單價(jià)14.05萬元/平方米。而該小區(qū)今年5月成交了一套162平方米戶型，總價(jià)為2170萬元，單價(jià)13.40萬元/平方米，今年第一次重返“13”字頭，此前幾個(gè)月成交單價(jià)在10.97萬～12.5萬元/平方米。

部分熱門學(xué)區(qū)房開始漲價(jià)

百花片區(qū)屬于深圳熱門學(xué)區(qū)，片區(qū)內(nèi)名校較多，受到不少家長追捧。

此前，隨著樓市調(diào)整以及“大學(xué)區(qū)制”的推行，深圳不少學(xué)區(qū)房的價(jià)格出現(xiàn)了顯著回調(diào)。但近期，百花片區(qū)重新被中介力推，比如“實(shí)驗(yàn)大兩房90平方米左右5XX萬元，高峰期1300萬元成交”“38平方米，390萬元”等。

每經(jīng)記者實(shí)地走訪了解到，片區(qū)內(nèi)房源樓齡普遍在20年以上，整體居住氛圍較為濃厚。目前該片區(qū)擁有“百花+實(shí)驗(yàn)”或者“荔園+實(shí)驗(yàn)”學(xué)位的二手房，總價(jià)門檻普遍在600萬～900萬元不等，百平方米以下房源的月租金則普遍在6500元～9000元。

具體來看，一套長城花園一期87平方米房源，業(yè)主掛牌價(jià)600萬元，折合單價(jià)約6.9萬元/平方米；長泰花園109平方米房源掛牌價(jià)850萬元，折合單價(jià)約7.80萬元/平方米；南天花園二期82平方米房源掛牌價(jià)為790萬元，折合單價(jià)約9.63萬元/平方米。

每經(jīng)記者根據(jù)中介平臺(tái)的成交信息梳理發(fā)現(xiàn)，百花片區(qū)的長城花園、南天二花園、百花公寓等知名度較高的學(xué)區(qū)房，不少房源從今年4月以來的成交價(jià)格有所攀升。

以百花片區(qū)長樂花園項(xiàng)目為例，今年3月時(shí)成交的91平方米三房，總價(jià)為690萬元，折合單價(jià)約7.58萬元/平方米；到今年6月時(shí)，同小區(qū)成交一套113平方米三房，總價(jià)為960萬元，折合單價(jià)約8.50萬元/平方米。

相較高峰期仍跌幅顯著

樂有家研究中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2024年1～6月，深圳全市二手住宅過戶成交21394套，同比上漲32%，是近三年上半年的新高。

成交量上漲背后也受到了二手房市場“以價(jià)換量”的影響。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，在其監(jiān)測的深圳83個(gè)片區(qū)中，上半年掛盤均價(jià)下跌的片區(qū)共有76個(gè)，占總量的91.6%。

每經(jīng)記者注意到，類似百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房，雖然部分樓盤近期成交價(jià)格上漲，但若與2021年高峰期相比，仍存在著較為明顯的價(jià)差。

劉鵬向每經(jīng)記者表示，深圳熱門學(xué)區(qū)房今年4月以來開始趨于平穩(wěn)，主要原因還是之前價(jià)格跌得比較厲害，相比高峰時(shí)跌去了四五成。

仍以長城花園為例，該項(xiàng)目今年二房三房戶型的成交單價(jià)普遍在6.72萬～7.3萬元/平方米，總價(jià)632萬～800萬元。但同戶型房源2021年時(shí)單價(jià)可達(dá)10萬～16萬元/平方米，總價(jià)868萬～1300萬元。

南天二花園項(xiàng)目同樣如此，今年6月時(shí)成交的一套89平方米三房，成交價(jià)為898萬元，折合單價(jià)10.9萬元/平方米。而同戶型房源在2020年11月時(shí)成交價(jià)為1738萬元，折合單價(jià)約19.53萬元/平方米。

樂有家提到，深圳目前頂級(jí)教育資源大多集中在羅湖、福田與南山這三大老牌行政區(qū)，主要包括福田的百花片區(qū)、福田的香蜜湖片區(qū)、羅湖的深中周邊、南山的南二外周邊、寶安的寶中周邊以及龍華的深高北周邊。這些區(qū)域樓盤多以二手房為主且樓齡較大，39%的房源樓齡在20～30年之間，10年內(nèi)的占比只有14%。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱，過去高價(jià)學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是學(xué)區(qū)溢價(jià)疊加了房價(jià)上漲預(yù)期，如今隨著各地出臺(tái)教育政策對(duì)學(xué)區(qū)進(jìn)行調(diào)控，以及大力發(fā)展集團(tuán)化辦學(xué)，頂級(jí)學(xué)區(qū)的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價(jià)格也在一路下行，導(dǎo)致過往學(xué)區(qū)房跌得比普通房子更厲害。

（應(yīng)受訪者要求，文中劉鵬為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