每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

帶資200萬元競聘豪宅小區(qū)物管，卻最終在投票環(huán)節(jié)被淘汰。

近日，據(jù)市場消息，南京一豪宅小區(qū)公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中一家參與競聘的企業(yè)承諾：自愿投資200萬元，無須業(yè)主歸還。其中，進(jìn)場啟動(dòng)資金150萬元，于合同簽訂后，一次性打到物業(yè)公司與選聘人共同開設(shè)的共管賬戶中；另外50萬元為小區(qū)品質(zhì)保障基金。

11月7日，南京當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）介紹，該小區(qū)是位于南京建鄴區(qū)海玥花園（又名“海玥萬物”），在今年7月下旬召開業(yè)主大會(huì)后，決定終止與原有物業(yè)公司的合同，公開選聘新的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

據(jù)每經(jīng)記者了解，在海玥花園業(yè)主委員會(huì)在組織下，保利物業(yè)、華潤物業(yè)和萬科物業(yè)等9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名競聘，“自愿投資200萬元”即是保利物業(yè)在競聘過程中打出的標(biāo)語。不過，最終經(jīng)過業(yè)主大會(huì)投票后，保利物業(yè)未能入選。

帶資200萬元入場卻遭淘汰

海玥花園是南京知名的豪宅小區(qū)之一。公開資料顯示，該小區(qū)的基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、科技系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)等合計(jì)約11元/平方米/月。

今年7月下旬，海玥花園召開了今年第一次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，就是否續(xù)聘選聘物業(yè)、科技系統(tǒng)服務(wù)公司向全小區(qū)業(yè)主發(fā)起投票表決。投票表決后，小區(qū)對外發(fā)出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及科技系統(tǒng)服務(wù)企業(yè)公告。

來源： 海玥花園業(yè)委會(huì)微信公眾號

據(jù)海玥花園的業(yè)主介紹，在經(jīng)過篩選后，最終保利物業(yè)和華潤物業(yè)兩家公司進(jìn)入最終的選擇環(huán)節(jié)。

為了搶下這一標(biāo)的，華潤物業(yè)旗下的萬象服務(wù)品牌團(tuán)隊(duì)，開著咖啡車進(jìn)海玥花園小區(qū)，擺攤送下午茶，在顯眼的位置擺放巨幅海報(bào)，舉行業(yè)主見面會(huì)介紹項(xiàng)目述標(biāo)方案。保利物業(yè)旗下的高端物業(yè)服務(wù)體系“東方禮遇”則在小區(qū)內(nèi)展示了智能環(huán)衛(wèi)機(jī)器人，同時(shí)提出了對車庫星空頂、門廳大堂、涼亭和水景等公共區(qū)域的改造計(jì)劃。

值得一提的是，保利物業(yè)在現(xiàn)場展示牌上明確寫道：自愿投資200萬元，無須業(yè)主歸還。其中，進(jìn)場啟動(dòng)資金150萬元，于合同簽訂后，一次性打到物業(yè)公司與選聘人共同開設(shè)的共管賬戶中，并接受選聘人與物業(yè)公司的共同監(jiān)管；小區(qū)品質(zhì)保障基金預(yù)計(jì)50萬元，按照每年實(shí)際總收入的2.1%，收費(fèi)率100%的情況，預(yù)計(jì)16.67萬元/年，三年合計(jì)50萬元，每年一次性打到物業(yè)公司與選聘人共同開設(shè)的共管賬戶中。

海玥花園業(yè)委會(huì)此前發(fā)布的選聘公告顯示，選聘采取區(qū)間報(bào)價(jià)的方式，競聘企業(yè)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況自行測算，分別報(bào)價(jià)，超過區(qū)間報(bào)價(jià)的為無效競聘。

其中，公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)為1.9~2.6元/平方米·月，增值和特約服務(wù)費(fèi)為1.0~1.4元/平方米·月，產(chǎn)權(quán)車位80元/平方米·月。公共收益的30%歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，70%歸全體業(yè)主所有，每半年結(jié)算一次。擬簽物業(yè)服務(wù)合同期限為3年。

在海玥花園2024年第二次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果中，保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司敗北，華潤物業(yè)旗下的潤嘉物業(yè)管理（北京）有限公司的述標(biāo)方案贏得了超過90%的票數(shù)。

