每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然當(dāng)前香港樓市“撤辣”效應(yīng)已有所減弱，但內(nèi)地買家依然活躍。

注：在粵語中，“辣招”是指為解決比較棘手的問題而采取的強制手段。香港特區(qū)政府此前為應(yīng)對樓市過熱、防止過度炒作而采取的一些強力限制措施，就被稱為“辣招”。“撤辣”等同于“撤掉辣招”，此處指今年2月28日香港廢除推行了14年的樓市“辣招”。

近日，香港中原地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，香港一二手私人住宅市場錄得33915宗買賣登記，樓價總值3093億元。其中，“普通話拼音買家”（即買家登記英文名字為普通話拼音，基本都是來自內(nèi)地）占8133宗，比例為24%，涉及金額高達906億港元，兩個數(shù)字均突破歷史紀(jì)錄。這相當(dāng)于每名內(nèi)地購房者平均花費逾1100萬港元在香港買房。

而去年同期，香港“普通話拼音買家”的一二手私人住宅交易量和交易金額分別是4854宗和633億港元。也就是說，今年前三季度，上述兩個數(shù)據(jù)分別同比增長了68%和43%。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，香港前三季度整體樓市情況仍未有明顯起色。10月31日，香港金融管理局（以下簡稱金管局）公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份新申請貸款個案較8月份環(huán)比減少15.9%至4977宗；新批出的按揭貸款額較8月份減少20.6%至173億港元。第三季度負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)為40713宗，這一數(shù)字創(chuàng)下自2003年第四季度后（即近21年來）的新高。

注：負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)情況所得數(shù)字僅涉及銀行提供并已知道為負(fù)資產(chǎn)的首次按揭貸款（即欠受訪機構(gòu)的未償還貸款額超過按揭物業(yè)的當(dāng)前市值）。

來源：香港中原地產(chǎn)

內(nèi)地買家更偏好二手房

香港中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，在前三季度香港“普通話拼音買家”的8133宗交易中，二手房占比超過一半，達到4366宗。社區(qū)發(fā)展成熟及交通配套完善的民生區(qū)，成為內(nèi)地買家赴港置業(yè)的首選。據(jù)記者了解，香港的民生區(qū)樓價一般較新發(fā)展區(qū)更為便宜，容易上車。

“普通話拼音買家”集中購買的二手房片區(qū)主要集中在北角、荃灣市中心、奧運站、深水埗、土瓜灣、灣仔等片區(qū)。其中，有“小福建”之稱的北角最多，達131宗，涉及樓價10.1億元；其次是荃灣市中心及奧運站，分別為123宗及120宗。

記者注意到，北角已連續(xù)兩年錄得最多“普通話拼音買家”買樓，且主要集中在健威花園、城市花園及柏蔚山等項目。

來源：香港中原地產(chǎn)

據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計署及中原地圖數(shù)據(jù)，北角區(qū)逾10萬人口中，有11.5%的居民慣用語言是普通話及內(nèi)地其他方言，這一比例在港島東區(qū)中居首，而在全港則位列第八。

另一方面，香港傳統(tǒng)十大屋苑在第三季度也錄得282宗“普通話拼音買家”入市，已超過去年全年的244宗，創(chuàng)近三年新高。其中，天水圍嘉湖山莊最多，達61宗。

注：十大屋苑，指的是香港太古城、新都城等10個代表性強、知名度高且流通量大的二手屋苑。

“預(yù)計四季度樓市止跌”

金管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第三季度，香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)錄得40713宗，涉及金額2075.1億港元，對比第二季度的30288宗及1549.92億港元，分別增加10425宗（34.4%）及525.18億港元（33.9%）。

每經(jīng)記者從經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席副總裁曹德明處獲悉，年初香港特區(qū)政府“撤辣”后，樓市雖曾出現(xiàn)輕微反彈，但“撤辣”效應(yīng)未能持續(xù)，加之利率高企以及開發(fā)商低價推盤，導(dǎo)致樓價升幅全面蒸發(fā)并出現(xiàn)下跌。

根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)，9月份香港樓價指數(shù)報287.9點，環(huán)比下跌1.67%，該指數(shù)已連續(xù)5個月下跌。第三季度私人住宅售價指數(shù)報292.8點，創(chuàng)自2016年第三季度即近8年來的季度新低，與2021年第三季的歷史高位397.9點相比下跌了26.4%。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示，美國于9月宣布減息，香港也同步跟進，但減息效應(yīng)較慢。而中央政府于9月下旬陸續(xù)推出救市措施，效果未及在9月內(nèi)反映，9月香港樓價指數(shù)繼續(xù)下跌。10月受中央政府救市政策刺激，港股急升，加上10月中旬《2024年施政報告》推出“組合拳”穩(wěn)樓市，令香港物業(yè)市場轉(zhuǎn)勢，中原地產(chǎn)10月份促成的二手宗數(shù)較上月同期升70%。

據(jù)香港中原地產(chǎn)10月31日發(fā)布的數(shù)據(jù)，香港十大屋苑10月錄得228宗成交，按月增長61.7%，與一手房同步創(chuàng)下7個月新高。

2024年10月十大屋苑成交情況 來源：香港中原地產(chǎn)

“減息周期已經(jīng)開展，加上最新施政報告推出多項放寬按揭措施，為樓市帶來提振作用，并加快用家及投資者入市步伐。近期不少開發(fā)商已提價推售新盤及余貨單位，樓價有望于年底止跌回穩(wěn)，負(fù)資產(chǎn)個案亦有機會高位回落。”

曹德明補充道，雖然負(fù)資產(chǎn)數(shù)字回升，但不代表業(yè)主無力供款。過往十多年來香港業(yè)主還款能力一直處于穩(wěn)健水平，負(fù)資產(chǎn)個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率為0.13%，稍有輕微增加但仍屬低水平，顯示絕大部分業(yè)主的供款能力仍然穩(wěn)健，銀行借貸風(fēng)險可控。

陳永杰也認(rèn)為，在優(yōu)才專才及投資移民政策下，香港租賃需求有增無減，令租金持續(xù)上升，樓價跌租金升，中原CRI回報率創(chuàng)下12年新高。施政報告放寬收租物業(yè)的按揭成數(shù)，相信可吸引更多投資者入市，對樓價帶來支持。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