每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-08-29 16:35:27
◎中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,反映內(nèi)地客入市情況的“普通話拼音買家”買賣登記數(shù)字,已連跌3個(gè)月,7月錄723宗,較6月758宗減少近5%,創(chuàng)5個(gè)月新低,亦較4月最高峰跌近七成,成交金額亦跌至不足80億港元。不過,現(xiàn)在整體樓市“普通話拼音買家”占比仍達(dá)二成以上,屬歷來高位水平。
◎香港本地開發(fā)商、會(huì)德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀對每經(jīng)記者表示,加息的環(huán)境和現(xiàn)在市場對減息的預(yù)期會(huì)讓本地買家觀望情緒加重。利率與房價(jià)的關(guān)系非常密切,如果美國真的逐步減息,供樓負(fù)擔(dān)減輕,買家也會(huì)加快入市。
每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 陳夢妤
8月22日下午,在香港從業(yè)三十多年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、第三地產(chǎn)代理有限公司(下稱D3地產(chǎn))總經(jīng)理吳文忠?guī)е鴣碜陨虾5囊患液献鳈C(jī)構(gòu),站在一座1991年建成的樓前說:“這邊租金每個(gè)月大約12萬~13萬港元,一套出售總價(jià)在5000萬~1.5億港元不等。”
這個(gè)名叫帝景園的小區(qū)是香港知名豪宅之一,位于香港島中西區(qū)中半山,就是市場常說的“半山豪宅”之一。小區(qū)一共有5座樓,共計(jì)只有400余套房源。但建成后,香港本地開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)選擇將其中的第2座、第3座自持,進(jìn)行長線放租。
直到2024年3月,在香港樓市全面“撤辣”后,新鴻基地產(chǎn)決定將第2座、第3座樓棟重新進(jìn)行內(nèi)部裝修并出售。
注釋:在粵語里,“辣招”是指為解決比較棘手的問題而采取的強(qiáng)制手段。港府此前為了應(yīng)對樓市過熱,防止過度炒作而采取的一些強(qiáng)力限制措施,就被稱為“辣招”。“撤辣”等同于“撤掉辣招”,此處指2月28日香港廢除推行了14年的樓市“辣招”。
帝景園可以俯瞰山景及維港景觀,即便樓齡已有32年,其推售房源也頻有成交。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在帝景園小區(qū)看到,不時(shí)有置業(yè)顧問用普通話或粵語給買家講解,他們穿梭在正進(jìn)行內(nèi)部裝修的樓棟間。除了地理位置以外,這里吸引他們的還有高租售比。
當(dāng)下的香港樓市,正顯現(xiàn)“房價(jià)跌、租金漲”的跡象。
8月28日,香港差餉物業(yè)估價(jià)署(以下簡稱差估署)數(shù)據(jù)顯示,2024年7月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)296.8點(diǎn),環(huán)比再跌約1.88%,創(chuàng)去年11月后最大單月跌幅,該指數(shù)已連續(xù)3個(gè)月下挫,創(chuàng)2016年9月后的近8年最低。
今年前7個(gè)月,該指數(shù)累跌約4.66%。與此相反,私人住宅租金持續(xù)上升,今年7月私宅租金指數(shù)報(bào)194.1點(diǎn),環(huán)比上升約1.09%,已連漲5個(gè)月,創(chuàng)2019年9月后的近5年新高。
“撤辣”近半年的香港樓市,房價(jià)與租金背道而馳,一邊是房價(jià)創(chuàng)下8年新低,一邊是租金達(dá)到近5年新高。
8月26日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從香港中原地產(chǎn)馬鞍山迎海御峰分行資深區(qū)域營業(yè)經(jīng)理胡耀祖處獲悉一個(gè)“持有7年,賬面虧損779萬港元離場”的案例。
他表示,香港沙田區(qū)馬鞍山星漣海小區(qū)本月有一套單位實(shí)用面積1199平方尺(1平方尺約0.11平方米)的海景房,近日議價(jià)后以總價(jià)1480萬港元成交。
原業(yè)主于2017年以2259萬港元購入,持有約7年,賬面虧損約779萬元離場,期內(nèi)貶值約34.5%。
