每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

上海最大居住小區(qū)康城宣布“炒掉”服務10年的物業(yè)公司？

9月3日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪了解到，該小區(qū)物業(yè)公司的服務合同早在去年中旬就已到期，只是目前仍在為小區(qū)提供服務。

據(jù)康城小區(qū)業(yè)委會委員鄭潔介紹，關(guān)于老物業(yè)公司的去留，本該早已作出決定。近期召開的業(yè)主大會最終進行了明確，一切都按照合同程序和全體業(yè)主的意愿，不再續(xù)聘，不存在“炒掉”一說。

今年以來，小區(qū)已就多項物業(yè)服務的質(zhì)量問題向物業(yè)公司提出溝通整改函，截至業(yè)主大會召開日未能得到有效解決。這成為業(yè)主們放棄續(xù)聘的原因之一。

“10年來，小區(qū)每一天都發(fā)生變化，痛并快樂著；公司根據(jù)康城小區(qū)總體工作格局，優(yōu)化核心管理人員，承諾將投資資金助力小區(qū)升級改造。”深圳碧桂園盛孚物業(yè)服務有限公司上海分公司（以下簡稱碧桂園盛孚物業(yè)）在小區(qū)張貼的《我們的十年故事》中表示。

上?？党切^(qū) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

此前已換過兩次物業(yè)

康城小區(qū)位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)，是上海最大單體居住社區(qū)，建筑面積達到208萬平方米，總規(guī)劃戶數(shù)1.25萬戶，實際居住人口近4萬人，設(shè)有4處居委會、1個業(yè)委會和1家物業(yè)公司。

康城小區(qū)是上海福利分房時代之后的第一批商品房小區(qū)，自1999年首次開盤，到四期最后一批房源售罄，建設(shè)周期和銷售跨度在上海樓市中也屬少有。小區(qū)共建有288棟住宅樓，內(nèi)部配套有公立幼兒園和中小學、超市等。

9月3日，每經(jīng)記者從小區(qū)東南角出發(fā)，半個多小時才走出小區(qū)，路上有三位一期居民在討論更換物業(yè)公司的問題。

據(jù)他們反映，這兩年，小區(qū)的物業(yè)服務質(zhì)量有所下降，物業(yè)服務人員的處理反饋速度遲緩，特別是在維修資金方面支取不太透明。

另一位居住在三期的業(yè)主表示，不再續(xù)聘老物業(yè)是業(yè)主們自己的決定，主要是希望新的物業(yè)公司將小區(qū)管理得更好。

由于小區(qū)體量大、管理難，康城小區(qū)曾經(jīng)存在秩序混亂、群租、居改非、違章搭建等亂象。據(jù)克而瑞物管，上海康城自從2011年開始，前后對小區(qū)內(nèi)的群租情況整治不少于10次，小區(qū)最高峰時期的群租戶數(shù)達到1600多戶。2015年，小區(qū)接報入室盜竊案185起，居住安全堪憂。

每經(jīng)記者采訪了解到，這已不是康城小區(qū)第一次調(diào)換物業(yè)公司。

交房入住的20多年里，康城小區(qū)經(jīng)歷了贏多利物業(yè)、外高橋物業(yè)和盛孚物業(yè)（2021年被碧桂園服務收購），在業(yè)主、業(yè)委會、居委會、物業(yè)公司和莘莊鎮(zhèn)相關(guān)部門的共同努力下，小區(qū)亂象得到明顯改善。

上?？党切^(qū) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

據(jù)康城小區(qū)居委會一位負責人介紹，盛孚物業(yè)于2013年開始與小區(qū)簽訂服務合同，2023年合同到期后，由于沒有召開業(yè)主大會進行表決，就一直維持著物業(yè)服務。

據(jù)上?？党堑谖鍖脴I(yè)主委員會8月26日發(fā)布的公告顯示，經(jīng)小區(qū)業(yè)主投票，總發(fā)放票數(shù)12152票中，有9350票同意不再續(xù)聘老物業(yè)。

至于不再續(xù)聘的原因，小區(qū)業(yè)委會提供的公開信息顯示，康城業(yè)委會收到很多業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量不滿的投訴，業(yè)委會開展了相關(guān)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)確實存在若干問題，且在多次與物業(yè)負責人溝通后，也未看到明顯改進。

