每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“如不按期簽約，每證（注：房產(chǎn)證）將減少190萬~200多萬元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。”

“10月27日前搬遷的簽約居民戶，將在11月8日前發(fā)放補(bǔ)償款。”

在上海內(nèi)環(huán)區(qū)域一處高層住宅小區(qū)，居民們正馬不停蹄地安排搬家，小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)多處都張貼著房屋征收告示。

兩幢16層的電梯商品房、百余戶居民、樓齡僅約20年，這在上海城市拆遷過程中較為少見。而且，200多萬元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)僅是小區(qū)貨幣化安置中的一項(xiàng)。

有小區(qū)業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，小區(qū)房屋評(píng)估價(jià)格加上各項(xiàng)補(bǔ)貼，單套房源的拆遷款至少在1500萬元，大戶型的拆遷款可達(dá)2000多萬元。

多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，各地新增城中村和危舊房改造，并實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，或?qū)?dòng)近1億平方米住宅銷售市場(chǎng)。

待拆遷的上海虹宸易居小區(qū) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

單套拆遷款約1575萬～2100萬元

10月23日上午，每經(jīng)記者來到上海市虹口區(qū)公平路附近的虹宸易居小區(qū)時(shí)，門口停著兩輛貨車，工人們來回將打包箱搬到車上。

李政中是小區(qū)當(dāng)年最早一批買房入住的業(yè)主，他告訴每經(jīng)記者，按照虹口區(qū)舊改指揮部的安排，這次拆遷分為貨幣化安置和房屋安置方式兩種，自己家首先選擇了貨幣化安置。

“除了房屋評(píng)估均價(jià)10.5461萬元/平方米，還有搬家、裝修等等補(bǔ)貼款。加在一起，房子拆遷款標(biāo)準(zhǔn)差不多在17.5萬元/平方米。”李政中介紹。

在小區(qū)3號(hào)樓前，趙偉正在打包裝箱，準(zhǔn)備舉家搬往另一套房子。“房屋安置有四個(gè)小區(qū)可選，但我們也選了貨幣化安置。”據(jù)趙偉介紹，自家房子面積約102平方米，按照打包價(jià)補(bǔ)償，大概是1785萬元，“每家每戶最后簽約的拆遷款不一樣”。

虹宸易居小區(qū)戶型在90~120平方米，按照業(yè)主們的推算，單套拆遷款約1575萬~2100萬元。

不過，業(yè)主們拿到的上千萬元拆遷款并非“從天而降”，據(jù)每經(jīng)記者了解，每項(xiàng)拆遷標(biāo)準(zhǔn)都張貼了公示材料。

小區(qū)附近的舊改標(biāo)識(shí) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

據(jù)虹口區(qū)政府公布的《關(guān)于東余杭路公平路交叉口改建工程簽約選房等有關(guān)事項(xiàng)的公告》，虹宸易居小區(qū)的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽約期限從9月22日至10月22日，促簽促搬獎(jiǎng)勵(lì)為9月22日至28日。

選擇全貨幣補(bǔ)償?shù)木用?，在簽訂意向書后再簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議；選擇房屋安置的居民，按照“先到先得”原則當(dāng)場(chǎng)選房，選房后再簽協(xié)議。

同時(shí)，虹口區(qū)住房保障和房屋管理局委托了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)征收房屋進(jìn)行了實(shí)地踏勘，結(jié)合市場(chǎng)交易情況作出估價(jià)。并且，現(xiàn)場(chǎng)公示了房屋征收評(píng)議監(jiān)督小組名單。

“被征收人在促簽促搬獎(jiǎng)期內(nèi)簽約并在規(guī)定時(shí)間搬遷的，按評(píng)估均價(jià)×10平方米+20萬元/證的標(biāo)準(zhǔn)給與簽約搬遷特別獎(jiǎng)。”虹口區(qū)第一房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司在告知書上表示。

據(jù)虹口區(qū)北外灘街道舊改分指揮部一位工作人員介紹，東余杭路公平路交叉口改建工程居民簽約率超過70%，小區(qū)搬遷率已超過三分之二。

小區(qū)張貼的各項(xiàng)告示 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

對(duì)于虹宸易居小區(qū)，用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房源主要在四個(gè)區(qū)域，包括虹口區(qū)彩虹灣（房屋評(píng)估單價(jià)4.98萬元/平方米）和菁鴻錦庭（無）、浦東新區(qū)曹路南拓展基地（房屋評(píng)估單價(jià)3.11萬元/平方米）、嘉定區(qū)黃渡基地（房屋評(píng)估單價(jià)2.12萬元/平方米）、松江區(qū)南站基地（房屋評(píng)估單價(jià)2.01萬元/平方米）。