8月22日,香港九龍區(qū)一新盤帶看工作人員陳曦(化名)告訴每經(jīng)記者,與年初剛“撤辣”后相比,最近看房的人確實(shí)少了很多。“不好的時(shí)候可能兩三周都接不到一單客戶。”
事實(shí)上,即便是剛“撤辣”時(shí),香港大部分在售新盤也未出現(xiàn)漲價(jià),多是在積極推盤銷售。兩三個(gè)月后,部分香港開發(fā)商開始進(jìn)行打折促銷。
7月下旬,香港屯門青山灣黃金海灣·意嵐開盤每平方尺價(jià)約10209港元,最低單價(jià)去到8908港元,為香港近8年來新盤最低售價(jià),上車盤約18.54平方米戶型套均總價(jià)僅184萬港元。
經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)指出,“撤辣”效應(yīng)逐漸消退,樓價(jià)指數(shù)5月已調(diào)頭回落。另外,一手新盤庫存量高企,開發(fā)商減慢申請預(yù)售樓花(預(yù)售房屋)同意書的步伐,同時(shí)也押后項(xiàng)目落成日期。
但租金方面,今年3月,吳文忠?guī)鸵粋€(gè)本地投資客成交了西九龍維港匯一套總價(jià)約1200萬港元的房子。到6月,客戶交給他去放租,不到兩個(gè)星期就選好了租客,每月租金達(dá)到2.6萬港元。
“這類戶型租金年初還是2.3萬港元/月,現(xiàn)在漲了約3000港元/月。”
在香港部分二手小區(qū),已經(jīng)出現(xiàn)租金超過月供的情況,即租金收入可覆蓋供樓支出。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,近期一些趁樓價(jià)跌、租金升而入市的本地或海外投資者,租金回報(bào)率已不再是1%或2%,而是普遍有3%~4%,甚至更高,單計(jì)每月收租已夠供樓還有余。
近期正是香港租賃旺季,一方面香港各大高校即將開學(xué),不少內(nèi)地和海外學(xué)生有租房需求,另一方面還有持續(xù)的“專才”“高才”群體赴港工作居住。
中原地產(chǎn)東涌映灣園分行經(jīng)理曹嘉華表示,來港人才及學(xué)生有增無減,帶動(dòng)住屋需求持續(xù)上升,暑假期間租盤更見匱乏,部份租客為向業(yè)主顯誠意,不惜一次性預(yù)繳一年租金租樓。該分行新近促成東涌映灣園某套戶型以月租1.9萬港元成交,租客為內(nèi)地專才,并預(yù)繳一年租金承租。
全面“撤辣”至今,香港樓市可謂跌宕起伏。
全面“撤辣”意味著,內(nèi)地購房者在稅收這一購房成本上,基本與香港永居居民站在同一標(biāo)準(zhǔn)線上。
很快,內(nèi)地購房者以驚人的速度、數(shù)量和資金闖入香港樓市,香港本地居民、投資客也紛紛出手,新盤數(shù)小時(shí)內(nèi)日光、香港本地買家一次橫掃24套房、成交暴漲數(shù)倍等劇情不斷上演。
不過,這樣的劇情并未持續(xù)多久。5月香港樓市一手成交即回落至1411宗,但仍高于“撤辣”前平均水平。彼時(shí),就有多位熟悉香港樓市的業(yè)內(nèi)人士對記者預(yù)計(jì),“撤辣”效應(yīng)差不多能維持半年左右。
7月底,中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰就表示,樓市“撤辣”后三個(gè)多月,由于缺乏利好消息,加上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇未如理想,樓市陷入低潮,差估署指數(shù)連跌兩個(gè)月,顯示撤辣后的亢奮情緒已逐漸減退。
每經(jīng)記者在采訪中了解到,2月28日,縱橫百富企業(yè)管理集團(tuán)有限公司兼D3地產(chǎn)市場部高級總監(jiān)曾志光及旗下團(tuán)隊(duì)正帶著內(nèi)地買家在香港一個(gè)樓盤參觀,轉(zhuǎn)頭就看到電視里正在播報(bào)全面“撤辣”的新聞。
此后,曾志光他們手上接待的內(nèi)地購房者開始不斷增加,還組織過北京、上海等地的多批看房團(tuán)赴香港。
他說,內(nèi)地很多城市的購房者都對香港市場有興趣,但主要還是以一線城市為主,投資和自住需求都有。
“其實(shí)在香港做看房團(tuán)不太實(shí)用,接待起來也比較麻煩。我們最多一次做過20多人的內(nèi)地看房團(tuán),但后續(xù)我們已經(jīng)控制了每次參觀看房的規(guī)模。內(nèi)地新盤一般有售樓處這類空間比較大的地方可以安排看房團(tuán),但香港大部分項(xiàng)目都是現(xiàn)樓,基本就是直接進(jìn)入小區(qū)看實(shí)體單位,加之已經(jīng)入伙,有一定的住戶在其中,參觀人數(shù)不方便太多,以免影響住戶居住。但這也是香港樓市的優(yōu)點(diǎn),高入住率、高出租率,完善嚴(yán)格的物業(yè)管理體系,因此深受內(nèi)地客戶認(rèn)可。”
