每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在9月底系列政策利好助推下，10月以來各地房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端回暖明顯。與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資政策的進(jìn)一步加碼，也使得房企融資規(guī)模出現(xiàn)同比連續(xù)增長(zhǎng)。

11月5日，中指研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，10月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長(zhǎng)3.2%，已經(jīng)連續(xù)兩月同比漲幅為正；環(huán)比則下降32.4%。行業(yè)債券融資平均利率為2.98%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。

雖然房企債券融資規(guī)模連續(xù)兩個(gè)月同比增長(zhǎng)，但從今年前10月累計(jì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額同比下降25.6%至4420億元，降幅較9月有所收窄。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）采訪時(shí)指出：“未來幾個(gè)月房企融資將持續(xù)改善。一是房地產(chǎn)‘白名單’項(xiàng)目措施持續(xù)發(fā)力，商品房項(xiàng)目全部納入‘白名單’，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)貸盡貸、應(yīng)放盡放；二是一攬子房地產(chǎn)政策效果在顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改善，投資機(jī)構(gòu)將提高房地產(chǎn)投資意愿。”

信用債融資10月同比增長(zhǎng)44.9%

從融資結(jié)構(gòu)來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資217億元，同比增長(zhǎng)44.9%，環(huán)比增長(zhǎng)27.7%，占比74.9%；ABS融資72.7億元，同比下降24.9%，環(huán)比下降71.9%，占比25.1%。

“10月房企信用債發(fā)行總量同比大幅增長(zhǎng)，主要是受到上年低基數(shù)影響。盡管如此，連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)在近期也較為罕見。”劉水認(rèn)為，這說明房企融資增長(zhǎng)具有一定的可持續(xù)性，同時(shí)還要考慮支持政策加碼、存量政策效果持續(xù)顯現(xiàn)等對(duì)房企融資環(huán)境的改善作用。

從中指研究院統(tǒng)計(jì)的典型房企債券發(fā)行情況來看，10月份華潤(rùn)置地、保利發(fā)展的融資額度均為30億元，是融資規(guī)模最大的企業(yè)；中交房地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、蘇州高新、大悅城、保利置業(yè)等發(fā)行規(guī)模均在15億元以上。

值得注意的是，10月份房企信用債融資平均利率處于低位，僅天地源平均利率達(dá)到5%，融資成本最低的蘇州高新平均融資利率僅2.13%。從整體利率表現(xiàn)來看，10月份債券融資平均利率為2.98%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前10月65家典型房企新增債券類融資成本為2.95%，較2023年全年下降0.65個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本為4.18%，較2023年全年降低3.86個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)債券融資成本為2.92%，較2023年全年降低0.56個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院指出，本月海外債零發(fā)行、信用債和ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)的變化帶動(dòng)融資綜合平均利率下降。其中，信用債平均利率為2.93%，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)0.13個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.14%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，較長(zhǎng)一段時(shí)間以來，國(guó)央企仍是房企發(fā)債的主流。“今年前10月發(fā)債規(guī)模較高的房企是以央國(guó)企為主，民企濱江集團(tuán)發(fā)債規(guī)模較大，這類企業(yè)目前財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，經(jīng)營(yíng)較為積極。”劉水表示。

記者查詢Choice平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，濱江集團(tuán)2024年以來共發(fā)行了4筆中期票據(jù)和6筆短融，總發(fā)行規(guī)模達(dá)60億元。

而在融資端保持活躍的房企，今年的市場(chǎng)表現(xiàn)也更為積極。

“10月份房企銷售恢復(fù)比較快，如華潤(rùn)置地、保利發(fā)展等銷售額同比增長(zhǎng)均超過10%。拿地來看，今年前10月，保利發(fā)展、綠城中國(guó)的地拿地金額位居行業(yè)前兩位，均超過400億元；建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)拿地金額均超過200億元，位于行業(yè)前列。”劉水向每經(jīng)記者表示。

債務(wù)壓力較高峰期有所緩解

雖然房企債券融資規(guī)模已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月同比增長(zhǎng)，但今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4420.0億元，同比下降25.6%，降幅較上月有所收窄。其中，信用債融資同比下降23.8%，占比62.9%；海外債發(fā)行金額同比下降62.5%，占比1.5%；ABS融資同比下降25.5%，占比35.6%。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月65家典型房企的融資總量為231.92億元，環(huán)比減少50.4%，同比增加1.9%。今年前10個(gè)月，65家典型房企的累計(jì)融資總量為3872.29億元，同比減少24.9%。

不過，房企的總體債務(wù)壓力得到緩解。據(jù)劉水介紹，今年11月至12月房企債券到期規(guī)模約1000億元，明年到期債券余額大約有7000億元，債務(wù)壓力相比高峰期已有所減輕。“但考慮到仍有違約債券有待展期或重組，銷售端還在筑底中，房企償債壓力仍在。”

對(duì)于房企融資的未來趨勢(shì)，劉水判斷：“房企債券融資規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月同比增長(zhǎng)，表明房企融資環(huán)境有持續(xù)改善傾向。但全年融資形勢(shì)同比仍會(huì)下降。從邊際改善情況來看，房企融資環(huán)境在持續(xù)改善，降幅會(huì)持續(xù)收窄。”

每經(jīng)記者注意到，10月份，國(guó)內(nèi)首單民企園區(qū)公募REITs完成發(fā)行，中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT凈認(rèn)購(gòu)金額16.17億元，其底層資產(chǎn)為位于北京市大興區(qū)、順義區(qū)和房山區(qū)合計(jì)3處新型標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房產(chǎn)業(yè)園區(qū)，合計(jì)建筑面積19.84萬(wàn)平方米。

“首單民企園區(qū)公募REIT成功發(fā)行，幫助公募REITs進(jìn)一步擴(kuò)容，同時(shí)也向眾多民企園區(qū)敞開資產(chǎn)證券化的大門，有助于這類公司降低融資成本、拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn)。”中指研究院認(rèn)為。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