2024年11月4日，由華泰證券旗下華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“華泰證券資管”）擔(dān)任基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人的“華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡(jiǎn)稱“華泰南京建鄴REIT”）正式發(fā)售。

華泰南京建鄴REIT是南京市首單獲批的產(chǎn)業(yè)園類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，其原始權(quán)益人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為南京市建鄴區(qū)高新科技投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“建鄴高投”），實(shí)際控制人為南京市建鄴區(qū)人民政府。華泰南京建鄴REIT項(xiàng)目預(yù)計(jì)融資規(guī)模為10.224億元，華泰證券資管將秉承服務(wù)發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略的理念，以華泰證券全業(yè)務(wù)鏈資源踐行金融強(qiáng)國(guó)使命，深度服務(wù)南京市重點(diǎn)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資需求，以金融力量助力實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)富美高”新江蘇建設(shè)。

錨定強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略，服務(wù)優(yōu)質(zhì)科創(chuàng)企業(yè)

科技立則民族立，科技強(qiáng)則國(guó)家強(qiáng)?？萍际堑谝簧a(chǎn)力，也是中國(guó)式現(xiàn)代化的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性支撐?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)是培育科技創(chuàng)新型企業(yè)、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的搖籃，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，集中的產(chǎn)業(yè)集群能夠有效促進(jìn)科技創(chuàng)新成果在產(chǎn)業(yè)間滲透，創(chuàng)造立體交織的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)，催化區(qū)域經(jīng)濟(jì)向“知識(shí)密集型”煥新升級(jí)。

當(dāng)前，在科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的地區(qū)，伴隨著土地供給難度的持續(xù)提升，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量更新為主的時(shí)代，優(yōu)質(zhì)的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備高度稀缺性，投資價(jià)值不斷凸顯。本項(xiàng)目原始權(quán)益人建鄴高投是南京市建鄴高新區(qū)最重要的園區(qū)開(kāi)發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)主體之一，項(xiàng)目底層資產(chǎn)位于國(guó)際研發(fā)總部園，是建鄴區(qū)乃至南京市知名的科技研發(fā)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，處于南京市建鄴區(qū)核心區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)2公里范圍內(nèi)配有5條地鐵線路，交通便利，人口結(jié)構(gòu)年輕。根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)介紹，本項(xiàng)目底層資產(chǎn)為南京建鄴國(guó)際研發(fā)總部園4棟科研設(shè)計(jì)用房中的部分建筑，項(xiàng)目可租賃面積為119,207.60平方米，根據(jù)戴德梁行出具的《估價(jià)報(bào)告》，截至2024年6月30日，目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值合計(jì)10.16億元。假設(shè)本基金按照模擬可供分配金額的100%向投資者分配，2025年度預(yù)測(cè)分配金額為人民幣5,297.61萬(wàn)元，預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率5.18%。

根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)，2021-2023年度基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)收入分別為7,815.54萬(wàn)元、7,806.91萬(wàn)元及9,058.08萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)凈收益分別為6,108.09萬(wàn)元、6,128.09萬(wàn)元及7,172.57萬(wàn)元。2023年度運(yùn)營(yíng)收入較2022年度增長(zhǎng)16.03%，并且對(duì)應(yīng)年度運(yùn)營(yíng)凈收益同比增長(zhǎng)17.04%。同時(shí)，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2017年至2022年，南京市優(yōu)質(zhì)研發(fā)辦公的租金水平整體保持相對(duì)穩(wěn)定的趨勢(shì)，截至2022年，南京市優(yōu)質(zhì)研發(fā)辦公的平均租金為2.08元/平方米/天。2023年，項(xiàng)目所在地建鄴區(qū)總體租金水平為2.0-3.3元/平方米/天，有望為愿意參與科研辦公租賃市場(chǎng)的投資者帶來(lái)良好的投資體驗(yàn)。

根植老牌經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，唱響“強(qiáng)富美高”新篇

江蘇省是全國(guó)唯一所有地級(jí)行政區(qū)都躋身百?gòu)?qiáng)的省份，人均GDP、地區(qū)發(fā)展與民生指數(shù)均居全國(guó)省域首位。作為省會(huì)，南京市是長(zhǎng)三角地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、科教和文化中心，也是國(guó)家綜合交通樞紐、通訊樞紐和科技創(chuàng)新中心。根據(jù)《南京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，南京市將對(duì)標(biāo)國(guó)際一流創(chuàng)新城市和地區(qū)，建成科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，形成以高新技術(shù)企業(yè)為主體、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，全社會(huì)研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比例達(dá)到4%左右，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重達(dá)到54.5%，整體創(chuàng)新能力進(jìn)入全球創(chuàng)新型城市行列。