今年上半年,香港累計(jì)錄得6117宗“普通話拼音買家”買賣登記,較去年同期的3667宗急升近七成,涉及總金額705.4億港元,同比上升42%,無論成交量及金額均創(chuàng)1995年有記錄以來新高。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,反映內(nèi)地客入市情況的“普通話拼音買家”買賣登記數(shù)字,已連跌3個(gè)月,7月錄723宗,較6月758宗減少近5%,創(chuàng)5個(gè)月新低,亦較4月最高峰跌近七成,成交金額亦跌至不足80億港元。不過,現(xiàn)在整體樓市“普通話拼音買家”占比仍達(dá)二成以上,屬歷來高位水平。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,內(nèi)地買家普遍青睞香港的中小型上車盤,如總價(jià)在1000萬港元以下的1~2房,另外也有一定比例的豪宅客。在部分新盤中,“普通話拼音”買家占比超過四成。
帝景園一位接待人員就告訴記者,近期他們推售了新房源,多的時(shí)候一天接待了12組客戶,很多都講普通話。
黃光耀也指出,內(nèi)地買家與本地買家有很大不同,他們大多過往都有買房的經(jīng)驗(yàn),并且資金較為充裕。在樓盤選擇上,很注重開發(fā)商知名度、樓盤知名度,會(huì)看重附近學(xué)校、社區(qū)配套,也對一些新開發(fā)區(qū)特別感興趣,這與本地買家很不同。
在陳曦眼中,“撤辣”不久后來看房的內(nèi)地客戶非常爽快,對于總價(jià)800萬港元的小戶型單位,很多都能當(dāng)天下定,且全款拿下,這類基本都是做投資出租用,“現(xiàn)在還是有不少內(nèi)地客戶爽快,因?yàn)樗麄冇X得香港房子很小。”
陳曦是香港本地人,剛畢業(yè)出來工作,她和身邊的朋友目前都還沒有買房計(jì)劃,“我覺得香港人越來越不想買房,好像租房比較劃算,每月租金1萬港元能租到不錯(cuò)的房子。”
陳永杰認(rèn)為,近期傳本地銀行收緊按揭,加上樓市跌勢持續(xù),正所謂“寧買當(dāng)頭起,莫買當(dāng)頭跌”。不少內(nèi)地客都與香港本地人心態(tài)一樣,覺得“遲買更便宜”而延遲入市計(jì)劃?,F(xiàn)在市場都在等待美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)否啟動(dòng)減息,觀望氣氛愈趨濃厚,買家入市態(tài)度非常審慎。相信如果正式減息后,積累的購買力將會(huì)釋放,樓市氣氛將會(huì)反彈。
觀望的不僅是買家,還有本地開發(fā)商,選擇將旗下新盤“轉(zhuǎn)賣為租”。比如,恒基地產(chǎn)旗下位于紅磡的BAKER CIRCLE第1期DOVER(必嘉坊·曦匯)。
每經(jīng)記者從恒基物業(yè)代理營業(yè)(一)部總經(jīng)理林達(dá)民處了解到,“轉(zhuǎn)賣為租”是公司幾經(jīng)考慮下,認(rèn)為香港以及全球經(jīng)濟(jì)將隨9月美聯(lián)儲(chǔ)有機(jī)會(huì)減息而復(fù)蘇,因此在現(xiàn)階段采取惜售的態(tài)度,同時(shí)又希望配合政策所激活的租務(wù)需求。目前不到一個(gè)星期,項(xiàng)目已經(jīng)有20套房源出租,當(dāng)中不少開放式單位實(shí)用面積每平方尺租金高達(dá)71.8港元(相當(dāng)于710港元/每平方米)。
“在目前資產(chǎn)價(jià)值與資產(chǎn)租金背馳的情況下,樓價(jià)處于低位而租金一直攀升,對投資客而言相當(dāng)吸引。至于未來會(huì)否加推其他樓盤放租,公司會(huì)繼續(xù)按市場需要,采取彈性策略,按不同地區(qū)的需求再考慮是否推出其他現(xiàn)貨單位供租賃。”
除了住宅市場,香港的商鋪、寫字樓等行情也普遍低迷。
近期有市場消息傳出,香港甲級辦公大廈中環(huán)中心一個(gè)單位以約虧損7,200萬港元(合920萬美元)的價(jià)格出售,比五年前的買價(jià)低了63%,創(chuàng)中環(huán)甲級辦公大廈20年來最低紀(jì)錄。
“這個(gè)成交傳聞目前還沒有確切的交易記錄,假設(shè)這個(gè)成交價(jià)是真實(shí)的,確實(shí)相對較低,現(xiàn)在市場的議價(jià)空間確實(shí)比以前高。”第一太平戴維斯投資部資深董事陳汝軒告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,6月中環(huán)寫字樓的空置率已經(jīng)去到13.2%,這個(gè)空置率對中環(huán)市場來說算很高了。