華潤萬象生活物業(yè)南京公司在一份致海玥花園業(yè)主的信中表示，期待與業(yè)主建設(shè)社區(qū)家園，并且就該小區(qū)的詳細(xì)踏勘及現(xiàn)場風(fēng)險(xiǎn)評估，結(jié)合公司管理體系及經(jīng)驗(yàn)，提出定制化服務(wù)方案。

海玥花園是上海建工房產(chǎn)在南京開發(fā)的網(wǎng)紅盤項(xiàng)目，2021年開盤時(shí)均價(jià)將近7萬元/平方米，由于當(dāng)時(shí)登記的買房人太多，售樓處要求首付八成，并且驗(yàn)資1000萬元。原物業(yè)公司為南京海玥物業(yè)管理有限公司，該公司由上海建工房產(chǎn)旗下的振新物業(yè)和南京紫竹物業(yè)分別持股51%和49%。

南京海玥花園項(xiàng)目實(shí)景 來源：上海建工房產(chǎn)有限公司微信公眾號

為何沒有接受“帶資進(jìn)場”？

海玥花園小區(qū)的物業(yè)競聘結(jié)果讓不少人大呼“沒有想到”，上述南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士就表示“很意外，不清楚具體情況”。

中物智庫高級研究員宋子謙對每經(jīng)記者分析表示，目前市場上很多小區(qū)業(yè)委會(huì)偏愛帶資進(jìn)場，主要原因是小區(qū)內(nèi)會(huì)存在一些歷史遺留問題，需要新物業(yè)公司通過墊資或帶資的方式先把問題解決掉。而南京海玥花園剛交付兩年，又是高端住宅項(xiàng)目，從業(yè)委會(huì)的角度來說，對物業(yè)公司并沒有帶資進(jìn)場的需求，更多地還是看重高品質(zhì)服務(wù)。

據(jù)宋子謙測算，從并購的角度來看，前些年物業(yè)企業(yè)估值高的時(shí)候，并購的PE（市盈率）在15倍左右，這兩年下降后基本在5~10倍左右。上述南京海玥花園項(xiàng)目，物業(yè)公司一年的收入在794萬元左右，若按照10%的凈利率計(jì)算，一年的凈利潤在80萬元左右，項(xiàng)目的估值在400萬~800萬元之間。“所以，從并購的邏輯看，物業(yè)公司付出200萬元拿下項(xiàng)目，成本并不高。”

中報(bào)顯示，今年上半年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入78.71億元，同比增長10.2%；毛利為16.10億元，同比增長6.5%；毛利率20.46%，較去年同期下降0.71個(gè)百分點(diǎn)；溢利為8.55億元，同比增長10.0%。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入約為55.93億元，同比增長16.1%；非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)收入分別約為10.28億元和12.50億元，同比分別減少2.1%和1.8%。

保利物業(yè)管理層在今年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，上半年除了拓展外均達(dá)成年初設(shè)定的增長10％預(yù)期目標(biāo)；下半年，預(yù)期目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)收入、歸母凈利潤及拓展均同比增長10%。

據(jù)保利物業(yè)官方微信號11月4日披露，近期，保利物業(yè)接連進(jìn)駐上海航融盛通大廈、武漢新長江傳媒大廈、虎牙四城職場內(nèi)服、廣聯(lián)達(dá)集團(tuán)廣州辦公樓四個(gè)商辦項(xiàng)目。

此前的10月24日，保利物業(yè)還在上海正式發(fā)布“東方禮遇”服務(wù)體系，對原先的高端物業(yè)服務(wù)進(jìn)行煥新升級。

“高端小區(qū)的物業(yè)需要用高品質(zhì)的服務(wù)贏得業(yè)主的認(rèn)同，而不是高價(jià)的高質(zhì)量服務(wù)。畢竟帶資進(jìn)場的錢從哪兒來，各方都清楚。若因?yàn)榻邮芮捌诘膸зY方式而影響后期的服務(wù)質(zhì)量，是業(yè)主們不想看到的。”宋子謙分析道。

針對在南京海玥花園競標(biāo)失利的相關(guān)情況，每經(jīng)記者11月8日向保利物業(yè)方面提出采訪請求，但截至發(fā)稿，暫未收到相關(guān)回應(yīng)。

封面圖片來源：上海建工房產(chǎn)有限公司微信公眾號