每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

去年初就已完成境內(nèi)債券整體展期的融創(chuàng)中國（HK01918，股價(jià)3.17港元，市值292.63億港元；以下簡(jiǎn)稱融創(chuàng)），近期又啟動(dòng)境內(nèi)債二次重組計(jì)劃。

11月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）從知情人士處獲悉，融創(chuàng)目前正與部分境內(nèi)債券投資者進(jìn)行會(huì)晤，就境內(nèi)債二次重組計(jì)劃探討可能的解決方案。從目前初步溝通方案來看，融創(chuàng)規(guī)模約155億元的境內(nèi)債向債權(quán)人提供了四種靈活選項(xiàng)，分別是折價(jià)回購、債轉(zhuǎn)股、以資抵債以及留債展期，本月底預(yù)計(jì)將有最終版方案。若該方案順利落地，融創(chuàng)有望成功削減超過50%的境內(nèi)債務(wù)，而且5年內(nèi)暫無兌付壓力。

“融創(chuàng)釋放境內(nèi)債二次重組方案，與之前留置展期不同。新方案能夠削減債務(wù)，且能夠極大延長債務(wù)償還期，有利于修復(fù)公司資產(chǎn)負(fù)債表，為公司經(jīng)營基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，該類方案能否獲得債權(quán)人的支持并順利通過，則受到回購價(jià)格、轉(zhuǎn)股價(jià)格、公司經(jīng)營基本面、市場(chǎng)走勢(shì)等諸多因素影響，需要債權(quán)人和債務(wù)人反復(fù)磋商后達(dá)成共識(shí)。

圖片來源：視覺中國-VCG211330431472

有望化債超過50%

每經(jīng)記者注意到，融創(chuàng)并非首家重啟債務(wù)重組計(jì)劃的房企。

2022年，富力地產(chǎn)率先完成境內(nèi)外債務(wù)重組，但到了今年8月中旬，富力地產(chǎn)附屬公司發(fā)行的超45億美元票據(jù)利息到期未付。為解決這一問題，富力表示，正與持有人商討解決方案，并考慮所有可能采取的行動(dòng)，包括但不限于就境外債務(wù)制定整體債務(wù)管理方案。

融創(chuàng)的情況與富力地產(chǎn)類似。2023年初融創(chuàng)就完成了境內(nèi)債券整體展期，總規(guī)模約160億元。根據(jù)原有方案，對(duì)于其中4只存續(xù)規(guī)模約95億元債券，融創(chuàng)應(yīng)于今年6月償付部分利息，并于9月償付首期本金的5%。不過，今年上半年融創(chuàng)選擇再度展期，將本息兌付時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整至年底。彼時(shí)融創(chuàng)表示，在2024年下半年會(huì)尋求展期和整體化解方案，保持債務(wù)基本界面的穩(wěn)定。

據(jù)知情人士透露，從目前初步溝通方案來看，融創(chuàng)約155億元規(guī)模的境內(nèi)債向債權(quán)人提供了四種靈活選項(xiàng)，分別是折價(jià)回購、債轉(zhuǎn)股、以資抵債及留債展期，本月底預(yù)計(jì)將有最終版方案。

具體來看，溝通方案中的折價(jià)回購選項(xiàng)，融創(chuàng)擬以不超過8億元的現(xiàn)金，按面值15%的價(jià)格折價(jià)要約回購債券，對(duì)應(yīng)化債約50億元；債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)，會(huì)將境內(nèi)債券轉(zhuǎn)為融創(chuàng)的境外股票收益權(quán)，轉(zhuǎn)股價(jià)格8—10港元，轉(zhuǎn)股份額大約3億—4億股，預(yù)計(jì)化債約20億—30億元；

在以資抵債方面，融創(chuàng)則計(jì)劃成立服務(wù)型信托以資抵債，以某個(gè)項(xiàng)目的土地應(yīng)收賬款為底層資產(chǎn)，100元債券本金轉(zhuǎn)換為35元的信托份額，預(yù)計(jì)化債約20億—30億元，四年內(nèi)兌付完畢；留債展期方面，債券利息統(tǒng)一降低至1%，第5年開始兌付本金，最長展期9.5年。

“如果該方案順利落地，融創(chuàng)有望成功削減超過50%的境內(nèi)債務(wù)，而且5年內(nèi)暫無兌付壓力。”上述知情人士表示。

“融創(chuàng)等房企債務(wù)重組對(duì)于其他出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組和風(fēng)險(xiǎn)化解有較強(qiáng)借鑒意義。”劉水表示，折價(jià)回購、債轉(zhuǎn)股等方式能夠從源頭減少債務(wù)，有助于企業(yè)真正走出債務(wù)危機(jī)，可以為房企爭(zhēng)取恢復(fù)流動(dòng)性的時(shí)間，以換取未來企業(yè)價(jià)值回升以及償還債務(wù)的空間。

