每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進入下半年，房企融資出現(xiàn)了新變化。

8月13日，克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年7月，65家典型房企融資總量為523.46億元，環(huán)比增加63.8%，單月融資規(guī)模創(chuàng)下2024年以來新高。從融資結(jié)構(gòu)來看，7月房企境內(nèi)債權(quán)融資500.26億元，環(huán)比增加56.6%，同比增加12%；境外債權(quán)融資23.2億元，同比減少67.9%。

不過整體來看，今年以來房企融資仍然較為低迷。今年前7月，65家典型房企累計融資總量為2678.47億元，同比減少32%?？硕鸱治鲋赋?，房地產(chǎn)銷售仍未完全復(fù)蘇，因此未來仍有房企可能曝出債務(wù)違約事件，流動性問題仍需要行業(yè)注意。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場沒有發(fā)生明顯改善，金融機構(gòu)等對行業(yè)預(yù)期仍然較弱。”

65家房企融資總量創(chuàng)年內(nèi)新高

雖然7月65家典型房企的融資總量達(dá)523.46億元，環(huán)比增加63.8%，單月融資規(guī)模創(chuàng)下2024年以來新高，但同比仍減少9%。

記者注意到，7月65家典型房企融資中，僅萬科獲得的銀行貸款就達(dá)326.66億元，占比超過了60%。而累計來看，今年前7月，65家典型房企的融資額仍在縮減，累計融資總量為2678.47億元，同比減少32%。

7月18日，萬科公告稱，為滿足經(jīng)營需要，公司子公司深圳市九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶溪畔置業(yè)有限公司分別將持有的土地抵押給銀行，向銀行融資合計147.28億元，期限均為4年。

此前的7月11日，萬科還獲得了另一筆貸款，即萬科及其控股子公司萬科物流發(fā)展有限公司共向銀行申請27.41億元貸款，這些貸款通過股權(quán)質(zhì)押和資產(chǎn)抵押的方式獲得擔(dān)保。

不過需要指出的是，萬科獲得的銀行貸款也并非全是新增貸款，其中大部分是原有貸款的置換，且主要集中在項目層面的置換，公開的信用債和境外債則基本沒有新增。

此外，越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)等房企也在7月進行了發(fā)債融資。

其中，越秀地產(chǎn)是發(fā)債規(guī)模最大的企業(yè)，僅在7月就完成發(fā)行了1筆16.9億元的境外綠色優(yōu)先票據(jù)，以及2筆共15億元的公司債，合計31.9億元。

7月12日，越秀地產(chǎn)成功發(fā)行2024年第一期公司債，品種一發(fā)行規(guī)模為5億元，票面利率為2.25%，發(fā)行期限5年期，認(rèn)購倍數(shù)為6.36倍；品種二發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率為2.75%，發(fā)行期限10年期，認(rèn)購倍數(shù)為1.29倍。

值得一提的是，就在8月8日，越秀地產(chǎn)披露，其全資子公司廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司已獲得中國銀行間市場交易商協(xié)會的批準(zhǔn)，將在中國銀行間市場發(fā)行定向債務(wù)融資工具，發(fā)行規(guī)模不超過30億元。“此次定向債務(wù)融資工具的發(fā)行，將為公司提供額外的資金來源，以滿足公司的運營需求和支持其長期發(fā)展戰(zhàn)略。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月65家典型房企發(fā)行債券150.5億元，環(huán)比減少2.9%，同比減少55.6%；平均融資成本為2.85%，環(huán)比降低0.41%，同比降低0.67%。“由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)主要是首開、金隅、保利置業(yè)等國央企，因此境內(nèi)融資成本仍然保持在較低水平。”

在增發(fā)配股方面，中交地產(chǎn)于7月10日完成了5166.47萬股增發(fā)，募集資金總額達(dá)4.44億元，扣除發(fā)行費用后的凈額為4.38億元。此外，榮盛發(fā)展的增發(fā)計劃則仍在內(nèi)部評估中，廈門國貿(mào)則在8月6日回復(fù)了上交所關(guān)于公司增發(fā)計劃的問詢。

