每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“10月的市場(chǎng)太火爆了，看房排隊(duì)就算了，交錢都要排隊(duì)！”

這兩天，麗茲行豪宅置業(yè)顧問(wèn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）發(fā)來(lái)的最新房源信息中，已經(jīng)加上了這樣的抬頭。

“政策對(duì)北京很有影響，10月各開(kāi)發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)應(yīng)該都不錯(cuò)。”10月30日，在北京有多個(gè)熱銷項(xiàng)目的某房企相關(guān)人士向每經(jīng)記者表示。

自9月30日北京市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱北京9·30新政）以來(lái)，據(jù)記者觀察，北京樓市甚至經(jīng)歷了一個(gè)非常精彩的“金十”行情。

注：9月30日晚，北京出臺(tái)8項(xiàng)樓市新政，包括首套房首付比例降至15%、非京籍家庭在京購(gòu)房社?；騻€(gè)稅年數(shù)“五環(huán)內(nèi)5改3”“五環(huán)外5改2”，以及優(yōu)化人才購(gòu)房政策等。

中指研究院指出，北京9·30新政降低了購(gòu)房者置業(yè)門檻，促進(jìn)了剛需和改善性住房需求的釋放。自10月以來(lái)，線上咨詢量和案場(chǎng)來(lái)訪量均明顯增加。

“整個(gè)10月，不管是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)都被帶動(dòng)起來(lái)了。北京新房市場(chǎng)多項(xiàng)目飄紅，二手房市場(chǎng)已經(jīng)破了2萬(wàn)套，創(chuàng)下年內(nèi)新高。這些都是新政刺激下，購(gòu)房者終于開(kāi)始出手，用真金白銀做出的選擇。”10月30日，某央企開(kāi)發(fā)商人士向每經(jīng)記者坦言。

北京某樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

剛需進(jìn)場(chǎng)，二手房成交量沖新高

每經(jīng)記者依據(jù)北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，10月1日～30日，北京二手房網(wǎng)簽數(shù)為15967套，環(huán)比增幅約20%。其中，10月30日單日網(wǎng)簽量再次突破四位數(shù)，達(dá)1077套。

中指研究院預(yù)計(jì)，北京10月二手房成交有望突破1.6萬(wàn)套，或創(chuàng)去年4月以來(lái)的新高。

不過(guò)，多位置業(yè)顧問(wèn)和市場(chǎng)消息均稱，由于網(wǎng)簽滯后性，北京二手房10月實(shí)際成交量已經(jīng)遠(yuǎn)超2萬(wàn)套，直沖2.5萬(wàn)套新高，11月大概率會(huì)延續(xù)10月的高成交量勢(shì)頭。

多位與記者溝通的置業(yè)顧問(wèn)均表示，10月業(yè)績(jī)都非常不錯(cuò)，與9月中旬受訪時(shí)的淡定態(tài)度相比，現(xiàn)在大家的心情都顯得十分愉悅。

但價(jià)格方面，從記者了解到的情況看，依舊呈現(xiàn)“以價(jià)換量”狀態(tài)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2024年第43周（10月21日～27日），北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為58491元/平方米，環(huán)比下降0.29%。

“我看房半年了，感覺(jué)便宜的好房子越來(lái)越少，現(xiàn)在都是相對(duì)較差的低價(jià)房源。我準(zhǔn)備堅(jiān)持到明年5月。”不少購(gòu)房者在社交平臺(tái)發(fā)布了自己近期的看房心得，有意思的是，很多人都表達(dá)了類似“我買了，但不開(kāi)心，天天擔(dān)心會(huì)賠很多，天天研究退房”的想法。

但大多數(shù)房東就不是這樣的想法了。每經(jīng)記者在北京9·30新政發(fā)布后曾采訪過(guò)正準(zhǔn)備置換并開(kāi)始看房的田菲（化名）。而這兩天，田菲的心態(tài)變成了更糾結(jié)的“舊房想再等個(gè)好價(jià)，但對(duì)新房想馬上出手”。

“最近也有比較著急想買房的客戶，但砍價(jià)還是很厲害。比如我報(bào)價(jià)420萬(wàn)元，對(duì)方直接砍價(jià)到380萬(wàn)元，我的底線都沒(méi)有這么低，所以都沒(méi)有談成。至少我覺(jué)得，在二手房市場(chǎng)，現(xiàn)在房東還是有一定話語(yǔ)權(quán)的。”田菲坦言。

記者留意到，這段時(shí)間身邊就有不少類似案例：比如有人舊房子賣出去好幾個(gè)月了卻還沒(méi)買上新房，仍租房住，天天擔(dān)心房子會(huì)漲價(jià)，經(jīng)常會(huì)詢問(wèn)房?jī)r(jià)漲跌。相比之下，想買二手房的剛需群體就更多了。