“如果此次重組方案能獲得通過，融創(chuàng)不僅避免短期內(nèi)出現(xiàn)再次違約，同時(shí)也能更好聚焦項(xiàng)目層面保交付，有利于其經(jīng)營的恢復(fù)。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴每經(jīng)記者。

債務(wù)問題依然嚴(yán)峻

事實(shí)上，融創(chuàng)的債務(wù)問題依然嚴(yán)峻。

中報(bào)顯示，截至今年上半年，融創(chuàng)中國有息債務(wù)規(guī)模下降至2774.3億元，較去年末減少約4億元。從有息債務(wù)期限上看，不足12個(gè)月的計(jì)息負(fù)債共有1934.9億元，一至五年的負(fù)債為730.5億元，五年以上的負(fù)債為108.9億元。

另融創(chuàng)近期披露，截至2024年8月29日，其到期未償付借貸本金約1143.2億元，并因此可能導(dǎo)致借貸總額中本金539.6億元被要求提前還款。

面對(duì)持續(xù)的債務(wù)壓力，融創(chuàng)也在謀求更多可能的途徑“減負(fù)”。

來源：融創(chuàng)中國公告

10月17日，融創(chuàng)中國公告稱，擬按每股2.465港元價(jià)格，配售4.89億股股份，認(rèn)購事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額為12.05億港元，所得款項(xiàng)凈額約11.92億港元。此舉也打破了房企長達(dá)一年多的配股融資空窗期。

至于此次配售募集資金，融創(chuàng)中國明確表示，將主要用于支持境內(nèi)公司債的長期解決方案落地及一般營運(yùn)資金，相關(guān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解也更有利于保交付工作的完成和經(jīng)營恢復(fù)。

不過需要注意的是，配股融資完成后，孫宏斌及其一致行動(dòng)人的持股份額被稀釋到了27.61%。若此次境內(nèi)債務(wù)重組方案中轉(zhuǎn)股選項(xiàng)獲得支持，孫宏斌及其一致行動(dòng)人的持股份額還將被繼續(xù)稀釋。不過，孫宏斌及其一致行動(dòng)人愿意拿出多少份額支撐境內(nèi)債重組尚未可知。

就在幾天前（11月1日），融創(chuàng)還官宣了與彰泰集團(tuán)“分手”。2021年4月，融創(chuàng)與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，共同設(shè)立合資公司，合作開發(fā)57個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目，包含54個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，計(jì)容可售建筑面積約為1162萬平方米。其中，融創(chuàng)需投入資金總額約91.7億元。

根據(jù)最新公告，52個(gè)合作項(xiàng)目尚未完全開發(fā)完畢，其中南寧融瑞已向彰泰集團(tuán)支付27.51億元對(duì)價(jià)款。此次合作調(diào)整后，融創(chuàng)將更專注于12個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營，將不再繼續(xù)支付剩余64.19億元的交易對(duì)價(jià)款，也不用再對(duì)其余40個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行再投入，現(xiàn)金流占用壓力將大幅減少。

來源：融創(chuàng)中國公告

此外，據(jù)每經(jīng)記者了解，融創(chuàng)中國還在醞釀成立新的資本平臺(tái)而今資本，主要目的是引進(jìn)外部資方，整合代建體系，試圖在地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)中謀得一條新賽道。

值得一提的是，監(jiān)管層也在努力從政策層面予以房企更多支持，緩解企業(yè)的流動(dòng)性壓力。9月24日，央行宣布延長兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限，將“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策的有效期將從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。

劉水表示，9月底中央系列舉措有效地提振了市場(chǎng)信心，若各項(xiàng)政策加力并較快落實(shí)，四季度市場(chǎng)有望迎來邊際改善。但由于影響居民置業(yè)能力及置業(yè)意愿的收入、就業(yè)等中長期因素轉(zhuǎn)變需要一定時(shí)間，因此預(yù)計(jì)市場(chǎng)短期仍延續(xù)筑底行情。房企應(yīng)緊抓“因城施策”窗口期，加速布局較好項(xiàng)目的銷售去化，快速回籠資金，只有持續(xù)的銷售回款，才能保障現(xiàn)金流入，才能增強(qiáng)償債能力。

“出險(xiǎn)房企債務(wù)重組成功將有助于緩釋行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)要真正走出危機(jī)，還需要市場(chǎng)回暖支持，企業(yè)基本面獲得改善后才能夠避免重復(fù)展期。”劉水補(bǔ)充道。

每經(jīng)記者注意到，截至當(dāng)日收盤，融創(chuàng)中國股價(jià)報(bào)3.17港元/股，漲幅達(dá)10.84%。

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