物業(yè)服務質(zhì)量的不足之處，主要體現(xiàn)在工程維修、保潔、保安、綠化、物業(yè)管理處客服問題以及維保、維修費用的支付等方面。

康城小區(qū)業(yè)委會表示，碧桂園盛孚物業(yè)數(shù)月甚至半年未支付外委單位的人員費用和維保養(yǎng)護費用，業(yè)主大會維修資金賬戶已支付的工程維修費用被留存在碧桂園物業(yè)賬戶數(shù)月之久。

舊合同去年6月到期，將繼續(xù)參與投標

不過，服務10年，物業(yè)公司也有諸多不舍。

每經(jīng)記者在小區(qū)注意到碧桂園盛孚物業(yè)的一封公開信，題目是《我們的十年故事》。信中指出，盛孚物業(yè)與康城小區(qū)攜手共進10年風雨，小區(qū)所有的改變都是從行動開始的。在與康城業(yè)主的多元共治下，小區(qū)曾經(jīng)屢見不鮮的“居改非”觀象早已鮮有發(fā)生、大額盜竊也不再發(fā)生、“最受小偷歡迎社區(qū)”的稱號也已摘帽。

碧桂園盛孚物業(yè)認為，10年來，上?？党窃谛^(qū)大門、治安案件、內(nèi)部環(huán)境、電梯維護和道路安全等八個方面有所提升。今年5月，公司為了提升服務水平，進行了物業(yè)核心人員優(yōu)化調(diào)整，推出了社區(qū)網(wǎng)格化管理策略。調(diào)任的大項目經(jīng)理在任期45天內(nèi)，完成了16項重點工作。

“未來公司將積極配合機動車庫消防管道改造驗收、非機動車庫升級改造、補種綠植、保安崗亭改造、配套娛樂場所翻新、河道景觀處理、喬木回縮等方面累計投入百萬元以上資金。”公開信最后提到。

碧桂園服務在接受每經(jīng)記者采訪時表示，我司旗下盛孚物業(yè)與上?？党堑奈飿I(yè)服務合同自2013年開始，去年6月到期后處于提供事實服務狀態(tài)。由于舊合同到期，業(yè)委會擬重新啟動下一階段物業(yè)公司選聘。

對于前一階段盛孚物業(yè)服務未能取得上海康城業(yè)主、業(yè)委會認可，我們深表歉意，并從集團層面進行深度反思，已采取整改措施包括：

重新任命上海區(qū)域負責人，康城項目由集團總部直管。

針對康城業(yè)委會提出問題逐一提出切實可行的解決方案：

如對社區(qū)進行網(wǎng)格化劃分管理，解決寵物糞便造成的環(huán)境問題；重新規(guī)劃小區(qū)綠化方案，目前小區(qū)南門、北門綠化帶已煥然一新；以每3天一個水系的改造速度進行水系清理煥新，解決小區(qū)內(nèi)66個大型水系未設(shè)置出入水口帶來的水系環(huán)境問題，上述服務改進已得到業(yè)主認可。

目前業(yè)委會初步投票結(jié)果已知悉，待政府相關(guān)部門進行復核和確認。我們將積極參與康城后續(xù)物業(yè)服務合同的招投標工作，已制定全新的社區(qū)服務方案，計劃引入智能物聯(lián)的安防、保潔、門禁等系統(tǒng)，解決開放性社區(qū)停車管理難等問題，以科技為社區(qū)交通賦能提速，搭建數(shù)字化閉環(huán)管理體系，保障業(yè)主訴求得到及時響應，服務效果可視化、可追蹤、可監(jiān)督，以實際行動爭取廣大業(yè)主的支持和認可。

中物智庫高級研究員宋子謙認為，按照上?？党悄壳?.9元/平方米/月的物業(yè)費標準計算，物業(yè)公司每年取得的物業(yè)費額度約4000萬元，足夠維持小區(qū)良好管理，而且難度并不大。之所以出現(xiàn)不再續(xù)聘的情況，一方面與物業(yè)公司服務質(zhì)量下降有關(guān)，另一方面也可能與現(xiàn)階段一些新物業(yè)公司愿意“帶資進場”有關(guān)。

“通過更換新的物業(yè)公司，小區(qū)有額外資金解決道路、綠化等歷史遺留問題。”宋子謙表示，有些問題往往是無法通過支取維修資金解決的。

（每經(jīng)記者陳利對本文亦有貢獻）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