每經(jīng)編輯 陳夢妤    

這些天，西南高端酒店圈有兩個(gè)大新聞。

一是停擺四個(gè)多月后，曾被視為“西南地區(qū)親子酒店天花板”的藍(lán)光己莊，搖身一變，“換牌”為峨眉山烏蘭度假酒店。

二是起拍價(jià)為7億元的重慶北碚悅榕莊流拍，目前已再度掛網(wǎng)，價(jià)格下降到6.3億元，將于9月23日開拍。

今年以來，高端酒店流拍、易主的案例越來越多。

“易主頻率加快對(duì)行業(yè)來說是一件好事。”在浩華管理顧問公司副董事、厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)負(fù)責(zé)人劉桂彤看來，酒店行業(yè)相較于寫字樓以及其他商業(yè)，交易量普遍偏低。

而交易不活躍的原因在于，早些年不少地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)下的酒店是被動(dòng)開發(fā)的，缺乏成熟的商業(yè)模式和商業(yè)邏輯，投資回報(bào)并不理想，這也影響著其進(jìn)入市場的估值。而近幾年酒店行業(yè)交易量有所上升，說明市場對(duì)此類資產(chǎn)投資有退出通道了，也表明投資酒店后是可以實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)的。

需大量資金才能復(fù)工

9月3日，阿里淘寶法拍平臺(tái)對(duì)重慶柏椿實(shí)業(yè)公司位于北碚區(qū)澄江鎮(zhèn)溫泉路的資產(chǎn)包進(jìn)行拍賣，底價(jià)7億元，盡管吸引了近1.5萬人圍觀，近300人設(shè)置提醒，但最終未能成交，流拍告終。

公開資料顯示，重慶悅榕莊項(xiàng)目規(guī)模宏大，占地約616畝，是當(dāng)年重慶北碚十里溫泉城的重點(diǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，悅榕莊是悅榕集團(tuán)旗下首個(gè)豪華溫泉度假村，也是國內(nèi)頂奢酒店代表之一。

悅榕莊項(xiàng)目分為三期開發(fā)，由悅榕、悅椿2個(gè)酒店以及獨(dú)棟、雙拼別墅和部分公寓組成，此外還推出了商務(wù)度假別墅——悅榕私邸。

根據(jù)競買公告，此次法拍涉及的資產(chǎn)包括悅榕莊酒店及其二期、員工宿舍、停機(jī)坪和辦公樓等。其中，悅榕莊酒店占地2萬平方米，建成于2013年5月，目前在運(yùn)營中。

“重慶北碚悅榕莊資產(chǎn)拍賣流標(biāo)與當(dāng)前文旅市場狀況以及開發(fā)商資金策略有關(guān)，與悅榕莊品牌本身無直接關(guān)系。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次流拍有兩方面主要原因，一方面雖然悅榕莊是品牌度和美譽(yù)度都比較高的文旅度假酒店，但在經(jīng)濟(jì)壓力增大的背景下，消費(fèi)者對(duì)于高端文旅度假酒店的消費(fèi)能力有所下降，更加傾向于選擇性價(jià)比高的旅游產(chǎn)品和服務(wù)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，本次拍賣中，悅榕莊的拍賣部分包含“悅榕莊酒店”以及悅榕莊二期。其中，酒店的盈利狀況尚不明確，且悅榕莊二期地塊處于閑置或停工狀態(tài)，需要大量資金才能繼續(xù)復(fù)工。

這意味著，接手的拍賣人不僅要支付至少7億元房款，后續(xù)仍需要投入大量資金用于開發(fā)建設(shè)，因此，很多潛在買家可能處于有心無力、望而卻步的狀態(tài)。從某種程度上來說，目前市場對(duì)此類價(jià)格高、體量大、后續(xù)投入較高的項(xiàng)目需求可能并不大。

高端酒店為何頻頻掛牌？

今年以來，越來越多高端酒店在法拍市場尋求新金主，有些酒店甚至地理位置優(yōu)越且不乏輝煌過往。

比如，距離天安門、故宮博物院僅4公里的北京索菲特大酒店，故事頗多、幾經(jīng)改造。

市場消息顯示，北京索菲特大酒店出售信息已在酒店交易網(wǎng)公布，報(bào)價(jià)28億元，擁有300多間客房，建筑面積超6萬平方米。出售原因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)方天府融德酒店（北京）有限公司建國門分公司面臨債務(wù)問題，計(jì)劃通過轉(zhuǎn)讓酒店來解決。

資深旅游業(yè)分析人士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱表示，全球旅游業(yè)正在恢復(fù)中，入住率有所提升。但是細(xì)分來看，此前中國酒店市場客房供應(yīng)量較大，甚至可以說部分地區(qū)的客房供應(yīng)數(shù)量增加大于消費(fèi)需求增加，這就導(dǎo)致了一些酒店項(xiàng)目、酒店管理公司業(yè)績下滑。

勁旅網(wǎng)創(chuàng)始人魏長仁認(rèn)為，酒店類資產(chǎn)由于具有直接經(jīng)營所帶來的現(xiàn)金收入，同時(shí)也有資產(chǎn)增值帶來的潛在收益，這兩種收益并存的投資品類，多年來一直受到各類大型投資機(jī)構(gòu)的青睞。

“近一兩年以來資產(chǎn)價(jià)格下行嚴(yán)重，一方面高星級(jí)酒店的收益普遍不達(dá)預(yù)期，另一方面酒店大型投資機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)金流尤其缺乏，在這個(gè)階段選擇拋售，也是合理提高自身投資配置的手段。”魏長仁說。

金陵酒店管理有限公司總裁李成勇分析，想要達(dá)成交易，就需要清楚地知道對(duì)方最在意什么，再將酒店資產(chǎn)畫像、核心特色清晰地梳理出來。

與此同時(shí)，不少國際巨頭在中國的酒店業(yè)績也出現(xiàn)增長乏力的情形。

比如，今年上半年，萬豪、凱悅、溫德姆、洲際第二季度在中國區(qū)酒店的RevPAR均錄得同比下降。其中，溫德姆中國區(qū)酒店的RevPAR同比減少17%；萬豪、凱悅和洲際旗下中國區(qū)酒店的RevPAR分別同比減少4.6%、3.2%和7%。從日均房價(jià)來看，萬豪、凱悅和洲際位于中國區(qū)酒店的ADR（漲跌比率）分別同比減少5.9%、4.8%和0.2%。

每經(jīng)房產(chǎn)整合自每日經(jīng)濟(jì)新聞（記者杜蔚丁舟洋）、中國房地產(chǎn)報(bào)（記者于帥卿）、中國旅游報(bào)（記者唐伯儂王瑋）、棱鏡、第一財(cái)經(jīng)等

封面圖片來源：阿里法拍