每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“全國(guó)大部分城市都有物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)一些定位和服務(wù)品質(zhì)相對(duì)較高的項(xiàng)目，政策上也允許通過(guò)備案的方式實(shí)現(xiàn)指導(dǎo)價(jià)的突破。”

在8月20日舉行的越秀服務(wù)（HK06626，股價(jià)3.04港元，市值46.18億港元）2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)于近期有重慶等地部分住宅小區(qū)業(yè)主要求下調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)引發(fā)市場(chǎng)熱議一事，越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)表示，定價(jià)更多的還是針對(duì)前期的物業(yè)服務(wù)階段，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，如果重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)公司時(shí)，可以根據(jù)業(yè)主訴求對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。

張成皓表示，目前越秀服務(wù)旗下大部分項(xiàng)目分布在大灣區(qū)、中西部及華東區(qū)域的一二線城市，平均物管費(fèi)大約2.8元/平方米·月，整體收費(fèi)處在一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間，上半年也沒(méi)有出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)下調(diào)情況。“當(dāng)然，未來(lái)隨著一些項(xiàng)目成立業(yè)委會(huì)，可能會(huì)出現(xiàn)議價(jià)的情況，也可能會(huì)對(duì)物業(yè)公司利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響。我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目管理的實(shí)際情況，圍繞客戶需求，前置溝通，向客戶提供質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的服務(wù)。”

記者注意到，這也是朱輝松履行越秀服務(wù)董事會(huì)主席后首次出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。中報(bào)顯示，今年上半年，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收19.60億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)29.7%；毛利率25.9%；股東應(yīng)占盈利2.78億元，同比增長(zhǎng)12.1%；每股基本盈利0.18元；董事會(huì)建議宣派中期股息每股0.091元，派息率為50%。

截至8月21日收盤，越秀服務(wù)股價(jià)報(bào)3.04港元，漲幅為1.67%。

主動(dòng)退出低效益項(xiàng)目

截至今年6月30日，越秀服務(wù)擁有合約項(xiàng)目508個(gè)，總合約面積8881萬(wàn)平方米；在管項(xiàng)目418個(gè)，總在管面積6667萬(wàn)平方米?？偤霞s面積和總在管面積同比均有增長(zhǎng)，但在管面積增長(zhǎng)幅度略低于合約面積。

朱輝松在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，今年越秀服務(wù)主動(dòng)退出了一些經(jīng)營(yíng)效益或者是回款能力較差的一些項(xiàng)目，目的是為了更好地輕裝上陣。

來(lái)源：越秀服務(wù)2024年中報(bào)

報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)的非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)所得收入為16.01億元，同比增長(zhǎng)32.3%，占總收入的81.7% ；其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服分別占總收入的30.7%、18.1%和32.9%。

“有效益的增值服務(wù)是物管企業(yè)商業(yè)模式的深化和創(chuàng)新，不僅可以拓寬企業(yè)的收入和盈利來(lái)源，也是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)。公司一直在強(qiáng)調(diào)要圍繞自身能力做好資源最優(yōu)配置，讓第二曲線的增長(zhǎng)更聚焦、更有效益。”朱輝松表示。

記者注意到，上半年越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入由去年同期的4.01億元增長(zhǎng)61.2%至6.45億元，這也是越秀服務(wù)有意大幅度提升高毛利率業(yè)務(wù)的結(jié)果。

近年來(lái)，物業(yè)公司毛利率下滑已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。為應(yīng)對(duì)逐漸下降的毛利率，越秀服務(wù)決定通過(guò)提高毛利分部業(yè)務(wù)的占比，保持良好的毛利率水平，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)上半年的毛利率達(dá)到30.5%。

同時(shí)，越秀服務(wù)也在進(jìn)行多方面的業(yè)務(wù)創(chuàng)新或場(chǎng)所，比如開(kāi)發(fā)定制化產(chǎn)品線，推出多款旅游產(chǎn)品。此外，憑借相關(guān)專業(yè)資質(zhì)，智能化服務(wù)切入電梯安裝維修新賽道，并順利落地消防、機(jī)電等業(yè)務(wù)外拓。

規(guī)模增長(zhǎng)缺口在收并購(gòu)

事實(shí)上，早在2021年上市之初，越秀服務(wù)就提出，未來(lái)兩到三年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模達(dá)到1億平方米的目標(biāo)。今年初，越秀服務(wù)管理層曾表示，由于市場(chǎng)原因，“上市三年在管面積達(dá)到1億平方米”的目標(biāo)未能按時(shí)達(dá)成，但仍然堅(jiān)定不變，只是達(dá)成時(shí)間需要推遲兩年。

越秀服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上市之初提出的管理規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)主要是通過(guò)三個(gè)渠道達(dá)成：一是來(lái)自母公司的關(guān)聯(lián)交付，當(dāng)初的計(jì)劃是每年500萬(wàn)平方米左右；二是市場(chǎng)投拓，通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式增加規(guī)模；三是收并購(gòu)。前兩個(gè)渠道的增長(zhǎng)都在按節(jié)奏進(jìn)行，目標(biāo)達(dá)成的主要缺口在收并購(gòu)。

來(lái)源：越秀服務(wù)2024年中報(bào)

張成皓表示，物業(yè)行業(yè)還存在一定的整合空間，但前幾年市場(chǎng)中的一些大型收并購(gòu)出現(xiàn)了不少問(wèn)題，商譽(yù)減值也會(huì)給企業(yè)盈利情況造成較大影響和壓力，因此現(xiàn)在整體的收并購(gòu)工作會(huì)更加謹(jǐn)慎。

“當(dāng)前行業(yè)仍相對(duì)分散，未來(lái)集中度還是會(huì)持續(xù)上升，越秀服務(wù)也會(huì)繼續(xù)留意相關(guān)并購(gòu)機(jī)會(huì)。重點(diǎn)關(guān)注能夠與公司產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)較高、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和可持續(xù)性高、能夠提升區(qū)域密度、估值相對(duì)合理的標(biāo)的公司。公司不會(huì)盲目擴(kuò)張規(guī)模，還是要做負(fù)責(zé)任的收并購(gòu)。”

今年1月，越秀服務(wù)將上市所得款項(xiàng)中擬用于收購(gòu)和投資的部分資金下調(diào)至5.05億元，占未動(dòng)用資金的比例從66.8%下降至35%。變更上市募集資金使用用途后，越秀服務(wù)仍有5億元資金用于收并購(gòu)。

上半年，越秀服務(wù)旗下住宅、TOD、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)及公建四個(gè)業(yè)態(tài)分別占在管面積的62%、11%、17%、10%。從區(qū)域分布上看，67%的在管面積分布于大灣區(qū)及華東地區(qū)，而近九成在管面積位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市。越秀服務(wù)新簽約項(xiàng)目59個(gè)，新增合約面積926萬(wàn)平方米，其中約600萬(wàn)平方米來(lái)自市場(chǎng)拓展。

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