物業(yè)公司上調(diào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一批業(yè)主對(duì)此持有異議，自2017年7月起拒交物業(yè)費(fèi)。近日，這起物業(yè)糾紛案經(jīng)四川省自貢市貢井區(qū)人民法院法官的3次訴前調(diào)解，得以圓滿結(jié)案：物業(yè)公司撤訴，居民補(bǔ)交了物業(yè)費(fèi)。

近年來(lái)，物業(yè)糾紛持續(xù)高位運(yùn)轉(zhuǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，四川法院2022年、2023年一審新收各類涉物業(yè)糾紛案件分別為69100件和66919件，2024年1月至9月一審新收25440件，同比降幅達(dá)44.95%，下降幅度居全國(guó)首位。

前端發(fā)力“減增量”

“沒經(jīng)過(guò)我們業(yè)主同意，他們憑什么漲價(jià)？”“物業(yè)公司說(shuō)，漲價(jià)是業(yè)委會(huì)委托他們做的，我們懷疑有暗箱操作，不符合程序”“物業(yè)服務(wù)不到位，地下車庫(kù)灰塵好多”“為什么水費(fèi)里要交加壓費(fèi)”……

貢井區(qū)法院專委尹紅梅印象深刻：2月中旬，她和法官助理第一次來(lái)到上述案件的所在小區(qū)時(shí)，被二三十位大媽圍住，大家你一言我一語(yǔ)地訴說(shuō)自己的困惑。

原來(lái)，2016年3月，物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，約定高層電梯住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每月1.3元/平方米。后雙方于2017年8月根據(jù)業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果簽訂《物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)原合同部分條款進(jìn)行變更，自2017年9月起將案涉小區(qū)電梯住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)為每月1.5元/平方米，并報(bào)當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

此次變更涉及整個(gè)小區(qū)23棟住宅樓、800多戶業(yè)主，部分業(yè)主不認(rèn)可上調(diào)物業(yè)費(fèi)，自2017年7月起拒絕支付物業(yè)費(fèi)。2023年2月，因催收未果，物業(yè)公司訴至法院，請(qǐng)求判令該小區(qū)22名業(yè)主按約支付物業(yè)費(fèi)。

走進(jìn)小區(qū)，了解了群眾的心聲，尹紅梅依托以自己名字命名的“紅梅”黨員法官工作室，積極推動(dòng)召開由公安、住建、街道、社區(qū)等部門共同參與的工作聯(lián)席會(huì)議，面對(duì)業(yè)主對(duì)漲價(jià)投票的質(zhì)疑，請(qǐng)相關(guān)職能部門和街道辦解封投票進(jìn)行核實(shí)。

尹紅梅向業(yè)主耐心釋明業(yè)委會(huì)決定的法律效力，引導(dǎo)業(yè)主依照法定程序維權(quán)，理性表達(dá)訴求?？紤]到該小區(qū)業(yè)委會(huì)之前已解散，為充分維護(hù)業(yè)主權(quán)益，貢井法院向社區(qū)提出盡快組織小區(qū)業(yè)主重新組建業(yè)委會(huì)的建議。

第二次來(lái)到該小區(qū)，結(jié)合業(yè)主提出的物業(yè)服務(wù)方面存在的問題，“紅梅”法官單獨(dú)與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)，告知關(guān)于物業(yè)服務(wù)人義務(wù)的法律規(guī)定，要求物業(yè)公司及時(shí)規(guī)范整改。同時(shí)，協(xié)調(diào)部分業(yè)主與物業(yè)公司開展調(diào)解，最終達(dá)成和解協(xié)議并及時(shí)履行完畢。

第三次來(lái)到該小區(qū)，尹紅梅到小區(qū)地下車庫(kù)核實(shí)業(yè)主反映灰塵多、設(shè)施陳舊不更新等現(xiàn)象。

“我們主動(dòng)匯報(bào)，由各部門協(xié)同參與組織雙方調(diào)解，最終促成物業(yè)公司與其余業(yè)主均達(dá)成和解協(xié)議，矛盾得到有效化解。”尹紅梅說(shuō)，針對(duì)小區(qū)業(yè)主反映的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)不合理、物業(yè)服務(wù)不到位等問題，貢井法院于2023年4月向當(dāng)?shù)刈〗ň?、街道辦事處發(fā)送了關(guān)于核實(shí)合同變更備案情況、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管、充分發(fā)揮基層組織矛盾預(yù)防和前端化解作用的司法建議，得到建議對(duì)象的積極回應(yīng)，有效發(fā)揮了司法建議“防再病”的作用。

四川省高級(jí)人民法院副院長(zhǎng)吳濤認(rèn)為，貢井法院堅(jiān)持以“辦案就是治理”的司法理念，將解紛工作的重心向前“推”，立足專業(yè)優(yōu)勢(shì)凝聚基層治理合力，用好司法建議補(bǔ)足基層治理短板，為更好支撐和服務(wù)“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、司法推動(dòng)、社會(huì)參與”的綜合治理新格局提供了參考典范。

規(guī)則引領(lǐng)“穩(wěn)預(yù)期”

物業(yè)交接問題是當(dāng)下物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。實(shí)踐中，不少物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同終止后，采用“拒不退場(chǎng)”的方式強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，并要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而引發(fā)糾紛。

四川省廣安市武勝縣某物業(yè)公司系某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)人。2017年3月，該小區(qū)業(yè)委會(huì)向該公司函告將重新選定物業(yè)服務(wù)人，并邀請(qǐng)?jiān)摴痉e極參與競(jìng)標(biāo)。該公司于2017年4月回函收悉，并表示前期物業(yè)服務(wù)合同于2017年6月10日自行終止。業(yè)委會(huì)按程序重新選聘物業(yè)服務(wù)人后，于2017年6月28日告知該公司及時(shí)辦理交接事宜。2017年6月30日，業(yè)委會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。此后，該物業(yè)公司長(zhǎng)期滯留案涉小區(qū)，致使新物業(yè)服務(wù)人無(wú)法進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。2023年7月，該公司因向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)未果，向法院提起訴訟。