建鄴區(qū)位于南京市中部，是南京主城八區(qū)之一，也是南京市人口結(jié)構(gòu)最年輕的城區(qū)。2023年建鄴區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增速全市第一。建鄴區(qū)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新集聚的新高地，包含4個(gè)板塊的核心區(qū)：江東商貿(mào)區(qū)、南京新城科技園、河西中央商務(wù)區(qū)、蘇新科創(chuàng)示范區(qū)，現(xiàn)已成為南京重要的金融中心核心集聚區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部集聚區(qū)，連續(xù)三年金融業(yè)增加值位于全市第一，至2023年底共招引培育市級(jí)總部企業(yè)55家?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所在的新城科技園是南京市主城區(qū)最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園之一，是江蘇省和南京市共同打造的南京河西新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚焦于“金融+科技服務(wù)業(yè)”，園區(qū)內(nèi)租戶類型絕大多數(shù)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，有利于租戶之間資源的共享和互補(bǔ)，提高生產(chǎn)效率，增強(qiáng)租戶競(jìng)爭(zhēng)力。

本項(xiàng)目的發(fā)行將為老牌經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省帶來(lái)全新的省屬、市屬企業(yè)合作案例。作為江蘇省屬國(guó)有控股上市公司，華泰證券堅(jiān)持回歸本源、聚焦主業(yè)，積極服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將公司發(fā)展與江蘇省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密融合。華泰證券資管跟隨集團(tuán)引領(lǐng)，深耕符合“強(qiáng)富美高”新江蘇發(fā)展方向的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，將持續(xù)推動(dòng)華泰南京建鄴REIT發(fā)行上市等環(huán)節(jié)，進(jìn)一步盤(pán)活南京市存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，積極服務(wù)科技創(chuàng)新與新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。

引REITs活水，以金融力量深度服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)

打通科技、產(chǎn)業(yè)、金融通道是科技體制改革攻堅(jiān)的重點(diǎn)內(nèi)容，也是金融向?qū)嵉谋赜芍贰＝刂聊壳?，滬深市?chǎng)已累計(jì)發(fā)行11單產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs（數(shù)據(jù)來(lái)源：滬深交易所、wind，統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2024年11月1日），此類產(chǎn)品多受益于國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、高能級(jí)城市經(jīng)濟(jì)活力，擁有較好的出租率和現(xiàn)金流水平，且具備REITs產(chǎn)品強(qiáng)制高分紅、投資門(mén)檻較低、流動(dòng)性較好的特點(diǎn)，已成為投資者多元化配置資產(chǎn)、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、致力增厚收益的優(yōu)質(zhì)選擇。

華泰證券資管長(zhǎng)期深耕資產(chǎn)證券化與公募REITs領(lǐng)域行業(yè)，此前，已完成華泰江蘇交控REIT、華泰寶灣物流REIT等公募REITs產(chǎn)品的發(fā)售。公司擁有資產(chǎn)管理和公募基金業(yè)務(wù)雙牌照，具備“投資資管”與“投行資管”特點(diǎn)，在公募REITs業(yè)務(wù)中同時(shí)擔(dān)任基金管理人及專項(xiàng)計(jì)劃管理人，使一二級(jí)市場(chǎng)、投融資市場(chǎng)充分銜接。未來(lái)，華泰證券資管將進(jìn)一步深化“以遠(yuǎn)見(jiàn)，伴未來(lái)”的華泰REITs專業(yè)品牌，積極響應(yīng)國(guó)家“防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板”推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，完善儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿、推動(dòng)金融供給側(cè)改革，將專業(yè)力量轉(zhuǎn)化為實(shí)體經(jīng)濟(jì)投融資的效能，與時(shí)代共振同頻。

新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革的機(jī)遇正在來(lái)襲，中國(guó)定當(dāng)乘勢(shì)而上，自立自強(qiáng)于世界之林。地處中國(guó)最具科創(chuàng)活力的城市之一——南京，華泰南京建鄴REIT邀請(qǐng)投資人一同見(jiàn)證建鄴發(fā)展新程，共建科技產(chǎn)業(yè)“搖籃”，為科創(chuàng)興國(guó)之路注入汩汩活水。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

一、本基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，其預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低于股票型基金，具體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)結(jié)果以基金管理人和銷售機(jī)構(gòu)提供的評(píng)級(jí)結(jié)果為準(zhǔn)。

二、投資者應(yīng)當(dāng)充分了解基金定期定額投資和零存整取等儲(chǔ)蓄方式的區(qū)別。定期定額投資是引導(dǎo)投資者進(jìn)行長(zhǎng)期投資、平均投資成本的一種簡(jiǎn)單易行的投資方式，但并不能規(guī)避基金投資所固有的風(fēng)險(xiǎn)，不能保證投資者獲得收益，也不是替代儲(chǔ)蓄的等效理財(cái)方式。