上海鏈家官網(wǎng)顯示，距離虹宸易居小區(qū)最近的商品房小區(qū)，掛牌均價(jià)約10.7萬元/平方米，對(duì)面樓齡較長(zhǎng)的老公房小區(qū)均價(jià)在10.6萬元/平方米左右，附近房租在1.3萬元/月左右。

大規(guī)模征收已在進(jìn)行中

虹宸易居由上海寶宸建設(shè)發(fā)展有限公司（曾用名：上海寶宸集團(tuán)有限公司）于2003年開發(fā)，共建有2棟住宅樓3個(gè)單元121戶居民，樓層最高16層，位于虹口區(qū)提籃橋地鐵站北側(cè)，緊靠新建的地鐵19號(hào)線。小區(qū)周邊商圈配套齊全，南側(cè)有北外灘來福士廣場(chǎng)和上海白玉蘭廣場(chǎng)等地標(biāo)項(xiàng)目。

伴隨上海城市更新和舊區(qū)改造進(jìn)程的加快，各項(xiàng)拆遷征收工作正在大刀闊斧地推進(jìn)。

虹口區(qū)政府官網(wǎng)去年10月26日~11月24日公示了《上海市虹口區(qū)北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃hk320街坊局部調(diào)整》公眾意見處理建議，其中一項(xiàng)是，將虹宸易居所在的hk320-02地塊性質(zhì)由Rr3變?yōu)榱薠（三類住宅用地變?yōu)槌鞘邪l(fā)展備用地），地塊面積從3020平方米減少至2160平方米。臨近的hk320-01地塊為商務(wù)辦公用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。

在寸土寸金的上海，動(dòng)遷征收的主要安置方式有三種，包括房屋安置、貨幣安置和原拆原建。目前，暫不能確定虹宸易居是否將拆除重建。

除了虹宸易居，上海其他區(qū)也在進(jìn)行新一輪拆遷工作。比如，年內(nèi)最大規(guī)模的單地塊一次性征收項(xiàng)目——徐匯區(qū)東安新村，也于近日正式啟動(dòng)集中搬遷。

公開資料顯示，該項(xiàng)目占地面積約18.65萬平方米，總建筑面積31.21萬平方米，共涉及5個(gè)居委會(huì)、117幢居民樓、6057戶。東安新村建于上世紀(jì)50年代，最高樓齡已接近70年。

據(jù)安居客，該小區(qū)拆遷補(bǔ)償金額已經(jīng)公布，評(píng)估均價(jià)為72822元/平方米，一套13.9平方米左右，差不多標(biāo)準(zhǔn)停車位大小的房子，補(bǔ)償金就達(dá)到473萬元，部分業(yè)主甚至有望獲得1000萬元以上的補(bǔ)償。

東安新村整體拆遷的底氣源自徐匯區(qū)近幾次土拍火熱升溫。今年8月7日，綠城中國(guó)以48.048億元斬獲徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，折合樓面地價(jià)13.1萬元/平方米，地塊周圍的住宅項(xiàng)目單價(jià)則達(dá)17.8萬元/平方米。

此前，香港置地聯(lián)合體還曾以310.5億元拿下徐匯西岸金融港地塊，刷新彼時(shí)內(nèi)地土地總價(jià)紀(jì)錄。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，通過貨幣化安置等方式新增實(shí)施城中村和危舊房改造，明確了量化政策，能積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。城中村改造之前一直強(qiáng)調(diào)要實(shí)物安置，不搞貨幣化，但在消化和優(yōu)化存量、籌集存量房做保障房的新導(dǎo)向下，安置方式發(fā)生重要變化。拆遷戶拿著貨幣或房票，到市場(chǎng)上選房，既有利于推進(jìn)城中村改造，也有利于消化庫(kù)存。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，貨幣化安置和2014年的模式有較大相似性。當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)發(fā)展過程中，城中村改造工作將成為消化住房庫(kù)存的重要?jiǎng)恿?，具有重大市?chǎng)意義。

（文中李政中、趙偉為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