每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“早上刷銀行App發(fā)現(xiàn)房貸利率調(diào)了，房貸真降了，我的利息少了4萬多元！”

11月1日，在上海靜安區(qū)工作的王女士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，這幾天一直盯著自己的存量房貸利率調(diào)整情況，兩套房子的房貸利率都下調(diào)到了3.9%，算下來每月月供可以少還260多元。

此前一天，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行等六大銀行發(fā)布公告，自11月1日起，對商業(yè)性個人住房貸款利率實(shí)行新的定價機(jī)制。

這意味著，央行在一個月前發(fā)布的完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制要求，正式落地實(shí)行。

“終于迎來房貸利率下調(diào)”

據(jù)王女士介紹，自己于2016年和2022年在長沙和上海分別購置了住房，此前的房貸利率是4.055%（LPR-14.5個基點(diǎn)）和4.55%（LPR+35個基點(diǎn)）。房貸利率調(diào)整后，兩套住房都降低到了3.9%，“是銀行自動改的，不用自己申請”。

她向每經(jīng)記者提供的房貸截圖顯示，其中一套住房的貸款本金為66.81萬元，等額本息還款期數(shù)還有264期，調(diào)整前每月月供是3827.35元，利息總額34.23萬元；調(diào)整后月供減少為3773.59元，利息總額為32.81萬元，共減少1.42萬元。

另一套住房的貸款本金34.7萬元，等額本金還款期數(shù)還有338期，調(diào)整前每月月供是2342.34元，利息總額22.3萬元；調(diào)整后月供減少為2154.38元，利息總額19.12萬元，共減少3.18萬元。

“當(dāng)年上海的政策是‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，房子按照二套房執(zhí)行利率買的。”其感嘆道，這次終于迎來房貸利率下調(diào)了。

此次六大銀行的公告，對滿足哪些條件可以申請調(diào)整、重定價周期如何設(shè)置等重點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)闡述。

存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30個基點(diǎn)時，客戶可申請調(diào)整利率加點(diǎn)值。重新約定的加點(diǎn)值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30個基點(diǎn)，且不低于重新約定時所在城市房貸利率加點(diǎn)下限（如有），具體加點(diǎn)值根據(jù)市場供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。

此外，存量房貸客戶可申請調(diào)整重定價周期，選擇按3個月、按6個月、按12個月重定價。

存量房貸調(diào)整重定價周期后，原貸款合同每年1月1日重定價的，以調(diào)整后重定價周期確定的對應(yīng)月份的1日為重定價日；以貸款發(fā)放日對月對日重定價的，以調(diào)整后重定價周期和貸款發(fā)放日期確定的對應(yīng)日期為重定價日。貸款存續(xù)期內(nèi)僅可調(diào)整一次重定價周期。

據(jù)了解，其他商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告，明確新的個人房貸利率定價機(jī)制。商業(yè)性個人住房貸款利率實(shí)行新的定價機(jī)制以后，央行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。

購房者有了自主調(diào)整權(quán)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此舉將有助于促進(jìn)存量房貸合同和利率的靈活性，穩(wěn)定存量房貸規(guī)模。同時，有助于持續(xù)增強(qiáng)市場信心，降低還貸成本，對釋放購房需求等有著積極作用。

10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130個基點(diǎn)，購房者基本都已收到銀行的短信通知。

據(jù)央行初步統(tǒng)計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元人民幣存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也在10月31日完成批量調(diào)整。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次各銀行再次發(fā)政策，指的是倘若后續(xù)購房者還想進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，可以和銀行自行協(xié)商洽談。過去的房貸合同一簽即30年，不存在調(diào)整合同一說，而現(xiàn)在可以進(jìn)行調(diào)整。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，購房的客單價高，如果沒有按揭的扶持，有效客戶非常少。近年來樓市持續(xù)下滑，居民不愿意申請貸款，因此無法支撐樓市發(fā)展。如今，貸款利率調(diào)整機(jī)制明確，貸款申請將常態(tài)化，這將有助于穩(wěn)定利率預(yù)期，為貸款積極性修復(fù)創(chuàng)造條件，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也表示，這一機(jī)制的落地，將存量房貸利率調(diào)整自主權(quán)交給購房者。當(dāng)新發(fā)放房貸利率出現(xiàn)較大幅度的下行時，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商更高效地下調(diào)存量房貸利率，從而降低還款壓力，也有助于消除由于新發(fā)放房貸利率持續(xù)走低、買在高點(diǎn)的購房者的擔(dān)憂，更好地促進(jìn)購房需求釋放。

不過，“貸款存續(xù)期內(nèi)僅可調(diào)整一次重定價周期”，若后續(xù)5年期以上LPR上調(diào)，選擇較短重定價周期的購房者，其月供壓力也可能會在更短時間內(nèi)有所上升，因此購房者應(yīng)慎重選擇本次調(diào)整的重定價周期。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211354006614