三、基金管理人承諾以誠(chéng)實(shí)信用、勤勉盡責(zé)的原則管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，但不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。本材料所述預(yù)估分派率（年化）并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾，并不預(yù)示其未來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成對(duì)本基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證。華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司提醒投資者基金投資的“買者自負(fù)”原則，在做出投資決策后，基金運(yùn)營(yíng)狀況與基金凈值變化引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，由投資者自行負(fù)擔(dān)?；鸸芾砣?、基金托管人、基金銷售機(jī)構(gòu)及相關(guān)機(jī)構(gòu)不對(duì)基金投資收益做出任何承諾或保證。

四、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“本基金”）由華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“基金管理人”）依照有關(guān)法律法規(guī)及約定申請(qǐng)募集，并經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)證監(jiān)會(huì)”）許可注冊(cè)。本基金的基金合同、基金招募說(shuō)明書(shū)和基金產(chǎn)品資料概要已通過(guò)中國(guó)證監(jiān)會(huì)基金電子披露網(wǎng)站（http://eid.csrc.gov.cn/fund）和基金管理人網(wǎng)站（https://htamc.htsc.com.cn）進(jìn)行了公開(kāi)披露。中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)本基金的注冊(cè)，并不表明其對(duì)本基金的投資價(jià)值、市場(chǎng)前景和收益作出實(shí)質(zhì)性判斷或保證，也不表明投資于本基金沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

五、本基金在基礎(chǔ)設(shè)施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、收益率曲線風(fēng)險(xiǎn)、利差風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

六、基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利，詳見(jiàn)招募說(shuō)明書(shū)等法律文件。

七、基礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

八、基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)放申購(gòu)與贖回，在證券交易所上市，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)才可賣出或申報(bào)預(yù)受要約。上市后只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

九、基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。本基金為基礎(chǔ)設(shè)施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起基礎(chǔ)設(shè)施基金價(jià)格波動(dòng)，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件（如地震、臺(tái)風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。

十、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施基金投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營(yíng)不善等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流大幅低于測(cè)算現(xiàn)金流，存在基金收益率不佳的風(fēng)險(xiǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中租金、收費(fèi)等收入的波動(dòng)也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。此外，基礎(chǔ)設(shè)施基金可直接或間接對(duì)外借款，存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不達(dá)預(yù)期，基金無(wú)法償還借款的風(fēng)險(xiǎn)。

十一、終止上市風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過(guò)程中可能因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的終止上市情形而終止上市，導(dǎo)致投資者無(wú)法在二級(jí)市場(chǎng)交易。

十二、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過(guò)程中可能涉及基金持有人、公募基金、資產(chǎn)支持證券、項(xiàng)目公司等多層面稅負(fù)，如果國(guó)家稅收等政策發(fā)生調(diào)整，可能影響投資運(yùn)作與基金收益。

十三、基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件（以下簡(jiǎn)稱法律法規(guī)）和交易所業(yè)務(wù)規(guī)則，可能根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行修改，或者制定新的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)規(guī)則，投資者應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以關(guān)注和了解。

十四、本基金存在其他與上市基金相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，詳見(jiàn)招募說(shuō)明書(shū)等法律文件。

十五、本風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)的揭示事項(xiàng)僅為列舉事項(xiàng)，未能詳盡列明基礎(chǔ)設(shè)施基金投資的所有風(fēng)險(xiǎn)。投資者在投資本基金之前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀本基金的《基金合同》、《招募說(shuō)明書(shū)》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識(shí)本基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考慮本基金存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當(dāng)性意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)其他可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素也應(yīng)當(dāng)有所了解和掌握，并確信自己已做好足夠的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與財(cái)務(wù)安排，避免因參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資遭受難以承受的損失，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨(dú)立承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

十六、本資料中所涉產(chǎn)品由華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司發(fā)行與管理，代銷機(jī)構(gòu)不承擔(dān)產(chǎn)品的投資、兌付和風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任。

十七、本基金管理人與股東之間實(shí)行嚴(yán)格的業(yè)務(wù)隔離制度，股東不直接參與產(chǎn)品的投資運(yùn)作。

十八、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達(dá)意見(jiàn)不構(gòu)成投資、法律、會(huì)計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議，我公司不就資料中的內(nèi)容對(duì)最終操作建議做出任何擔(dān)保。在任何情況下，本公司不對(duì)任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。我國(guó)基金運(yùn)作時(shí)間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。