對(duì)于這一點(diǎn)，上述央企開(kāi)發(fā)商人士也認(rèn)為，北京9·30新政沒(méi)有帶動(dòng)太多剛需購(gòu)買力，有一個(gè)重要原因，就是現(xiàn)在北京新房和二手房的價(jià)格差距太大了。剛需群體的選擇主要以二手房為主，比如五環(huán)周邊都有每平方米3萬(wàn)多元的二手房，但新房再怎么降價(jià)，每平方米還得是五六萬(wàn)元。剛需群體追求性價(jià)比，因此選擇二手房的可能性更大。

北京某樓盤售樓處的看房者 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

購(gòu)房決策周期縮短，“當(dāng)天到訪、當(dāng)天交錢”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日～27日，北京新房成交面積約48萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比小幅下降。

“整體來(lái)看，北京新建住宅成交依然集中在少數(shù)高折扣促銷項(xiàng)目中。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，10月北京不少新盤項(xiàng)目均發(fā)布過(guò)成交喜報(bào)，甚至一些已開(kāi)盤一兩年的項(xiàng)目，也在這段時(shí)間實(shí)現(xiàn)了一定量的快速去化。

比如，10月中旬開(kāi)盤的北京宸園，開(kāi)發(fā)商表示當(dāng)天銷售額達(dá)61.5億元，并且很快就有了網(wǎng)簽；李嘉誠(chéng)在京最后一個(gè)項(xiàng)目御翠園，開(kāi)盤優(yōu)惠價(jià)接近八折，首批次50套房源已售罄，開(kāi)盤當(dāng)日“人山人海”的視頻流傳甚廣；保利天匯、星宸和煦等項(xiàng)目的大多數(shù)房源已接近售罄。

“有些客戶最近買房都是當(dāng)天到場(chǎng)、當(dāng)天交錢，客戶決策周期縮短，大家的信心明顯起來(lái)了。不像9月，客戶的觀望情緒特別濃厚。”有開(kāi)發(fā)商人士向每經(jīng)記者透露。

“早半個(gè)月來(lái)，可能還有房源可供選擇，但現(xiàn)在您要的戶型只剩兩套低樓層了。10月賣得非常好，現(xiàn)在只能等一等清退的房源了。”在豐臺(tái)區(qū)某豪宅營(yíng)銷中心，置業(yè)顧問(wèn)向每經(jīng)記者介紹。

記者在該樓盤現(xiàn)場(chǎng)看到，即便是工作日，售樓處也有不少看房者，大廳里坐著不少正在簽單或辦理購(gòu)房手續(xù)的客戶。

這個(gè)去年4月開(kāi)盤的豪宅項(xiàng)目如今啟用了不少渠道帶客，幾位不同機(jī)構(gòu)的渠道人士分工有序，共同完成了這次帶看。被問(wèn)及這個(gè)月的業(yè)績(jī)，大家都說(shuō)“賣得很好”。其中一位渠道人士表示，自己這個(gè)月已經(jīng)成交了30多套，言談間甚是喜悅。

“現(xiàn)在市場(chǎng)確實(shí)好起來(lái)了，但是回收折扣的不多，價(jià)格也沒(méi)有很大波動(dòng)。我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的明智做法，就是加速跑量，能賣則賣，盡快去化，抓住這一波政策紅利。”一位渠道人士對(duì)記者說(shuō)：“像北京宸園、御翠園，成交都是真實(shí)的，都準(zhǔn)備加推了。”

前述央企開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，這一波對(duì)改善型購(gòu)房者的觸動(dòng)非常大，讓房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期更加樂(lè)觀，所以果斷出手。“剛需客群也被拉動(dòng)了，只是感覺(jué)沒(méi)有那么熱切，他們的顧慮可能會(huì)多一些。”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，隨著市場(chǎng)基本面的改善和需求的升溫，開(kāi)發(fā)商需要在銷售速度、回款速度和利潤(rùn)之間找到更佳的平衡點(diǎn)。因此，綜合考慮這兩個(gè)方面，很多開(kāi)發(fā)商可能不再提供更大力度的優(yōu)惠折扣，而是轉(zhuǎn)而采用其他營(yíng)銷手段來(lái)加速項(xiàng)目銷售和回款。

張大偉指出，從全國(guó)市場(chǎng)看，央行9·29新政、北京9·30新政等并不是本輪政策的“天花板”，未來(lái)還有空間。對(duì)比各城市歷史上最寬松的時(shí)刻，目前房地產(chǎn)政策仍有可能放松的機(jī)會(huì)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