武勝縣人民法院認(rèn)為，某物業(yè)公司在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，未按業(yè)委會(huì)要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù)，經(jīng)明確告知法律后果后拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，按照民法典第九百四十九條規(guī)定，其不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)該公司訴求不予支持。

記者在采訪中了解到，四川法院貼合涉物業(yè)糾紛批量化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)，優(yōu)化案件審理模式，規(guī)范訴訟指引、風(fēng)險(xiǎn)提示與訴調(diào)分流，推動(dòng)涉物業(yè)糾紛解紛渠道暢通有序。同時(shí)，強(qiáng)化示范裁判作用。多地基層法院針對(duì)同一小區(qū)的涉物業(yè)糾紛，選擇具有示范意義的代表性案件，通過(guò)精審形成判例或調(diào)解方案，促推批量類案快速化解，達(dá)到“以判促調(diào)、以教促治”。

成都市中級(jí)人民法院精煉物業(yè)類案件審理指南與規(guī)則要點(diǎn)，將同小區(qū)、同類型的個(gè)案辦成示范案件，為后續(xù)產(chǎn)生的大量類案糾紛“打樣”“打板”。2023年以來(lái)，以267件各類“首案”示范審理帶動(dòng)化解了同類型案件7515件，幫助糾紛當(dāng)事人明確訴訟風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定預(yù)期，達(dá)到“判決一案，治理一片”的效果。

此外，多地基層法院加大巡回審判力度，挑選一些鄰里糾紛等群眾感興趣、具有典型教育意義的案件深入小區(qū)，巡回開庭、調(diào)解，并當(dāng)庭宣判，就近開展以案說(shuō)法。南充市嘉陵區(qū)人民法院推行“小區(qū)開庭+庭審直播+庭后宣講”的訴中解紛模式，將庭審搬到群眾的“家門口”，使轄區(qū)上百件物業(yè)服務(wù)合同糾紛止于訴前。

激活治理“謀長(zhǎng)效”

在新能源汽車迅速發(fā)展的背景下，因安裝汽車充電樁引發(fā)的涉物業(yè)糾紛呈高發(fā)態(tài)勢(shì)。

程某某為成都某小區(qū)業(yè)主，購(gòu)得該小區(qū)一地下停車位。2021年6月，因購(gòu)入一輛新能源電動(dòng)汽車，其擬在自購(gòu)車位安裝充電樁。小區(qū)物業(yè)公司同意了程某某的安裝申請(qǐng)，要求支付“電力增容費(fèi)”5500元，繳費(fèi)說(shuō)明記載有“車輛充電樁線路維護(hù)”字樣。

程某某支付后認(rèn)為，物業(yè)公司以收取該費(fèi)用為同意其安裝充電樁的前提條件，致使其不得不同意支付該費(fèi)用，該費(fèi)用的收取缺乏法律依據(jù)，遂要求該公司返還。經(jīng)協(xié)商無(wú)果，程某某訴至法院。

審理法院認(rèn)為，案涉充電樁安裝過(guò)程中，物業(yè)公司并未實(shí)際對(duì)變壓器進(jìn)行增容，其收取的“電力增容費(fèi)”實(shí)為車輛充電樁線路維護(hù)費(fèi)用。而充電樁線路維護(hù)涉及對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，有關(guān)權(quán)利義務(wù)應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主共同確認(rèn)。鑒于該物業(yè)公司的收費(fèi)行為既缺乏行政部門的規(guī)定依據(jù)，亦未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議或合同雙方當(dāng)事人協(xié)商，判令物業(yè)公司向程某某返還上述費(fèi)用。

法院認(rèn)為，業(yè)主合理使用產(chǎn)權(quán)車位安裝汽車充電樁，只要不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定或影響小區(qū)其他業(yè)主的共同利益，其有權(quán)合理利用小區(qū)建筑物的共有部分，包括公共配電容量、公共管道井等。物業(yè)服務(wù)人對(duì)此應(yīng)予以積極配合、協(xié)助，不得主觀地以“電容量不足”“存在安全隱患”等為理由拒絕業(yè)主的安裝申請(qǐng)。

針對(duì)涉物業(yè)糾紛高發(fā)易發(fā)的特性，四川全省各級(jí)法院堅(jiān)持主動(dòng)服務(wù)，做到對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件不“一判了之”“案結(jié)了事”。針對(duì)審判中發(fā)現(xiàn)的問題以及案件背后反映的社會(huì)治理問題，就提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)水平、加強(qiáng)業(yè)主反饋問題整治、做好信息公示公開等方面向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)以及住建部門等單位發(fā)出司法建議108份，真正達(dá)到以個(gè)案促進(jìn)良法善治，促推物業(yè)服務(wù)合同糾紛源頭防治。

“一體推進(jìn)糾紛源頭減量與審判提質(zhì)增效工作，將服務(wù)‘小物業(yè)’落到實(shí)處，切實(shí)回應(yīng)好新時(shí)代人民群眾的司法需求。”吳濤說(shuō)，四川法院將繼續(xù)強(qiáng)化源頭治理和關(guān)口把控，秉持預(yù)防在先的工作理念，將解紛觸角延伸到每個(gè)小區(qū)，實(shí)現(xiàn)“橫向有協(xié)同、縱向有聯(lián)動(dòng)”。以“求極致”精神將訴前調(diào)解工作做到位，把矛盾糾紛在訴訟更前端化解掉。