據(jù)第一太平戴維斯提供的案例,今年4月,香港上環(huán)新開發(fā)的全幢商廈——永樂街88號(88WL)最初由高盛、凱龍瑞以16億港元收購和開發(fā),后來僅以7億港元賣給了一位本地投資者。
全面“撤辣”利好內(nèi)地購房者,但對一般的本地買家來說購房成本并未有變化,與香港本地買家息息相關(guān)的是房貸利率。港元與美元掛鉤的聯(lián)系匯率機(jī)制,讓香港樓市的走勢與美元“息口”(即存、貸款利率變化的動(dòng)向)。
過往很多年,香港樓市都以“低首付、低利率”著稱,房貸利率基本都在2%左右。但近幾年,隨著美國聯(lián)邦儲(chǔ)備局(以下簡稱美聯(lián)儲(chǔ))持續(xù)加息,如今房貸利率已升至4%左右。
房貸利率高企的同時(shí),香港銀行的定期存款利率仍然較高,一年期定存利率多在3.4%左右,6個(gè)月定存利率多在3.5%。因此,多數(shù)香港本地居民更愿意進(jìn)行儲(chǔ)蓄而非背負(fù)房貸。
8月16日,香港特區(qū)政府公布的數(shù)據(jù)顯示,香港經(jīng)濟(jì)第二季繼續(xù)錄得溫和增長,第二季度本地生產(chǎn)總值較去年同期上升3.3%,全年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測維持2.5%至3.5%。
香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)顯示,住宅物業(yè)市場在第二季初期非?;钴S,但其后隨著積壓需求減退而逐步轉(zhuǎn)靜。由于美國減息預(yù)期降溫,市場氣氛在季內(nèi)越趨審慎。第二季度,香港整體住宅售價(jià)錄得2%跌幅。
“其實(shí)回看香港過往多年的房價(jià)變化,比如1997年香港金融風(fēng)暴等時(shí)候,相較之下,本輪房價(jià)調(diào)整并不算很大,2%的降價(jià)幅度也反映出香港樓市基礎(chǔ)還是比較健康穩(wěn)健的。”
香港本地開發(fā)商、會(huì)德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀對每經(jīng)記者表示,加息的環(huán)境和現(xiàn)在市場對減息的預(yù)期會(huì)讓本地買家觀望情緒加重。利率與房價(jià)的關(guān)系非常密切,如果美國真的逐步減息,供樓負(fù)擔(dān)減輕,買家也會(huì)加快入市。
近日舉行的全球央行年會(huì),美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾的發(fā)言被市場解讀為釋放減息信號,香港市場則普遍預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)減息會(huì)在9月落地?;诿绹氖I(yè)率重上近3年高位,增加市場對經(jīng)濟(jì)增長放緩的憂慮,故有意見認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)于9月會(huì)減息0.5%。
對此,中銀香港個(gè)人數(shù)字金融產(chǎn)品部財(cái)富策略及分析處主管張?jiān)婄鲗γ拷?jīng)記者指出,美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別單一就業(yè)數(shù)據(jù)而作出減息0.5%的決定,其重點(diǎn)反而在于就業(yè)及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)情況。市場還需留意未來通脹及就業(yè)數(shù)據(jù),以及全球央行年會(huì)(的信號),才能更了解美聯(lián)儲(chǔ)對減息步伐的看法。
曹德明補(bǔ)充道,如果美國下半年加大減息幅度及次數(shù),香港拆息將跟隨顯著回落,息口下降可幫助減輕本港企業(yè),包括開發(fā)商融資成本或利息支出,同時(shí)也可減輕業(yè)主的供樓負(fù)擔(dān),對樓市將有正面支持。如環(huán)球及香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好,預(yù)計(jì)樓價(jià)于明年年中或之前逐步回穩(wěn)。
封面圖片來源:每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
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