每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

9月21日，蘇州市高鐵新城板塊的龍湖御湖境啟動(dòng)首次開盤活動(dòng)，推出191套房源，總價(jià)在319萬~989萬元不等。

該項(xiàng)目被定義為蘇州市首個(gè)第四代純洋房小區(qū)，首開結(jié)束不久，開發(fā)商便推出海報(bào)：首次開盤銷售金額達(dá)到4.5億元。

熱銷的一個(gè)原因在于，該項(xiàng)目通過贈(zèng)送面積的方式，使得最高實(shí)際得房率達(dá)到120%。

某TOP10房企上海公司營銷負(fù)責(zé)人近日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體記者表示，當(dāng)下在激烈的市場競爭中，開發(fā)商希望通過類似方式給產(chǎn)品賦能，以體現(xiàn)項(xiàng)目在與周邊產(chǎn)品競爭中的優(yōu)勢(shì)，“對(duì)購房者來說，同地段下，我們?nèi)绻?lsquo;第四代住宅’，而其他項(xiàng)目沒有，相應(yīng)在銷售層面會(huì)更容易一些。”

得房率120%

龍湖御湖境由蘇州湖鑫置業(yè)有限公司開發(fā)運(yùn)營，天眼查顯示，該項(xiàng)目公司由龍湖集團(tuán)、蘇州高鐵新城國有投資控股集團(tuán)、蘇州市軌道交通集團(tuán)合資成立，分別占股51%、39%和10%。項(xiàng)目此次共推出5棟住宅，整體備案均價(jià)為3.3萬元/平方米。

值得一提的是，新推出的三種戶型都建有較大露臺(tái)，還包括挑高的空中庭院，使用面積最大增加62平方米。

事實(shí)上，在這個(gè)項(xiàng)目之前，蘇州已推出蘇地2023-WG-31號(hào)、61號(hào)地塊，計(jì)劃打造主城區(qū)首個(gè)“第四代住宅”項(xiàng)目，最高得房率接近120%。項(xiàng)目的亮點(diǎn)也涉及贈(zèng)送空中花園，將院落和植被引入空中，達(dá)到戶戶擁有空中庭院的效果。

浙江德清今年7月出讓了一塊住宅用地，出讓規(guī)則明確指出，地塊應(yīng)被打造為“第四代住宅”，可規(guī)劃總計(jì)1.38萬平方米的空中庭院，而且這部分空中庭院的面積可以不計(jì)入容積率。

據(jù)嘉興市南湖區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)介紹，今年以來，在溫州、湖州和金華等城市的新推宅地中，相繼出現(xiàn)了一些“計(jì)容新規(guī)”。房企只要利用新規(guī)合理設(shè)計(jì)，理論上，可以實(shí)現(xiàn)得房率達(dá)到100%，高的甚至達(dá)到120%。

比如，溫州市在7月22日出讓的核心片區(qū)桃花島單元地塊，集中了“空中花園贈(zèng)送”“復(fù)式住宅”“超高得房率”等特點(diǎn)，設(shè)計(jì)空間非常大。義烏市在6月26日出讓的一宗地塊中，高層住宅允許建設(shè)空中花園陽臺(tái)（不計(jì)入住宅陽臺(tái)）和公共共享平臺(tái)，除綠化部分外，空中花園陽臺(tái)按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計(jì)算容積率，空中共享平臺(tái)不計(jì)容積率。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，目前，各地興起了“第四代住宅”概念，又稱“立體生態(tài)住宅”或“城市森林花園住宅”，主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨(dú)立花園。

不過，各地政策只是針對(duì)部分規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，尚不意味著公攤面積的完全消失，未來或許會(huì)有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)類似政策。

二手房業(yè)主不得不進(jìn)一步降價(jià)？

“事實(shí)上這對(duì)開發(fā)商來說是政策放松的一種信號(hào)。”上述房企營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這兩年，房企在樓盤品質(zhì)、公區(qū)配套和地下車庫等方面競爭得越來越細(xì)，各家公司都在追求樓盤入市時(shí)能夠適銷對(duì)路，在“存量時(shí)代”抓住新的主流購買群體，盡快銷售去化。

在徐躍進(jìn)看來，相比于以前的住宅產(chǎn)品，“第四代住宅”具有一定優(yōu)勢(shì)，房企應(yīng)加強(qiáng)新一代住宅產(chǎn)品研發(fā)，利用計(jì)容規(guī)則調(diào)整帶來的積極影響，提升住宅產(chǎn)品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。新產(chǎn)品的出現(xiàn)，總是會(huì)對(duì)舊產(chǎn)品的客戶形成分流。

據(jù)廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，截至今年3月，全國有24個(gè)省份試點(diǎn)上線“第四代住宅”，相當(dāng)于全國超70%的省份全面落地“第四代住宅”。2022年，福建首個(gè)第四代住宅“建發(fā)縵云”亮相，兩年來，福州共落地30余個(gè)“第四代住宅”項(xiàng)目。

這種高贈(zèng)送面積的方式，相當(dāng)于在房價(jià)基礎(chǔ)上打折銷售。李宇嘉認(rèn)為，新一代住宅大規(guī)模入市將可能讓二手住房的低價(jià)優(yōu)勢(shì)縮減，二手房業(yè)主不得不進(jìn)一步降價(jià)，與新房展開全面“價(jià)格戰(zhàn)”。此外，建筑新規(guī)出臺(tái)之前出讓的地塊以及開發(fā)的新盤，銷售或?qū)⒏悠D難。

他進(jìn)一步提到，類似行業(yè)調(diào)整需要注意保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和可預(yù)期性；考慮政策的外部性，特別是對(duì)在建、在售項(xiàng)目、對(duì)二手房業(yè)主的傷害；不能以高質(zhì)量發(fā)展為名，行“保賣地”“保新房規(guī)模”之實(shí)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 余蕊均 攝