“整體看來，大多數(shù)上市房企在境內(nèi)的定增推進仍較為緩慢，如保利發(fā)展、大名城等已經(jīng)被交易所同意注冊的增發(fā)方案至今也沒有完成，同時還有多家房企宣布終止定增。”克而瑞分析指出。

金融機構(gòu)等對行業(yè)預(yù)期仍然較弱

盡管房企境內(nèi)融資在7月有所改善，但境外融資依然不容樂觀。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月65家典型房企境外債權(quán)融資僅23.2億元，同比減少67.9%。另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前7月，房企海外債發(fā)行規(guī)模僅為67億元，同比下降39.5%。從單月來看，房企5月無新發(fā)行債券，其余月份僅個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)有能力發(fā)行海外債，如越秀地產(chǎn)、太古股份以及新鴻基地產(chǎn)就在7月成功發(fā)行了海外債。

“由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場沒有發(fā)生明顯改善，金融機構(gòu)等對行業(yè)預(yù)期仍然較弱。與此同時，房企融資越多負(fù)債越多，后期償債壓力也會越大，而部分企業(yè)注重穩(wěn)健經(jīng)營，會主動減少負(fù)債規(guī)模，適度減少融資。”劉水向每經(jīng)記者表示。

值得注意的是，進入8月份，房企境外債發(fā)行出現(xiàn)了積極的一面，甚至有出險民營房企成功發(fā)行了美元債。

據(jù)中國房地產(chǎn)報，龍光、合景泰富委托摩根大通作為獨家承銷商，為香港半山豪宅凱玥項目的貸款安排了再融資。該筆貸款已于8月10日完成募資，共計募資10.5億美元，該貸款將用于支持凱玥項目的貸款償付及開發(fā)運營。

“結(jié)合前期市場消息，該筆美元債為私募債，用于置換前期貸款和支持凱玥項目后續(xù)開展工作，資金成本可能相對較高。不過該項目目前銷售良好，現(xiàn)金流穩(wěn)定性相對較強。”劉水表示，短期來看，由于銷售市場尚在筑底復(fù)蘇過程中，境外債風(fēng)險尚未出清，境外債發(fā)行仍將向少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企開放，房企境外融資市場整體回暖尚待時日。

此外，在債務(wù)違約方面，據(jù)東方金誠監(jiān)測，7月新增3只境內(nèi)債展期債券，涉及債券余額為41.9億元，涉及主體為廈門中駿、旭輝集團和當(dāng)代節(jié)能置業(yè)，其中廈門中駿為首次發(fā)生境內(nèi)債展期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月有19筆房企債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為267億元，環(huán)比減少42%。8月將有26筆房企債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分后約為402億元，環(huán)比增加51%。

值得注意的是，今年上半年，房企債券到期規(guī)模達(dá)2799億元，而債券發(fā)行規(guī)模僅有961億元，新發(fā)行債券顯然已無法覆蓋到期舊債。不僅如此，受近年來房企債務(wù)展期影響，據(jù)克而瑞監(jiān)測，2025年房企到期債券規(guī)模將超過5000億元，相較于2024年同比增加7%。

“整體看來，由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未完全復(fù)蘇，因此未來仍有房企可能曝出債務(wù)違約事件，流動性問題仍需要行業(yè)注意。”克而瑞分析指出，不同房企可能面臨的“終局”也不同。

尤其對出險房企而言，雖然有融資協(xié)調(diào)機制的加持，但銀行在辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時，大多出險房企能用于抵押貸款的標(biāo)的較少，在市場化機制下取得銀行貸款仍較難。“對于這類企業(yè)，建議相關(guān)部門加大出清力度和速度，通過市場化手段讓出險企業(yè)早日實現(xiàn)債務(wù)重組或破產(chǎn)清算，通過債務(wù)重組來實現(xiàn)價值重塑，是解決目前行業(yè)信用問題的有效方式。”克而瑞分析認(rèn)為。

對仍能正常運營的房企而言，克而瑞認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是把握政策做好債務(wù)接續(xù)，如通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式實現(xiàn)“借新還舊”，還可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 劉國梅 攝